購入したい中古住宅が違法建築だった

質問

今住んでいるアパートの近くに、中古住宅が売りに出ました。
不動産屋に確認すると、持ち主の破産による債務物件であり、
売主は債務処理を請け負った弁護士の方で、不動産屋は仲介との事です。
値段と立地も良かったので仮契約しましたが、ローン審査の段階で、
容積率オーバーの違法建築物と指摘され、審査が降りませんでした。
不動産屋に確認すると、容積率オーバーは認識しているようでした。
代わりの銀行を紹介され、そこでは審査が通りますが、
金利が上がり、差額をとても損してしまいます。（百万単位です）
はじめから教えてくれていれば、納得していたかもしれませんが、
仮契約後なのでとても納得できません。
ですが、立地がとても気に入ってるので購入はしたいのですが、
そこで質問させてください。

　今の申し込みの状態をキープしておいて、建築指導課に違法建築である事を報告し、改善命令を出してもらい、違法建築で無くなってからはじめの住宅ローンで契約する。
と言うのは可能でしょうか？又は

　上記の旨であることを伝え、ローン金利の実損分と、改善工事費用分値引きしてもらい、購入後自分で工事する。

どちらの方が可能性あるでしょうか？詳しい人よろしくお願いします。

回答No.3

noname#184449

＃２の元業者営業です

補足拝見しました。

＞売主との交渉ですが、持ち主は破産しているので弁護士の方が交渉相手なのですが、僕との交渉を突っ撥ねて契約解除したあと、役所に違法建築であることを報告され

この時点で元の売主は何の権利も無くなってますからそれこそ「どうでもいい」でしょう。また、役所に報告されても前回の回答に書かせていただいたように、民間所有の既存建築物に対し「生命・財産の危機」が差し迫っていない場合、行政は何もしませんし、できません。
違法建築の報告を受けても「あぁそうですか」で終わりです。

＞買い手が付かなくなる恐れがあっても、値引きには応じないでしょうか？

宅建業法上、宅建業者は買主にその事実（違法建築）を契約前に告知しなければなりません。
要は噂になろうが、事前に告知されようが結果は同じ事です。その事実を知って契約するしないは自由ですから。

平たく言えば現時点で「相場より極端に安い価格での売却」は織り込み済みですよ。債権者は。
「融資の受けられない違法建築物件で、借金のカタ」なんて物件は、まともな価格で売れる訳ありませんからね。

故に、ご質問のような「面倒な」条件で売るような事はせず、暫くこのまま売り出して、万が一売れれば良し。最悪競売まで考えているでしょう。競売なら必ず現金で落札ですから。

お礼

なるほど、勉強になりました。
ローン金利が高い分を考えると、相場より安い感じはしません。
現金一括ならば安いのでしょうね。
もう少し考えてみます、ありがとうございました。

回答No.2

noname#184449

元業者営業です

＞値段と立地も良かったので仮契約しましたが

不動産の売買に「仮契約」はありません。
全て「本契約」になります。

＞ローン審査の段階で、容積率オーバーの違法建築物と指摘され、審査が降りませんでした。

当然ですね。違法建築に担保価値はありませんので。

＞代わりの銀行を紹介され、そこでは審査が通りますが

もう正式に融資承認の内定は出ているのでしょうか？
それならもう「ローン特約」も利用できません。

＞はじめから教えてくれていれば、納得していたかもしれませんが、

もし「正式契約済」なら事前に「重要事項の説明」を受けているはずで、容積に関しても事前に説明がされていなければなりません。
それが行われていないなら「重要事項説明義務違反」で仲介業者は行政処分の対象になります。

事実関係が不明ですが、もしご質問文の「仮契約」が所謂「申し込み」や「買付け申し込み」という段階であるなら、キャンセルしてもノーペナルティです。
仮に「正式契約済」でも「重要事項説明義務違反」ですので、契約は無効になり、キャンセルしてもやはりノーペナルティです。

勿論、このまま話を前に進めるのも自由です。

＞建築指導課に違法建築である事を報告し、改善命令を出してもらい、違法建築で無くなってからはじめの住宅ローンで契約する。
と言うのは可能でしょうか？

不可能です。例え違法建築でも既に建っている家に対しては「生命・財産の危機」が無い限り、行政は何もしませんしできません。
行政が命令を下せるのは「建築途中で発覚した場合」か「完了検査時」です。
当然、取り壊しもできません。
民法上は「折角建てた家を取り壊すのは社会的損失」という解釈です。

＞上記の旨であることを伝え、ローン金利の実損分と、改善工事費用分値引きしてもらい、購入後自分で工事する。

これは売主との交渉次第ですが、多分突っ撥ねられるでしょう。
そんな費用持つ位なら更地にして売った方が安上がりです。

予算次第ですが、私なら更地にして引渡しを要求し、好きなように注文建築で建てます。

ご参考まで。

お礼

丁寧な回答ありがとうございました。

補足

すみません、ご指摘の通り重要事項の説明を受けた本契約です。
重要事項の説明には容積率オーバーの事は載っていません。
代わりの銀行は不動産屋がここなら通ると説明しているだけです。
売主との交渉ですが、持ち主は破産しているので弁護士の方が交渉相手なのですが、僕との交渉を突っ撥ねて契約解除したあと、役所に違法建築であることを報告され、その物件の近所の人に、違法建築であることを知られ（実際二件隣は知り合いで、僕が交渉中なのも知っています）買い手が付かなくなる恐れがあっても、値引きには応じないでしょうか？

回答No.1

ritzkun

まず、仮契約とはいったい何の契約でしょうか？

法律上、「契約」の場合、
契約の前に、宅建業法35条に定める重要事項説明を行わないといけません。
そこにその旨が記載されているはずです。

仮契約とは、要望書や買付のようなものでしょうか？
それならば、法律的になんら拘束力はありません。

買付申込金を支払っている場合でも、契約前段階に解除すれば
返してもらえます。

万が一返してもらえなければ、協会へ訴えることもできます。

お礼

早速の回答ありがとうございました。

補足

すみません、まだお金を払っていなかったので仮をつけてしまいました。
重要事項説明を受けた本契約です。重要事項説明には容積率オーバーのことは書いていません。