相続開始後の等価交換と小規模宅地等の適用の可否

質問

母の死亡により、子が、母と同居していた家屋とその土地を、相続により取得しました。
ただ、その地区が、民間の再開発事業の対象地区（高層マンションの建設）に
含まれており、申告期限前に、再開発業者と等価交換による売買契約を締結し、
建設後に当該マンションの１室を譲り受けて居住する事となりました。
マンション建設までの期間は、近くのアパートに仮住まいをしている状態です。
そこで伺いたいのが、相続により取得した当該土地は、小規模宅地等の特例
（特定居住用宅地等として）を受けることができるのか？ということです。
再開発事業のスケジュール上、申告期限まで等価交換の契約を待てない状態であり、
また、建築後は引き続きそこに住むことになるので、適用できる余地はないかと
考え、調べたのですが、よくわかりません。
宜しくお願いします。

回答No.4

noname#162034 · ベストアンサー

相続時に宅地・建物が存続し居住していて申告期限までに仮住まいに移った
としても下記の居住用建物の建築中に相続が開始した場合租税特別措置法通達69-4-8に該当すると思われます。
http://www.yonemoto-souzoku.com/cases/pdf/068.pdf

租税特別措置法通達69条4-5。事業用建物等の建築中等に相続が開始した場合の小規模宅地等の特例の適用について、「建物等の移転又は建替えのため当該建物を取壊し、又は、譲渡し、これらの建物等に変わるべき建物等の建築中に、又は当該建物等の取得後被相続人が事業の用に供する前に被相続人について相続が開始した場合で、当該相続開始直前において当該被相続人等の当該建物等に係る事業の準備行為の状況からみて当該建物等を速やかにその事業の用に供することが確実であったと認められるときは、当該建物等の敷地の用に供されていた宅地等は、事業用宅地等に該当するものとして取り扱う」と規定しています。

あと等価交換の例として下記が参考になります。
http://www.yonemoto-souzoku.com/cases/pdf/068.pdf
（居住用建物の建築中等に相続が開始した場合）

69の4-8　被相続人等の居住の用に供されると認められる建物（被相続人又は被相続人の親族の所有に係るものに限る。）の建築中に、又は当該建物の取得後被相続人等が居住の用に供する前に被相続人について相続が開始した場合には、当該建物の敷地の用に供されていた宅地等が居住用宅地等に当たるかどうか及び居住用宅地等の部分については、69の4-5((事業用建物等の建築中等に相続が開始した場合))に準じて取り扱う。（平20課資2-1、課審6-1、平22課資2-14、課審6-17、徴管5-10改正）

お礼

つまり、その後その建物に居住するのが確実であれば、居住は継続しているとみるということですね。
どうやら適用できそうな雰囲気なので、少し安心しました。
有難うございました。

回答No.3

noname#162034

相続した時点でまだ家屋と土地があってそこに一緒に住んでいたのでしたら
小規模宅地の適用等の特例を受けることができます。
権利変換が始まった最中の相続であるなら、予想外に大きな相続評価になり
ます。
相続により取得した第一種市街地再開発事業に係る施設建築物の一部の給付を
受ける権利の価額は、権利変換計画において決定された変換を受けることと
なる施設建築物の一部の価額の70％に相当する金額と認めるのが相当とした事例
があります。
http://www.kfs.go.jp/service/MP/04/0708000000.html

補足

解答ありがとうございます。
もう少し詳しく状況を説明しますと、母の死亡が６月９日で、家屋＆土地を
相続したのが６月２９日（この家屋に母と共に同居していた）、等価交換により
再開発業者に売却したのが７月２２日です。よって開始時点では居住しています。
マンション完成後にその１室に入居することになります。
特定居住用宅地等の要件の中に、申告期限まで所有していなければいけないとの文言があり、
文言をそのまま解釈しますと、翌年６月９日まで
所有していなければならない事になりますが、その点が気になっています。
そこは問題はありませんでしょうか？
申し訳ありませんが、宜しくお願いします。

回答No.2

misawajp

そこに住居があり（住んでいる）ならできます

しかし、再開発の工事に着手した段階で条件を満たさなくなります

お礼

解決いたしました。有難うございました。

回答No.1

gookaiin

専門家ではありませんが・・・

相続に関する不動産の評価等は、相続が発生した時点（すなわちお母様がお亡くなりになった時点）で行われます。　相続税の申告時点でもないし、申告の期限の日でもありません。

お亡くなりになった時点で小規模宅地等の適用を受けられる条件が整っていたなら、大丈夫でしょう。
（極端な事を言えば、相続税の申告前に売却しても、OKなはずです。）

もしもお亡くなりになる前に等価交換の契約を結びそれが実行されていたなら、その土地はお母様の物ではなくなり小規模宅地の特例が適用されないと思います。（質問タイトルが「相続開始後の・・・」とありますので、関係ないとは思いますが。）

お礼

解決いたしました。有難うございました。