違法建築の中古自宅の購入

質問

仮定の話ですので、急ぎませんがわかる所だけでも教えて下さい。
（私自身はマンション居住で、知り合いの話が幾つかベースになっています）

(1)中古一戸建ての物件で、
(2)新築時には市役所による建築確認と中間の検査まではあるが、
(3)最終工程で水周りと間取りの変更、天井裏収納の拡大、居住スペース拡大がされた
（注文建築で建築主が強く希望したので業者がこれに従ったというのが仲介業者の説明です）
(4)ということで建物の「検査済証」というのが無い
(5)中間検査がＯＫとなっているので、購入者が望めば既存物件保証（５年）を付けることが可能
(6)建物の登記はされており、固定資産税もかかっている

という物件を銀行のローンで購入しようとした所、Ａ銀行では「ＮＯ」、Ｂ銀行では「ＯＫ」になった。

質問としては、
Ａ：違法建築物件の場合に、銀行によって住宅ローンがＯＫとなる場合とＮＯになる場合がある？
（ＮＯとなる理由が収入など別の理由ではなかったとして）

Ｂ：ローンがＯＫとなった場合で、後日中古物件購入者の所へ市役所側が何かの修正（違法部分をやり直すような命令（？）・税金負担上での追加課税をすることがある？

Ｃ：その他に購入者に不利益がある？　

Ｄ：常識的にはそういった物件は購入するべきではない？　

Ｅ：それとも建物に所有者がある程度の手を加える方が常識？　
世間で言われるリフォーム（ＴＶのビフォー・アフターなど）というのは自宅を持っている人の既得権（？）で、上記事例も同じレベルの問題？

考え方・用語が間違っている時は遠慮なく修正して下さい。

回答No.5

echino · ベストアンサー

Ｎｏ．４の不動産屋です。
「度を過ぎたものが罰せられる」言葉が適切でありませんでした。
罰ではなく強制執行等の対象になるとお考え下さい。
といってもまず強制執行より是正勧告程度でおわりですけど。
（ＮＯ．１の方が仰っているとおりです＾＾；）

実際にあるケースとしては
「隣地の持主が変わったことを機に、相談にいかれ役所から是正を求められる。」
「リフォーム等で明らかに違法増築しているのを近隣から報告される。」

こうしたケースは役所が前の持主や建築者に是正を求めても無意味
であり、現在の所有者の責任において是正することが求められます。
実際のケースとしては、隣地や地域にとって危険と判断されると
強制執行の対象になるようです。
是正が出来ない場合に、それを隣地等から裁判（日当たりなど）を
起こされると、負ける可能性が高くなります。
当然、裁判にまければ、賠償が発生してしまいます。

こういったことが違反建築である旨を承知して購入するリスクと言えます。
逆に違反である旨を知らず購入した場合には、時効になっていなければ
売主側に「不実告知」の旨を伝え、損害が発生したら賠償を求めることが
できます。

ただ、裁判沙汰になる違反建築はなかなかないです。
大抵の地域ではお互い様ですから。
本当によほどひどいものでないとまず考えられません。

お礼

一文一文なるほど、と考えさせられます。

一つが、行政に対する現状が法律の求める状態と異なることに対する是正の問題と程度の問題、もう一つが違法状態が第三者に対して権利侵害をしている場合の損害の補償という問題（この場合は権利を侵害された方がどういう手段に出るのか）、と理解させていただきました。

他の方の意見を含めて、もう少し考えて見ます。

回答No.7

dr_suguru

＞というのが結論なのでしょうか？

違反は星の数ほどあります。
人に迷惑をかけなければ違反指導はありません。

回答No.6

dr_suguru

＞違法建築物件を作り出したのは本人では無いとしても、それを購入した時点から適法状態にする義務というのが新所有者に生じるのか、

「知って買った」
とか
「知らずに買った」
は、言い訳に過ぎません。
当然、合法的な建物に修復する義務が貴方にはあります。

お礼

（実際には、私ではないのですが）違法建築物の現時点の所有者に、当然に適法な状態にする義務がある、ということになると理解いたしました。

但し、他の回答から伺うと行政上「程度」の問題、と「強制力」が無いので、危険・実害・第三者の損害が無い部分が放置されているのが実態、ということになっているのではないだろうか、というのが結論なのでしょうか？

