借地の一部を駐車場

質問

父が借地に家を建てて50年以上暮らしています。地代は支払っていますが契約書はありません。その借地の隣接地が売りに出されたため、このたび私が購入し、従前の借地の一部である庭と自家用の駐車場をつぶし購入地とあわせた賃貸駐車場にするためアスファルトに整地したのですが、工事開始時には現場まで足を運び承諾していたかのように見えた地主が、いきなり目的外使用だとクレームをつけてきました。この場合整地済みの借地部分は駐車場として賃貸することはできないのでしょうか？ご回答よろしくお願いします。

回答No.5

bboitsu

なんでまた購入地と一緒にしちゃったんですか。
地主さんのいう事ももっともだと思います。
たぶんこのままだとその部分の固定資産税が数倍になる可能性を誰かから言われたんではないですか。
（住宅の敷地でなく、購入地の駐車場と同じ扱い）
http://www.city.nagoya.jp/kurashi/zei/q_a/nagoya00010158.html

勝手に店子がした事で自分の支払いが多くなり、店子は賃貸収入が入ってくるわけですから、たまったもんじゃありません。
予想される駐車場収入分（実際にその場所が借りられるかどうかは別として）に占めるその部分の割合を元に、別計算で地代を払う事で交渉してみるしかないのでは。

お礼

ご回答ありがとうございます。私は地主とはほぼ面識がなく、この計画を進めるにあたって地主との交渉は父に任せており、父が問題ないと断言していたものですから・・・
bboitsuのアドバイスに従い地代で交渉したいと思います。

回答No.4

noname#71976

借地契約が地上権であれば問題ないのですが、恐らく賃借権と解するほうが妥当だと思いますし、賃借権の場合には土地であれ建物であれ、転貸するには貸主の承諾が必要です。

転貸することを目的外使用と言われればその通りなので、駐車場として貸し出す部分の地代に色を付けるなど、地主に承諾してもらうべく別途協議が必要でしょうね。

お礼

ご回答ありがとうございました。heartblueさまのご意見の通り地代で交渉したいと思います。
追加の質問で恐縮なのですが、借地契約が賃借権と解するのはなぜでしょうか？建物は未登記ですが父の所有なのですが・・・

回答No.3

63ma

確かに駐車場分は目的外使用になります。
ただ、整備も済んでいますので、駐車場分の借地料を住宅用とは別立てで払う事等で話し合われては如何でしょうか。

お礼

ご回答ありがとうございました。63maさまのご意見に従い地主と交渉しようと思います。

回答No.2

enraku-5th

宅地利用と駐車場利用では、固定資産税がアホほど違いますからねえ。

賃貸駐車場に使用方法を変更した事による固定資産税の上昇分を算出した上で、借地料金の上乗せをする方向で相談するしかないでしょうね。

お礼

ご回答ありがとうございました。固定資産税の上昇分を算出した上で、借地料金の上乗せをする方向で相談しようと思います。
しかし、追加の質問で恐縮ですが、借地の一部が宅地（元々は庭と自家用駐車場で約15坪）に変わることで、いきなり固定資産税が上がるものなのでしょうか？市町村の調査とはそれほど厳しいものなのでしょうか？

回答No.1

adobe_san

地主が承諾しないのであれば　貸し出すことは出来ません。
そもそも地主は初めは理解してなかったのが、後日自身の土地で賃貸駐車場を行い、賃料が借り主に入ると言うことが理解したのでしょう。
地主も自身で十分出来ることですので。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。つぶした庭と自家用の駐車場だけでは賃貸駐車場にはできません。購入した隣地とあわせてはじめて賃貸駐車場として利用できる敷地です。当初地主に説明はしたのですが高齢のため理解が及ばなかったのかもしれません。