違法建築を買うリスク

質問

中古戸建ての購入を検討しています。
候補の物件で気に入るものがあったのですが違法建築で、この物件を買った場合に考えられるリスクについて教えてください。
融資が受けにくいこと、建て替えのとき同じ大きさのものは建てられないことは了承済みです。

【違法箇所】計画道路にかかっていて3階建てまでしか建てられないのに、後から4階部分を足している（容積率の範囲には収まっています）

・大掛かりなリフォームをする場合、役所の目にとまり違法部分を取り壊すように言われることがあるそうですが、どれくらいの規模からのことなのでしょう?

・リフォームをしなくても役所に見つかった場合、違法部分を取り壊しさせられるのでしょうか?

・そもそも違法建築とわかっていて購入することは罪に問われないのでしょうか?

・計画道路の立ち退き交渉が行われる際、不利になるのでしょうか?

よろしくお願いします。

回答No.2

sittaka-kun · ベストアンサー

> 大掛かりなリフォームをする場合、役所の目にとまり違法部分を取り壊すように言われることがあるそうですが、どれくらいの規模からのことなのでしょう?

建築確認が必要な増改築のことだと思います。10平米以上の工事です(地域によるかも)。防火地域などは規模によらず確認が必要です。建築条件に違反していれば当然確認はおりません。

>リフォームをしなくても役所に見つかった場合、違法部分を取り壊しさせられるのでしょうか?

一般住居としては、隣地斜線制限に違反した建築に使用禁止(制限?)命令が出されたことがあったと記憶しています。除去命令は国立のマンションに出されたものが有名ですね。

>そもそも違法建築とわかっていて購入することは罪に問われないのでしょうか?

購入は罪にならないと思います。制限を受けたあとに使用すること(つまり住むこと)は罪になります。

>計画道路の立ち退き交渉が行われる際、不利になるのでしょうか?

原則として違法建築の評価額は0です。まあ、いきなり0から交渉開始ということは無いと思います。

住居として購入されるのでしたら、近隣との関係の方が重要と思います。地域的に当然とされるような内容かもしれませんが、建築(増改築)時に近隣住人とのトラブルがあれば国立の二の舞とまでは行かなくても住みにくくなるでしょう。

お礼

過去の質問集の「違法建築」について見た感想では、「グレーなことが多くてケースバイケース、抜け道はあるけどお勧めしない」という印象でした。
sittaka-kunさんのアドバイスは、最悪の場合はこうなるよというのがよくわかりました。
計画道路のこともあり、初めて買う家に、買う前からこれだけのトラブルが予想されるというのはやはり手を出さないほうが賢明なようですね。
ありがとうございました。

回答No.4

m_inoue

経験者です

違法建築（既存不適格）を購入し市役所で相談したことが有ります

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A2%E5%AD%98%E4%B8%8D%E9%81%A9%E6%A0%BC

違法建築を建てる場合はかなり厳しいようですが

http://www.city.kobe.jp/cityoffice/33/36/town/ihan5-1.html

既に有る建築物に関してはほとんど影響がありません

＞・大掛かりなリフォーム

程度にもよるでしょうが改築は可能です

＞・リフォームをしなくても役所に見つかった場合

取り壊し命令は出さないそうです
個人の財産権を冒しますから倒壊の危険でも無い限り命令は出さないそうです

私の物件、市道の側溝部分にはみ出しています．．．（笑）。

市役所の回答
「今度改築するときには撤去して下さい」
その程度です

＞・そもそも違法建築とわかっていて

全く問題有りません、古い建物は今で言う違法建築がほとんどです
法律が後から出来た以上仕方有りません

＞・計画道路の立ち退き交渉が行われる際

現状を調査し、査定しますから関係有りません
違法建築部分も違法に係わらず固定資産税などは徴収されています

お礼

回答ありがとうございました。
実際購入された方の話だと、役所がとうというより近隣住民とのトラブルの元だということが大きいようですね。
今回の物件は近隣の日照権を侵害しているので、訴えられたら申し開きが出来ないと思います。
こちらの希望する金額とも開きがあるので、この物件については見送ることになりそうです。

回答No.3

dr_suguru

>【違法箇所】計画道路にかかっていて3階建てまでしか建てられないのに、後から4階部分を足している（容積率の範囲には収まっています）

都市計画道路内建築許可（５３条許可）では、２階までしか許可できません。
３階自体違反です。

＞大掛かりなリフォームをする場合、役所の目にとまり違法部分を取り壊すように言われることがあるそうですが、どれくらいの規模からのことなのでしょう?
・リフォームをしなくても役所に見つかった場合、違法部分を取り壊しさせられるのでしょうか?

