建築条件付

質問

あるHMの建築条件付の土地が気に入っています．

その土地は現在，地主→HMへの登記手続き中だとHMは言っております．（が本当なのだろうか？とまず疑問があります）

その状態で，まず建築請負の契約をして欲しいと迫られています．

また，土地の値段が相場よりも高く（路線価55万/坪が，62万/坪），メーカーは登記費用や利子の分もあり．．．などと言っていますが，それは経費なのでは？と思います．こちらとしては建築条件まで付けられた上に割高で買わされるのにも納得していません．

さらに，土地はメーカーから買うことになると言う話だと思うのですが，それなら土地と建物とで一括清算したいのですが，メーカーの見積もりにはつなぎ融資も含まれています．まず土地だけ清算したいということでしょうか？（メーカーにまず土地を値引きして欲しいと言ったところ，建物とのセットで考えていきましょうとこれもまた府に落ちないことを言われています．それ以来金額についてはあまりつっこんでいません）

かなり納得できない点があるのですが，これはこれで常識的な手続きの順序なのでしょうか？

値段のことについては契約前の最終段階まで，メーカー側には細かく追求するつもりはないので，こちらで質問させていただきます．

質問内容がまとまっていませんが，よろしくお願いします．足りない部分は補足させていただきます．

回答No.7

noname#21592

言いにくいですが、ダOOハOOは、注文住宅部門は、コストアップが、特にひどいと思いますよ。実際、丸投げですから、設計も丸投げ、施工も丸投げです。社内に積算設計士、構造設計士、設備設計士で、まともなひとは、少なくとも名O屋支店には、いませんでした。
随分、話が進んでいて、お気に入りのようですので、四会連合の設計士との契約書（３種類、あり監理込みがお勧め）と施工業者との、四会連合の契約書と、土地の売買契約書と土地の重要事項説明書と竣工図面引渡し時に最終支払いとするとか、工事出来高払いとするとか。。。でしょうかね。

入札したら、あっと思う安い値段なのに。。。
と、優秀な大工や技術施工者が、自前に居ないので、何級施工技術者以上とか、条件つけないと、高いは、悪いは、、、ってならないといいですが。。。

私のときは、大工、だれだれとか、決めて発注しましたけど

腕の良い大工に、安くていいから悪く作ってと頼んでも、良いものしか建たないのですよね。

途中で、職人が、手の悪いときは、その見積もりで、自分で職人を探してもきました。

なぜかって、ハウスメーカーは、メートル法なんで、和室や造作、床の間とか、屋根仕舞いとか、木造建築はじめ、注文住宅って何も知らないですよ。
業種違いですから。土建屋に、注文住宅頼む感じですか。

で、地盤はあてにしていないって、ボーリング調査して、N値は、つかんでいるということですよね。近隣データーで推測って、ちょっと危険ですよ。

専門ですから、ご存知でしょうが、N値のでない、ブラックホールみたいな場所ってあるんですよね。地形図とか、スエーデン式って、やはり、そこまでの仮データーでしかないですし。

で、べた基礎でいけるレベルなら、ますます丸投げです。
まあ、ビル部門も同じですけどね。中間搾取業なんで、仕方ないですね。

これら契約書ですと、姉葉事件のように、構造設計士を知らずに契約ってないですよ。

お礼

回答ありがとうございます．

とりあえず，契約前までの段階でも第三者の一級建築士さんのアドバイスを受けることにしました．やはり素人対企業では分が悪いような気がしますので．．．

地盤について期待していないと言うのは，ここは，ある地方都市なのですが，市内全域がほぼ軟弱地盤の地域なので，どこを調査してもべた基礎でいけるところはないと分かっていると言うことです．（宅地造成した郊外は別ですが，探しているのは平地のみなので）
支持層もないところがほとんどなので，柱状改良になるだろうと考えています．

回答No.6

donfan777

他の方が書いているように「建築条件付」自体が悪いのではありません。
がこのＨＭは信用できないと思います。
通常の建築条件付の契約は

１．土地のみの契約
２．３ヶ月以内に建物のプランニング
　　（３ヶ月というのは両者の合意で期間を変えられます）

となり、２．のプランニングで予算面などで合意に至らなければ１．の土地の契約を白紙撤回できる…といった内容です。
土地の契約も出来ていない／建物の設計も出来ていない段階で「建築請負の契約」などと言うのは、どう贔屓目に見ても「悪徳商法」です。

