妻への家屋贈与と等価交換に関する税金について

質問

5年前に30年以上自宅をを離れ、新居を購入しました。
買替えのため、旧自宅は不動産屋さんに売却を依頼しましたが現在まで売れ残っています。
今回、ある建設会社より、隣のアパートと一緒にマンションを建てましょうという話があります。土地家屋の買取、あるいは出来上がったマンションの１室との等価交換等です。

こちらとしては、旧自宅を25年連れ添った妻に贈与した上で、契約を締結したいのです。
この際の贈与税とマンションとの等価交換に関わる税金をご教授いただけますか？

回答No.3

keikeipapa · ベストアンサー

当方に少し誤解があったようですね。すいません。
貴殿の文面を再読しました。旧自宅の売却代金が2,800万円で現在は居住しておらず、それとは別の新居を購入されておりその取得価格が4,500万円ということですね。
　そして、旧自宅は40年前に購入しており取得価格が低額おるいは不明であるため売却益がかなり出る。また、新居購入後は旧自宅は居住しておらず、居住しなくなってから5年以上経過しているため居住用の3,000万円の特別控除等の居住用の特例を使えない。
　そこで、等価交換をすることにより固定資産の交換特例を利用できないか思考されたということですね。
　貴殿の意図を読み違えまことに申し訳ありません。
しかしながら、固定資産の交換特例の要件は以下の要件を満たさない様に思われます。
　固定資産の交換特例の適用要件の一部
１、交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも固定資産で　　あること。・・・・・不動産業者が所有する不動産は固定資産ではなく　　　　　　　　　　棚卸資産です。
２、交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたも　　のであり、かつ交換のために取得したものでないこと。

　結果、一般の長期譲渡での対応となってしまいます。
現在、旧自宅は貸付等の事業用として使用されていないのですか？
事業であれば、買換特例等利用でき税負担面においてかなり課税を繰り延べられるのでしょうけど。現在は居住用・事業用にも利用されていないのであれば一旦、事業用としてから買換（この場合、買換取得する不動産も事業用に供する必要がありますが。）もひとつの方法かと思います。（現時点で、売却を急がれているのなら仕方がないですが。）

　最後に、奥様への旧自宅売却前の贈与ですが、先の書込みと今回の貴殿ご回答からもうすでに新居を購入済みですので、不動産そのもの・資金のいずれも2,000万円の特例を使えないということでしょう。
　相続時精算課税は、親から子への贈与が対象ですから、これもだめです。
　と、結局良策をご提供できない結果となりそうです。すいません。
うーん。今のままでは、かなり厳しいですね。

お礼

ご教授ありがとうございました。
不動産業者が所有する不動産は固定資産ではなく棚卸資産など、思いもかけぬことが多く、大変感謝申し上げます。
いろいろと厳しいようですが、keikeipapaさんより、ご教授頂いたことが、今回、大きな財産になりました。ここまで、教えていただき、贈与に通常の税金が科せられてもよいので妻に贈与しようと納得できました。ありがとうございました。

回答No.2

keikeipapa

あなたのご教授
といわれましても、そんな大それたものではありません。

　それはさておき、売却評価額は2800万で、新居は5年前に4500万で購入とありますので、どうも売却益ではなく売却損がでそうな感じですね。売却評価額の2800万の内訳はどうでしょうか？（土地：００万円
建物：XX万円　合計2,800万円）
　売却損が出る場合で、買換えであるならば、マイホームの買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例が使えると思ったのですが、貴殿の場合買換え資産がすべて自己資金とのことですのでこれは使えないので結局売価損（実際の売却時・購入時の土地：建物の価格の内訳が分かりませんのでなんともいえませんが）がでても、他の所得との損益通算はできないとなりそうです。
　ですから、売却に伴う譲渡所得はマイナス（譲渡損失）となり税金の発生はありませんが、その売却損を他の所得（年金・給与等）と損益通算もできない結果となるような感じです。
　奥様への贈与は、居住用不動産の購入資金の贈与であれば先の書き込み時にご説明しましたが2,000円までは非課税ですので、旧自宅を売却し、売却資金のうち2,000相当額を奥様へ贈与し、新自宅の価格（2,800万円）のうち2,000円相当額の持分での共有名義とすれば（持分を、奥様：2,000万円／2,800万円　貴殿：800万円／2,800万円）、奥様への資産移転は無税で可能です。
　前回ご回答させていただいた、要件を満たしていないというのは、
不動産そのものの贈与ですが、もし、奥様への資産移転が目的であれば
上記のように資金を贈与し目的を達成できるのでは。

