借地権の評価

質問

今年の夏に父が死亡しました。父は一級国道に面した土地800坪ほど（宅地）を大手T系列の中古車ディーラーに昭和52年に30年契約で賃貸ししました。この際に当時としては多額の（1,000万円を若干下回る）権利金をもらい、賃貸契約の他に公正証書も作成しました。中古車ディーラーは、アスファルト舗装をし軽量鉄骨の建物を建て、結構繁盛している様子です。この度、税務署でこの土地は借地権分の減額ができないと相続税の手続きについて相談に行った際に言われ、大変驚いています。地代は、まあこの近隣の相場です。税務署の見解は中古車ディーラーの建物は、借地権に相当しない（意味がよくわかりませんが）
とか該当しないといった説明でした。10％なら減額できるとのことですが、なぜ借地権の40％が控除できないのか不思議でたまりません。

回答No.3

jun95 · ベストアンサー

ちょっと正確でなかったので申し添えますと、建物所有を目的とした借地借家法上の借地権なら、相続税でも借地権は認められます。しかし、アスファルト舗装が中心でちょこっと建物が建っているような場合は、その建物については考慮しないような扱いがなされています。あとは、事実認定の問題です。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/category/tutatu/shitsugi/zaisan/04/23.htm

お礼

どうもありがとうございました。税法と借地借家法の違いがたいへん良く理解できました。ここ2週間必死で勉強しました。相続税が課税される場合には、たとえ権利金の授受があってもその分の減額もないというのには驚きました。これでは課税の公平が保たれないと思います。中古車置き場に関する判例が2005年にでていますが、私の場合とは違って権利金の授受がありません。この事案と同じように扱われたのでは私としては納得できません。今回、税理士や弁護士に借地権課税に関する判例を調べていただきましたが、正直「めちゃめちゃ課税」の印象が強く、裁判所は単に税務署側の判断を追認している事例が多いのですね。取りあえずは10％減額で申告して、更正請求、どうせ認められないでしょうから、不服審判から本訴にもっていこうと思います。そして、判例の乱れをつく所存です。国税庁は単に「税金を取れれば良い役所」であって、通達行政の過ちに気づいていないようですね。これでは外国がらみの租税回避行為も増えるでしょうね。私も回避行為のスキームに挑戦します。ストックオプション課税のぶれといい、単に税金がとれればよいとする課税庁が存する国家はおいおい衰退するでしょうね。
租税法律主義、実質課税はどうなったのでしょうか。

回答No.2

jun95

税務署が、１０％という数字を出してくるところを見ると、基本的には自用地なんだけれども、アスファルト舗装している分を減額要素としますよという考え方なのだと思われます。つまり、そのプレハブの建物は、自動車展示場の面積に比べてすごく狭いのだと思われます。こういう場合は、借地権が認められないのです。たとえば、打ちっ放しゴルフ練習場の建物などが、よく例としてあげられています。
また、権利金を収受していることと、相続財産の評価とは連動していなくて、相続時の現況により評価することになります。
たとえば、同じ土地でも、コンビニが建っておれば、半分ぐらいを駐車場にしていても、貸宅地の評価が適用されることもあります。
相手が建物所有を目的として、借りている場合は、借地権があるとされるからです。
また、マンションとかが、周辺になければ、その物件は、１０００平方メートル以上の土地なので、広大地として評価すべきかもしれません。これには、容積率などの条件がありますから、詳しく調べないといけません。中古車展示場として繁盛していると、ちょうど、中古車展示場に適していると言うことで認められないことがあります。よくある例は、郊外でファミレスに貸してある土地です。こういうのは、いくら広くてもちゃんと営業できていると広大地評価は難しいです。
疑問があれば、相続税評価に詳しい税理士などに相談されることもよいでしょう。

お礼

どうもありがとうございました。早速税理士に相談します。「権利金を収受していることと、相続財産の評価とは連動していなくて、相続時の現況により評価」が参考になりました。権利金の授受があれば、その分は相手に権利が移動して（斟酌されて）、減額になるのかと思っていました。アスファルト舗装で10％減額になるなら、建物が建っている部分は、もっと減額してくださいと言いたくなりました。

回答No.1

monte2006

一般的に土地を借地して建物を建てた場合、建物には借地権が生じます。
簡単に言うと、土地を借りた人は、その土地の上の建物の使用・収益の利益が発生します。
逆に土地を貸した側は、自分の土地でありながら使用収益できません。借地権は結構、きつい権利で解除はなかなかできません。

よって土地と建物を時価で評価すると、それぞれ単体の評価（土地は更地、建物は建物だけの評価）より、土地の時価は落ち、その分、建物の時価が上がります。

相続にあたり借地権のついた土地ですと、時価（市場価額）が落ちますので当然、相続額に反映されるべきですが・・・
土地を賃貸に出した時に減価分（借地権割合）として1,０００万円弱の権利金をもらっているので、減価した時価で相続してませんよ。ちゃんと借地権割合で減価される分も収入としてあるので土地単体の価額で相続されたことになりますよ・・・という意味だと思います。

お礼

「土地を賃貸に出した時に減価分（借地権割合）として1,０００万円弱の権利金をもらっているので、減価した時価で相続してませんよ。ちゃんと借地権割合で減価される分も収入としてあるので土地単体の価額で相続されたことになりますよ」の部分が大変参考になりました。どうもありがとうございました。相続の際、借地権が認められるのは敷地いっぱいにアパートでも建てていないと認められそうにないですね。近隣に相続対策としてアパートが建つ意味が解りました。でも、何か納得がいかないんですね。貸したこちら側の権利は、30年間極端に低くなっているのにもかかわらず、10％の減額というのが釈然としません。自動車教習所もそう判断されるのか、聞きたくなりました。あれも大部分がアスファルト舗装ですね。一般的な意味でいう借地権と税法上の借地権が異なるということなのでしょうか。借地借家法上の借地権を踏襲したうえで税法上の借地権があるのかなと漠然と思いこんでいました。
　いずれにせよどうもありがとうございました、大変助かりました。