私も地場工務店の建築条件付で契約しました。
ただし建物の設計プランが煮詰まり、これ以上追加も変更もない！となった段階で土地と建物の契約をしました。（契約は別契約になりました）
当初は「土地を先に契約し、それからプランを～」と話したのですが、工務店さんから「建物のプランが気に入らなければ土地も建物も契約していただかなくて結構ですので、契約する前にプランを煮詰めましょう」と言われました。（手付金や仮契約金なども１銭も払っていませんでした）
実際その後追加も変更もなく契約時の金額どおりで支払いをしました。
また支払いも工務店さんが融通を利かせてくれて、竣工後に一括支払いでＯＫとしてくれたので、つなぎ融資も発生しませんでした。

建築条件付の場合はいろいろトラブルが発生していますので、注意してください。
超有名HPなのでご存知かもしれませんが、参考URLに過去の相談やコラムなどで建築条件付について詳しく載っていますので参考にしてください。
（ちなみにそのHPのサポートサービスを受けた経験者です）

参考URL：

http://www.ads-network.co.jp/

お礼

回答ありがとうございます．

設計については，徐々に煮詰まっていっているところで，こちらがOKの出せるプランができたところで詳細な見積もりを出してもらい，そこで契約をお願いしますと言われています．

ただ，どうしても土地の方が先なのが通常では？と思っていますので，やはり，建築請負だけを先に契約と言うのは拒否しようと思います．

このHMというのは，某ダ○○ハウスなのですが，大手なら大手らしい対応を見せてもらいたいものです．．．

回答No.5

noname#21592

土地だけの売買では、登記の中飛ばしということは、多いです。
ただ、土地に抵当権がついている場合、その解除と同時に土地の表示登記だけでも変えないと、その不動産屋が倒産すれば、お金は取られるは、負債はもらうと、ダブルパンチですよね。登記簿取って調べました？重要事項説明書をもらいました？
建築条件付って、どんな大工がくるのか、設計士がくるのか、わかりませんよ。大手ハウスメーカーというのは、部品製造だけで、はっきりいって、プラモデル買ってきて、作ったら、部品が、余ったので、処分したって、感じです。余る部品なんて無いのです。また、基礎、外構工事など、土地によって不明なもの、給水、排水、浄化槽、など、見積もらないとわからないものばかりですよね。土地は、形状だけでなく、地盤とか、用壁とか、近隣環境、建築規制なども、考えないと、いまの、姉葉事件のように、立地はよいし、部屋は広いし、デザインは、良いけど、壊しちゃうわけですよね。

ハウスメーカーの家は、２０年持てば普通ですので（１００年持ちますという宣伝は、建て直すほど、メンテナンス費用をかければという仮定がついてますが）２０年後、注文住宅に建て替えるという気持ちで、その値段では、素人しか買いません。ですから、建築条件とかつけるんですよ。素人が、飛びつきやすい外見だからね。内情は、前の建売の担保に入れたいので、自分の名義に一時するとか。今年度初めですから、高めですよね。

高くても、手抜き建築でないことを祈るのみです。ハウスメーカーは、最低人件費で計算しますので、できの良い大工なんて、絶対来ませんよ。というか、出来の悪い素人でもできるように、工場で加工してくるので、プラモデルみたいなもの。ほんと、失礼な言い方ですが、マンション、アパート、持ち家、ビルなど、大家、借主、購入など、両方経験してますけどね。
殺し文句は、土地は１点ものですから、でしょ。でも、よいときも、１点もの、姉葉のようになっても、１点ものなんですよ。で、悪い方の、ことは、言わないのが商売ですよね。悪い可能性は、自分で調べるのですよ。

お礼

回答ありがとうございます．

土地の登記簿は調べてもらっています．抵当権はなく，現在はHM名義ではなく元の売主のままです．
土地の地盤については，主人の仕事がそれ関係なのでほぼ分かっていますし，一応すぐ近くの土地での地盤調査結果も見ています（もともとここら一体は地盤は良くないので期待はしていません）
全くの平地なので庸壁は必要ありません．
近隣環境，建築規制全て調査済みです．