呼び出され、是正計画を聞かれます。
正規に確認をとる場合、今現在の基準法に適合させないといけません。

＞・そもそも違法建築とわかっていて購入することは罪に問われないのでしょうか?

購入したあなた（善意の第３者）に罪はありません。

＞・計画道路の立ち退き交渉が行われる際、不利になるのでしょうか?

違反は、違反。
補償は、補償。
関係ありません。

お礼

回答ありがとうございました。
やはり何かあった場合に後ろめたい物件だというのは、買う前から不安になりますね。
是正しなければならないとなると、多額の出費をして家が狭くなると言う困ったことにもなり得るのですね。
大変参考になりました。

回答No.1

noname#20102

＞【違法箇所】

容積率には違反していないということですが、高さ制限などに引っかかっているということでしょうか？

＞・大掛かりなリフォームをする場合、役所の目にとまり違法部分を取り壊すように言われることがあるそうですが、どれくらいの規模からのことなのでしょう?

これは私は詳細はわかりかねるのですが、建て替えならば問題とされるようですが、リフォームの場合はほとんど問題にされないと聞いたことがあります。
だから再建築不可の物件などは、建て替えはせずに柱一本残してリフォームしたりするのですね。
リフォームに関しては役所は関知しないと聞いたことがあります。

＞・リフォームをしなくても役所に見つかった場合、違法部分を取り壊しさせられるのでしょうか?

これも聞いたことがありません。
故意的に違法建築にしたのではなくて既存不適格となっている住宅は、全国に五万とあります。
それらは取り壊しなどを要求されることはありません。
ご質問の物件が、故意的に違法建て増しをしたものであっても、取り壊しを要求されるという話は聞いたことがありません。
基本的に、北側斜線制限のように、近隣住民に迷惑をかけるような違法は、問題とされるようですが、建蔽率容積率など自分だけの問題で済むような違法は、黙認されるようです。
ご質問の住宅の違法がどんな具合なのかはわかりませんが。

＞・そもそも違法建築とわかっていて購入することは罪に問われないのでしょうか?

罪には問われないようです。
役所に聞いても「そんな物件は買わない方がいいですよ」という助言をされるだけで、別に罪にはならないそうです。
ただ違法物件を購入することは薦められることではありませんから、銀行も融資に制限をするわけです。

＞・計画道路の立ち退き交渉が行われる際、不利になるのでしょうか?

これはよくわかりませんが、計画実行の際には、部分的にもしくは全部を売却するつもりでしょうか？
計画道路実行のために立ち退く場合には、国や自治体にその分の土地代で売却という形になるようですが、そこに住み続けるのでしたら、家屋は取り壊さなくてはならなくなりますね。
それがいやなら、第三者に全部売却となりますが、違法建築ですから売れにくいことは承知しておかなければなりません。

私もこの手の物件の購入を検討したときに多少、勉強した程度なので、正確なことはわかりませんが、とにかく計画実行の時にとても面倒なことになるということだけは確かです。
このような計画道路の場合、まっとうな建築物ならば、むしろ国に高く買い取ってもらえて得になるケースが多いそうです。それを目当てに計画道路に面する物件を買占める業者もいるくらいです。
けれどまっとうでない、違法建築の場合は逆に資産がゼロになる可能性もあります。
参考になさってください。

お礼

回答ありがとうございました。

>高さ制限などに引っかかっているということでしょうか？

はい。場所が商店街の密集地のため隣家の日照権の侵害をしていると思います。売り主は「大丈夫」と言いますが、古くからの人間関係の上で黙認されているだけかもしれません。食べ物屋のにおいなど、こういったところは「持ちつ持たれつ」なこともあるんだと思いますが、うちはそこで商売をするわけではないので、暗黙の了解がされるかどうか謎です。
計画道路のこともありダブルで難のある物件だとよくわかりました。