回答No.4

echino

不動産屋です。
Ａ、よくあることです。
Ｂ、修正というか違法部分の撤去を求められる場合があります。
Ｃ、建て替え時に同等規模の建物を建てることができません。
　　また購入がうまくいったとしても、売却時にはどうなるかが
　　先のことなのでわかりません。（銀行がローンを出さなくなる等）
Ｄ、デメリットを知った上で購入する分には良いでしょう。
　　東京都の中古戸建は違反建築が多いですが普通に売買されてます。
Ｅ、常識ではありますが良識ではありません。住宅事情から仕方なし
　　ではあります。度を過ぎたものは罰せられる可能性が高いです。

お礼

「常識」と「良識」でよく理解できました。

デメリットとして、建替時の問題と再度売却する際の次の購入者のローンという問題がある、という点は納得です。

「違法部分の撤去を求められる」というのが、超過面積部分を取除くということなら、恐らくは構造から不可能・相当コストがかかるので現実的かどうか、「度を過ぎたものが罰せられる」というところが、罰金といった点であればそれが、建物を作り出したことによるのか違法な建物を所有していることによるのかが更なる疑問です。

実例や法律の点で何か分かりましたら教えてください。

回答No.3

dr_suguru

＞Ａ：違法建築物件の場合に、銀行によって住宅ローンがＯＫとなる場合とＮＯになる場合がある？

バブル以降はよくあること。
銀行の方針です。

＞Ｂ：ローンがＯＫとなった場合で、後日中古物件購入者の所へ市役所側が何かの修正（違法部分をやり直すような命令（？）・税金負担上での追加課税をすることがある？

ありません。

＞Ｃ：その他に購入者に不利益がある？　
＞Ｄ：常識的にはそういった物件は購入するべきではない？　

気に入った物件であればないんじゃない？

＞Ｅ：それとも建物に所有者がある程度の手を加える方が常識？　

人により「常識の範囲」は違います。

最後に、「市街化区域」であればどーにでもなります。
中古住宅って、土地を買うんじゃない？

お礼

「常識」の言葉は使うべきではなかったですね。

良くあること、とは理解しました。
本人が気に入って、銀行のローンもクリアするならという部分も納得です。

一番気になったのが、違法建築物件を作り出したのは本人では無いとしても、それを購入した時点から適法状態にする義務というのが新所有者に生じるのか、という部分でした。この点で何かアドバイスがありましたらお願いします。

回答No.2

oo14

禁止事項のうちで
○違法行為そのものあるいは助長する投稿について
違法行為を目的とした質問したり、あるいはQ&Aのやりとりが結果的に違法行為を助長すると判断される投稿は、禁止といたします。
また、判断によっては違法との判断が難しいものでありましても、義務や責任を放棄する意図が、みなさんの善意によって作られる助け合いの場としてのサイトの趣旨に反することとなる場合は、同様に禁止とさせていただきます。
からすると、回答はＤしか選択の余地がないのかもしれません。
個人的には一般的な疑問とはおもうんですがね。

お礼

回答ありがとうございます。

私の身近な所で、複数の話で同じような話がありましたので、私自身に振り返ってどう考えたら良いのか、と考えて質問した次第です。それ以上に他意はありません。

回答No.1

NNori

A:ある
B:ある
C:ある
D:購入するべきではない
E:非常識、それは既得権ではない。違法は違法である。市役所は違法建築を見つけると「壊せ」と命令してくる。（でも、無視してればいいんだけどねぇ。）

お礼

回答ありがとうございます。

購入後に市役所から「取り壊し命令」のようなものが有るかもしれない、ということで理解しました。