契約は，もちろん詳細な見積もりを出してもらってからしかするつもりはありませんので，地盤改良や浄化槽その他もろもろの費用は確認します．

設計は全くの自由設計で行っています．
設計士さんにはすでにお会いしてます．なかなか気に入っています．（最初３人の方に設計してもらい，それらのいいとこ取りで何度も作り直してもらっている最中です．）

もともとどこかしらの大手HMで建てるつもりだったので（設計士＋工務店は今回は考えてません．建築の監理は第三者である建築士に別に依頼する予定です），実際どんな人が施工に来るのか分からないことはもともと覚悟しています．

回答No.4

noname#39684

■建築条件付が必ずしも悪い物件ばかりではないのですが、この場合はＨＭに土地購入資金が無く、諸費用そのほかを買手に転嫁しようとしている様子です。

■土地と建物で一括契約、というのも要するに注文建築ではなく建売住宅として契約してほしい、ということですので、この点も家の質が落ちる要素です。

■ＨＭの資金繰りや実際の施工としても不安要因が多いようです。

お礼

回答ありがとうございます．

＞諸費用そのほかを買手に転嫁しようとしている様子です。

そう思いますよね．

＞土地と建物で一括契約

は，こちらがそうしたいのですが，まだメーカーの土地になっていないのに建築請負のみの契約をさせられそうです．こちらとしては，土地と建物を一括で引渡しということにすれば，つなぎ融資がいらないのでは？と思うのですが，こちらの考え方が違っているのでしょうか？

回答No.3

noname#21592

これは、ハウスメーカーとしては、お金儲けの種ですよね。僕なら買いません。

お礼

回答ありがとうございます．

あのような土地が他で見つかるのならHMからは買わないのですが．．．他に何件か依頼してある不動産屋さんをせっついているところです．

回答No.2

mimi0125

建築請負の契約は現段階ではとても危険です。
私はＨＭが見つけてきた土地を建築条件付ではなかったのですが購入し、建築請負の契約も同時に・・・と気の進まないままサインを焦らされしてしまいました。
値引きについてはもともとの建物の値段を上げてしまえばいくれでも「こんなに値引きできました」といくらでも言えます。私の場合はあとでわかったのですが、かなり値引きが少なかったようです。（同じＨＭで建てた友達と比べました）
どんな家が建てたいのか、じっくり考えてからサインしたほうが絶対よいです。せめて最低限欲しいものの入った間取りは書いてもらわないと・・・
メーカーが工事請負契約用に書いてくる間取りは、ベランダの幅が狭いもの、子供部屋はつなげたほうが・・・などと収納や仕切りを少なくしたもの、雨戸のないものなどが多いです。

お礼

回答ありがとうございます．

値引きについては，最初の見積もりにかなり上乗せしてから値引きしたように見せかけるんだろうなと思いつつ対応するつもりです．

間取りは，こちらの要望を全て挙げた上で３度作り直してもらっています．徐々に理想に近づきつつはありますが，内観，外観についてはまだまだなので，できるだけ契約は先延ばしにしたいところです．

回答No.1

noname#180983

建築条件付は一番損な建て方買い方です。
高い買い物なんですから何社か合い見積もりを取り慎重に
決めなくてはいけないと思います。
何年か前に土地を購入してハウスメーカーで家を建てました。
軽量鉄骨系のメーカー４社で見積もりを出してもらい
半年ほどかけ１社に絞りました。
メーカー同士で競いますからもちろん値段も下がりますし
他のメーカーの間取りや施設で気に入ったものを
取り入れてもらったりメリットはたくさんあります。
考え直されたほうがいいと思います。
あせってはだめですよ。
私たちは土地だけで２年探しました。

お礼

回答ありがとうございます．

私たちも土地探しを全く焦っていないのですが，とにかく条件の良い土地なのです．

別の不動産屋さんにこの土地を見てもらったところ，やはりとても良い物件だとのこと．
なかなか物件の出る場所ではないし，出たとしてもこれくらい地型の良い大き目の土地（ほぼ正方形の90坪）は，何年か待っても出ないかもしれない．．．と言われてます．

かなり悩んでます．．．が，納得できない場合は，最悪諦めようという覚悟はしています．