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オーナー都合による退去勧告
- 賃貸でマンションに住んでいる方への退去勧告についての相談です。
- 突然オーナーからの退去勧告があり、部屋探しや引っ越し費用などが心配です。
- オーナー都合の場合、引っ越し費用の請求は可能なのかについて知りたいです。
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質問者が選んだベストアンサー
ご相談の内容から、契約期間が定まっている通常の賃貸借契約と理解した上でアドバイスします。 結論から言えば、拒否しても何ら問題はありません。 仮に裁判に発展しても、勝てる要素大です。 （決して、必ず勝てるとは断言できません） 家主側から入居者に退去を求めるには、借地借家法の第２６条により ・契約終了の１年前から６ヶ月前までの間に「契約を更新しない」という通告をすること ・退去を求める「正当事由」が必要 とされています。 ご相談内容からすると、４月に契約終了のようですので、既に６ヶ月の猶予はありません。 よって、次回の更新を拒否する理由にはならず、家主の主張は認められません。 ７月まで期間を延ばすと言うのは、恩に着せたように装った甚だ勝手な言い分で、法律上は全く通用しません。 百歩譲って、７月までの退去を飲んだとしましょう（飲む必要は全くありませんが・・・） この時は「正当事由」の有無が問題となります。 借地借家法の第２８条によれば、家主が「自分で住む」と言っても、それだけでは正当事由にはなりません。 通常は、入居者保護のために（早い話、入居者の方が立場が強い）家主が必要とする事情よりも 借主が必要とする事情のほうが圧倒的に認められやすいです。 ですから、相当額の立退き料や転居費用を支払って「正当事由を補完する」ということで、立退きを認めるというのが一般的です。
その他の回答 (8)
＃８です。 >競売の件ですが、新オーナーになった時に「貸主変更の通知書」がきてその内容は「～略～貴殿との賃貸借契約は、引き続き同一の賃貸借条件にて新貸主に継承されることになりました」となっていて覚書書にサインしました。←これは正式な賃貸借契約でしょうか？ 破産が原因と欠いてあったので、競売の可能性もあるから念のために書いたのですが、文面からすると、競売ではなくて単なる資金繰りに困った前大家が売却しただけのようですね。 借家契約より先に設定された抵当権に基づく競売の場合借家契約は落札人に対抗できないので、引き続き借地として借りたい場合は改めて契約し直す必要があるのですが、それ以外の場合、大家が変更しても賃貸契約には影響しませんし、新大家はそのまま前の大家を引き継いだことになります。つまり改めて契約し直さなくても、契約は続行されていますので、覚え書きは単なる確認作業に過ぎないと考えてよいです（このような作業がなくても契約は続行されています）。 また、大家の地位をそっくり引き継いでいますので、前の大家に渡した敷金も新大家が預かっていることになりますから、敷金返還義務も新しい大家が負っています。 次に新大家は業者を利用せずに解決に当たろうとしているようです。質問文からすると旧大家は法人でしたが、現大家は個人のようです。個人の場合大家業になれている人もいれば、素人に近い人の場合もあります。 慣れている人なら法律についての知識を持っていると思いますが、慣れていない人なら法律の知識を持っていない場合もありますし、自分が使うことが正当な事由になると考えている場合もあります。 仲介業者は宅建業法によりしなくてはいけないこと、やってはいけないことを定められていますが、個人大家は宅建業法の適用はありませんので、基本的に契約は自由に行うことができます（消費者契約法の適用がある場合もあります）。 一度回答してしまうと後で取り消すことはできないので、回答する前には詳しい方に相談してから回答した用がよいと思います。 一般に自己で使用することは正当な事由として不十分であるといわれていますので基本的に話を断ることができると思います。が、自己で使用しなければならない理由によっては、正当な事由と認められることもあります。 素人同士の場合不慣れな者同士ですので、もめる可能性が高いと思います。 公的機関としてはこのようなことの相談先として、消費者生活センターがあります。そこなどで、アドバイスを受けてから回答することをお勧めします。
>一年半前に前のオーナー(法人)が破産して新しいオーナー(今のオーナー(個人))に変わりました。 >部屋の売買を行ったと不動産が話していました。 念のため、補足しておきます。 通常売買した場合と、破産のため競売になった場合では、対応が変わりますので、注意してください。 競売の場合でも借地契約が抵当権設定より前の場合や競売ではなく通常の売買によるオーナーチェンジの場合は、新大家は前の大家の地位をそっくり引き継ぎますので、敷金の返還義務を負いますし、また大家として立ち退いてもらうための２つの条件を両方満たさなければ立ち退かせることはできません。 ２つの条件は、以下の物です。 １）契約期間がある場合契約期間完了の６ヶ月前～１年前の間に更新をしないことを連絡すること。契約期間のない場合は６ヶ月前に申し出ること ２）大家側に正当な事由があること 契約期間完了の半年以内の申し出なので、更新を拒絶することはできません（但し更新料は必要）。