旧自宅を25年連れ添った妻に贈与した上で、契約を締結したいのです。

との贈与した上で契約という、貴殿がお考えの契約より贈与が先であることの意図がよくわかりませんが。

お礼

新年早々のお返事ありがとうございます。
契約より贈与が先の第一の理由は旧家屋は築40年の「古屋」で、今回等価交換による売却価格は土地のみ2800万（古屋は評価なし）です。マンションを建て替えた後の登記では価格が現在の土地家屋高額となると思料されますので・・・
第2の理由は私ごとですが、私ども夫婦には子供がなく、私は３男ですが妻が結婚した時から、25年間、病弱の私の母を介護しております。
しかし、5年前、新居を購入し、旧自宅（私が購入し、父から相続したものではないものにもかかわらず）を売りに出した際、私の兄弟、甥・等が、いくらか都合して欲しいということでした（残念ながら、現在まで買い手がありませんでしたが）また、私の名義のままですと、妻の母が遠慮するので、私の母は身内には甘いのですが、妻や妻の母に対しては世話になっているにも関わらず、厳しいことを言います。旧自宅だけでも生前贈与し、その上で妻の名義で契約して、具合が悪い妻の母に安心して（妻の名義なら私の兄弟に出て行け等言われないのでは・・）最後を迎えて欲しいのです。
　家庭内の理由で申し訳ないのですが、私が家族に強く出ると、気の弱い妻にしわよせが行く為、私としては苦肉の策です。
　ありがとうございました。また、勉強不足の私にお気付きのところがございましたらごよろしくお願いします。

回答No.1

keikeipapa

旧自宅とありましので、そこが少し問題だと思います。
配偶者への居住用不動産及びその購入資金の贈与の特例は、
１、婚姻期間２０年以上
２、贈与された居住用不動産が自己（受贈者：奥様）の居住用不動産で　　あること
３、贈与の翌年３月１５日まで現実に居住し、引続き居住する予定であ　　ること
という３つの要件すべてを満たす必要があります。
これら要件を満たせば、相続税評価額（家屋：固定資産税評価額ｘ１．０・土地：路線化等）で2,000万円まで非課税で贈与することができます。非課税枠内の評価額の不動産であっても申告は必要です。
　ですので、ご質問者様の現状では、２・３で要件から外れてしまうかと思います。
　等価交換の方は、どのぐらいの売却評価額なのか不明なのでなんともいえませんが、別に交換の特例を使わなくとも、借入金なしで新居を購入であれば、通常の3,000の特別控除等の他の特例を使われてもいいのでは。

補足

早速のご教授ありがとうございます。当方勉強不足で申し訳ありませんがもう次のご指導の内容を一度ご教授ください

＞売却評価額なのか不明なのでなんともいえませんが、別に交換の特例を使わなくとも、借入金なしで新居を購入であれば、通常の3,000の特別控除等の他の特例を使われてもいいのでは。

→売却評価額は2800万で、新居は5年前に4500万で購入（当時借入金500万でしたが、借金が嫌で頑張って2年で返済し、現在は借入金はありません）こういう状況でも「通常の3,000の特別控除等の他の特例」が利用できますか？他の特例もあるのですか？

あなたのご教授にドキドキしております。