等価交換協定と重要事項説明について

質問

初めまして、この度不動産の取引で困っております。以前食料品店を経営してまして、マンション業者と等価交換協定書を締結して借地権付建物売買契約もそれに伴い契約しております。まだ交換するマンション（店舗）は建ってないのですが、今になって交換するマンションの委託予定管理業者からのクレームがあり魚を扱っては困るとマンション業者が言ってきました。以前の店舗では許可も取って扱っていた商品でしたので、今更扱うと聞いてないからダメと言われて困ってます。こちらが事前にこういった事を説明されて扱わないと同意したのならまだ理解できますが、後からこちらに不利益な規約、細則ができうる事は等価交換協定の場合、取引主任者が行う重要事項説明として行うべき事では無いのでしょうか？またこの件でマンション業者に言うべき事があれば教えて下さい。よろしくお願い致します。

回答No.1

kamaryu

分譲マンションの建設時には「等価交換」という手法が多く使われ、後々に問題が出てくるケースが多々有ります。
ほとんどの場合は元の地権者に有利な場合が多く、費用や規約の上で公平で無いことが多いのです。
分譲時には当然のことながら管理組合は結成されていませんので、規約等は分譲主が作ります。
多分、魚も扱う食料品店ということでは住戸部分を売る時に敬遠されると考えたのではないでしょうか？

規約自体は永遠では有りませんので、管理組合ができてからも変更されるのはごく当たり前のことですから、元の地権者に有利な規約があったとしても変えられる可能性は有る訳です。
そして、分譲マンションである以上、看板の設置や営業時間、営業形態等、管理組合を無視してはできないことがたくさん出てくると思います。

今回その事が事前に解った訳ですから、契約自体をもう一度見直してみたら如何でしょうか？
１．店舗が従前と同じ形態で営業できるかどうか
２．店舗を営業するにあたって、専用使用できる範囲はどこまでなのか
　　（看板の設置、駐車スペースや店舗前のスペース等）
３．店舗の設備（冷暖房設備等）が共用部分に設置されるのかどうか
　　（後になって撤去を要請される場合が有ります。）
４．管理費、修繕積立金の額や議決権割合等
　　（あまりにも店舗に有利な内容になっていると問題になりますし、公平な設定にすると、管理費等はかなりの金額になると思います。）

分譲マンションは、売る為ならなんでもやってしまうデベロッパーのおかげで、多くの管理組合が悩んでいます。
基本的に等価交換はするべきでは無いと思っています。
ご質問の内容から外れてしまいました。ゴメンナサイ！

お礼

回答どうもありがとうございました。以前のお店はもう取り壊され今は更地です。以前の家がそのまま元どうり復活できるなら見直したいのですが・・・。ただ魚屋ではないので魚を扱うといっても、他の食品の販売にも影響しますので、来店するお客様や他の区分所有者が嫌がるような販売方法はこちらもしません。そんなお店だとすぐ閉店です。２５年以上食料品店として魚も扱ってきてます。この事を説明しても状況が変わらない場合は、やはり法廷で解決という道しかないのでしょうか。
重要事項説明の義務や、宅建主任者の禁止業務に該当するのか確認したかったのですが、具体的な話し合いはこれからです。お忙しい中ありがとうございました。