しかしこの更新は法定更新となり期間の定めのない更新となります。期間の定めのない契約の場合大家は６ヶ月前に申し出れば１の条件を満たすことになります。 大家が単に自分で使用するからというのは正当な事由としては不十分と一般的にいわれています。このような場合立ち退き料など金銭提供により正当な事由を補充すれば、２の条件が成立したと見なされることがあります。 上記の２つの条件が満たさなければ、立ち退きを拒否してかまいませんし、金銭的に妥協できるのなら立ち退きに応じることも自由です。 次に競売の場合ですが、通常常抵当権は建物を建てるとき設定することが多いです。このように、抵当権が借家契約より先に設定されており、その抵当権に基づく競売の場合、借り手は借地借家法の保護を受けず、落札人は、敷金の返還や立ち退き料の支払い義務はありません。借り手はただ６ヶ月の猶予を与えられるだけとなります。 このような場合は、本来立ち退き料は請求できません。 但し、この場合本来半年の猶予期間しか住めない状態なのに、１年半も住んでいたということは、新たに賃貸契約を結びなおしたといういう風にも考えられます。この場合、正式な契約を新オーナーと行っていれば心強いのですが、そうでない場合やや立場が弱くなるような気がしますが、十分主張できるのではないかと思います。ただしこの場合、前の大家に渡した敷金は返還されませんという点が異なります。 なお、一般的な立ち退き料は家賃６ヶ月程度ということです（敷金の返還＋引越代＋新居の礼金＋仲介手数料分などの分）。
お礼
ご回答ありがとうございます。 競売の件ですが、新オーナーになった時に「貸主変更の通知書」がきてその内容は「～略～貴殿との賃貸借契約は、引き続き同一の賃貸借条件にて新貸主に継承されることになりました」となっていて覚書書にサインしました。←これは正式な賃貸借契約でしょうか？ そして今日不動産屋さんから手紙がきて 「この件につきましては貸主様が覚書を作成し直接送付され当社は業務委託を受けておりませんので仲介を行いません。送付されてくる覚書の内容をご確認の上ご署名・ご捺印のうえ貸主様へご返信ください。ご質問等は直接貸主様にお問い合わせください。」となっておりました。 ということは不動産を間に挟まずに直接交渉ってことですよね。今まで会った事もない人なのでまたまた不安になってしまいました・・・。 貸主からはまだ手紙は届いておりません。
>もし補償を受けられるとして、具体的にお金を出してもらうのは一般的にどのタイミングなのでしょうか？ 先にこちらで立替として支払ってその領収書などを掲示するのでしょうか？それともある程度の資金を前もって支払ってもらうのでしょうか？ 自分が同じ立場になったら全額受け取ってから動きますね。 それが一番簡単だし間違い無いですから。 大家の都合ですが「今現在住む家がある」のにそちらを売ってこちらに住み変えたいの言うのは「止むを得ない事情」とは思えません。 とは言え、自分だったらケチが付いた部屋にはこれ以上住みたくないですね。 必要な経費に補償金を上乗せして貰って出ていきます。 あと地元の消費者センターなどにも相談されとよいと思います。
お礼
ご回答ありがとうございます。 私も時間が経って考えてみると、やっぱりこのまま黙ってでていくのは悔しいです。 消費者センターにも相談してみようと思います。
- nika2
- ベストアンサー率0% (0/1)
私も宅建の勉強を少ししましたが＃１さんの言うとおりです。賃貸であるから弱い立場ということは全くないです。むしろ法的には実際には借り主の方が立場が強く、特に正当事由がないことには簡単には退去させられないのです。ですから正当事由がない場合は立ち退き料を支払う必要があるのです（しかし正当事由があれば退去させられてしまうのですが…）。＃１さんのあとの弱気になりそうな回答が続いたのであえて勘違いされないように＃１さんと同意見ですが回答させていただきました。確かに今後のオーナーとの関係などのことを思うと、どうしても現住居を動けないあるいは動きたくないのでなければ退去するのが良いかとは思いますが、転居するのであればオーナーに気を遣うこともないわけですし強気でできるだけ良い条件を得られるよう頑張ってください。但し強気といってもケンカになるといろいろと良くないので話し方には気をつけてくださいね。
お礼
ご回答ありがとうございます。 そうですね、言葉は選んでいきたいですね。 でも、この正当事由というのははっきりした境界がないので厄介ですね。こちらの感覚と向こうの感覚が違っていたらまとまらないですものね。 直接交渉になりそうなのでとても不安ですが心してかかりたいと思います。
- kobalt
- ベストアンサー率31% (1861/5998)
#3です。 > でも法的にはないのでしたらそこを強調されて拒否されてしまうこともあるんでしょうか？ > > 向こうの方が専門家なので何とか丸め込まれてしまいそうで少々不安です・・・。 身内が立ち退きをお願いした時は、家賃を3～6ヶ月（正確な数字を忘れました・・・） 無料にするので、と先に不動産屋さんに言ったと思います。 不動産屋さんも、それでいいような感じだったと思います。 相手がプロだからこそ、こういう時に強気には出てこないと思います。 #1さんも回答されていますが、私も「大家が住みたい」という理由は 正当な退居理由にならないと聞きました。 もちろん、うちの身内の老朽化による建て替えも同じだったと思いますので 低姿勢でお願いしました。 ですので、「出て行くが・・・」とは言わず、妥協できる条件まではのませて 相手が払う気がない場合は居座ってもいいのではないかと思います。 ただ、それではお互いに気まずいでしょうから、出る方向で、でもある程度の 補償を求めることで妥協するのだと思います。
お礼
ご回答ありがとうございます。 下にも書きました通り、大家さんとの直接交渉になりそうです。 不安はありますがある程度の補償を求めて見たいと思います。
- black2005
- ベストアンサー率32% (1968/6046)
No.1です。 回答途中で送信してしまいました。 で、借り主には全く落ち度が無いとすれば、 新居探しのために発生した費用、新居の敷金・礼金、引っ越し費用全てを請求して良いと思いますよ。 家主が納得するか？どこまで認めるか？は解りませんが、その場合は強く出ましょう。 全く負担しないなど通用しません。 入居者の方が圧倒的に立場が強い事をお忘れ無く・・・
お礼
ありがとうございます。 皆様のお話を聞く限り、丸っきり向こうの言いなりになる必要は無いようなので、出来るだけこちらも条件をだして交渉してみたいと思います。 そこで質問なのですが、もし補償を受けられるとして、具体的にお金を出してもらうのは一般的にどのタイミングなのでしょうか？ 先にこちらで立替として支払ってその領収書などを掲示するのでしょうか？それともある程度の資金を前もって支払ってもらうのでしょうか？ 新住居の契約時にまとまったお金を用意しなければならないのなら、今から算出しなければいけないので・・・。 重ねてのご質問で大変申し訳ございません。
- kobalt
- ベストアンサー率31% (1861/5998)
オーナー都合による退居でも、立ち退き料などは法的にはない、と聞いたことが ありますが、素人なので参考程度に。 よくこちらで書いてあったり、私の身内が建て替えで立ち退きをお願いした時のことを 考えてみると、不動産屋さんに 「同条件の物件を探してもらう」 という要求をするのがいいと思います。もちろん自分自身でも併行して探した ほうがいいと思います。 家賃については、3～6ヶ月程度（多めに言っておいて、3ヶ月で妥協）無料に してもらうようにすれば、新しい物件の敷金、礼金、仲介手数料、引っ越し費用が 支払えると思います。 ダメだと言う場合は、礼金、仲介手数料、引っ越し費用を請求し、 敷金についてはオーナーが住むならリフォームするのではないかと思いますので 全額返していただく・・・ もちろん4月以降の更新料はなし。 ただ、これらは上に書いたように「請求できる」わけではないので あくまでもオーナーさんとの交渉になります。 （不動産屋さんを間に入れて交渉してください。） 「とても気に入っている物件なので、できれば出たくない。まとまったお金もない」 ということを穏やかに主張し、できる限りのサービスをお願いするのがいいと思います。
お礼
ご回答ありがとうございます！ 交渉の余地はあるということですね。 でも法的にはないのでしたらそこを強調されて拒否されてしまうこともあるんでしょうか？ 向こうの方が専門家なので何とか丸め込まれてしまいそうで少々不安です・・・。
- yama_x
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強い態度で法的に争うことを覚悟するのであれば、おそらく引っ越し 費用等々、全額請求することは出来ると思います。 （うろ覚えで確信はないですが・・・） 先方の不動産屋も、強く出られれば、敢えて裁判まで持っていかずに、 お金で解決することをオーナーに進言するでしょう。 ただ、感覚的にはオーナー側に分があるように思います。 賃貸ってそういうものでしょう？ ましてや契約期間の延長を申し出るなど、丁寧に対応されている ようですし・・・ よく持ち家は転勤・近所づきあい・災害等々にまつわるリスクが 語られますが、賃貸も今回の質問者さんのようなリスクがあることは 認識されるべきかと思います。 質問者さんのお気持ちもわからなくありませんが、感情的にならない 範囲で、とりあえず実費全額負担をお願いしてみて、あとは交渉なのでは ないのでしょうか。
お礼
ご回答ありがとうございます！ そうですね。賃貸に住んでいる以上自分の持ち家ではないのである程度のリスクは覚悟しておくべきですね。 私達もどうしてもここに住みたいというのではなく、ここと同様の物件に資金の負担無く移れれば構わないのです。 頑張って交渉してみます。 ありがとうございました！
お礼
早速のご回答ありがとうございます！ 正直「所詮自分は賃貸だから・・・」と不安でいっぱいだったのですが少し力がでました！ 賃貸契約書をみると、「家主は6ヶ月前に退去勧告できる」などとなっているためこっちは何も反論できないのかなと思ってました。また、、「正当事由」というのに今回はあてはまるのかな？と疑問でした。 もっと詳しく説明させていただくと、家主は現在自分所有のもうひとつのマンションに住んでいて、今回そこを売却して今私が入居している部屋に住みたいらしいのです。 私としては今と同条件の部屋に最小限の自己負担で移り住めるのであればなんら問題はありません。 もっと法律的な知識を身につけて交渉してみたいと思います。 解りやすいご説明本当にありがとうございました！