今のマンション売却→賃貸がいいのか

質問

http://okwave.jp/kotaeru.php3?q=2375337にて
質問を投げたものです。
沢山のご意見ありがとうございました。
皆様に売却が一番いいと言われて、最終的にはそうしなければいけない状況なんだということを認識しております。
ですが、例えば現在の3500万で購入した物件(平成17年3月完成)を売ったとしてマイナス500万とした場合、賃貸に暮らす場合に
その500万は貯金がない場合、他のローンで組めない(住宅ローンではなくなってしまうため、金利が非常に高くなる)ということでしたが
これは自己破産になってしまうのでしょうか。
また違う物件でローンを組むのは可能というご意見がいくつか見受けられましたが、また買わないといけないのでしょうか?(またはその500万(仮定))をクレジット会社から借りるという形になるのでしょうか?
これから、不動産関係をまわるつもりですが、破綻すると沢山の人に
アドバイスを頂いて、マンションを次に買う気にはならないのです。
どうしたらいいでしょうか。
賃貸については、金曜日に銀行に言って確認してこようと思っています。
分譲から賃貸に変えた方。残高が残ったままマンションを売却した方。
アドバイスをいただけませんでしょうか？
よろしくお願いいたします。

回答No.5

aka_coke · ベストアンサー

#2です。　任意売却は金融機関への相談が最初です。それ以外の方法は先日書いた司法書士に相談してから進めてください。　皆さん”賃貸”について色々書いてますが、”貸すことは絶対にできます”　銀行にばれてもＯＫです。（相談しに行くのはＮＧ）　なぜか？　いいですか、一般的に「住宅ローン」と聞こえは良くマイホームを手に入れたと喜びが優先しておりますが、貸して側や私たち専門家からみたら、ただの「大借金」ですよ。　借りる住むこと限定で住所移して・・・条件ありますが借りた後はまったくと言っていいほど関係ないです。　転職しようが退職しようが、同居人が増えようが減ろうが、”毎月返済”出来るかどうかだけです。　相手は金貸し屋ですよ！アルバイトだろうが友人に借りようが宝くじ当てようが返せばいいのです。「賃貸するなら一括返済すれ」とは言われません。（買う前に言うのは）　毎月１０万の返済に対して１１万で賃貸借したのがばれたとしても銀行が１１万づつ返せとも言いません。（絶対に言いません）　＊私がコンサルした案件でローン残債額と売買価格に２０００万の差額が生じたお客様。（事故物件ですが）他の借金もあり毎月の返済を２万づつで金銭消費貸借契約を締結させた事あります。　約９０年返済です。←ありえないと思うことが出来るんです。（特約で生命保険の受取金のうち残額に対して弁済に充てるとか、子供が借金受け継ぐとか、保証人を用意するなど追記（条件）は当然あります）　　質問者さんが「返す気がない」となると相手も取り立てるための強引な手段を駆使します。　ですが「返す気はあるけど少しづつしか返す事ができない」となれば法の抜け穴や手段があります。　金融機関に開き直ってはいけませんが「返す事が出来なくなるような人に貸したお前が悪い！」位の気持ちで対応してください。まずは知人の司法書士さんに相談するのが一番。　私も色々な案件受けましたが一生懸命生きてれば「道」は必ずあります。　物件処理して早く新しい生活が出来るといいですね。

お礼

心強いアドバイスありがとうございました。
数日体調をくずしご連絡が遅れてしまい申し訳ありませんでした。
まだどうするのか、確定した訳ではありませんが、
生きていればなんとかなる。
だから頑張っていきたいと思います。
ありがとうございました!
まずは体調を万全にして動いていこうと思います。
ありがとうございました！

回答No.6

aka_coke

＃２　追記の　６行目「借りる住むこと限定で住所移して・・・条件ありますが」→　「お金を借りる（融資）時は居住（住むこと前提）で・・」訂正です。

回答No.4

m_inoue

＃１です

＞こちらのご意見では私には『死ね』と言われているような気がします。

いえ、純粋に質問に対しての回答ですのでそんな書き方になります

質問が下記のような事でしたら回答は違ってきます

＞一体どうしたらいいのでしょうか・・。

もっと貴方の家計の内容やご主人の年収などの明細が無いので何とも回答しにくいのですが、

・貴方が転勤されたら賃貸も可能です

　住宅金融公庫はきついですが一般の金融機関からの借入なら比較的認められます
　今の会社で他の支店などへの転勤か転職が出来れば賃貸も可能です

　金融機関によっては「住所変更をしない」「郵便物を入居者に受け取って貰える」このことが出来れば賃貸を黙認してくれる事も有ります
　実際に私の自宅は「黙認」の了解を得られました
　世間話風に、「一括返済して賃貸にしたい時はそれでも良いかい？」と聞いてみました
　一括返済できる資金もなかったのですがはったりで交渉です
　「今は住宅ローンはドル箱なので出来れば一括返済よりローン継続をお願いしたい」
　金融機関もばれて本店から調査依頼が無い限り支店は何もしないそうです
　ただ、郵便が「転送不可」で送られますので受け取れないとばれます

・そのまま住む

　金利が上昇したとはいえなんとか払える範囲でしょ？
　生活を工夫し差額の貯蓄をしましょう
　不動産屋に査定も依頼し現状での価値を把握することも必要です（無料でしょう）
　物件によってはそれほど価値の低下が無い場合もあります（ここ最近の傾向です）
　まずは現状の把握が大切です

・金融機関と相談する

　金融機関もあえて破綻させたい訳では有りません
　ダメ元で相談だけはしましょう、意外と期間延長、賃貸黙認などに応じる可能性もあります（確約はしてくれません）

ただ、今の支払額がどの程度かは分かりませんが

　「賃貸は儲かりません」

今売却すると５００万円の損失

賃貸だと最終的に１０００万円程度の損害にはなるでしょう

破綻しないで時間が稼げるメリットは有ります

・特殊なケースですが売却してその物件にそのまま賃貸で住む場合も有ります

　投資目的での購入ではそう言う買い手も居られます

貴方の家計にどの位の余裕があるのかが分かりませんので何とも言えませんが

　「金利が上昇してもなんとか堪え忍び差額を貯蓄、早期の売却を考える」

これが一番損失・破綻しない方法だと思います

つらいですね、冠婚葬祭・付き合い・娯楽などは一切止めましょう

とにかく差額の貯蓄のためにはあらゆる物を切りつめるだけです

おそらく５年でなんとかなると思いますよ

私も生活費１万円／月が続いた時期も有りました
（具のないみそ汁と無料のパンの耳）

家賃滞納・大家に土下座・近所の食料品店は盆暮れ払い．．．。

それでもなんとか人並みの生活が出来るようにまではなりました
でもこの先まだまだどうなるか分かりません

この先３０年働けば３５０×３０＝１億円以上は稼げます

後はそれをどう配分していくかだけの問題です

耐乏生活も慣れればそれなりにやっていけます

ＴＶは契約しない、新聞なんてとんでもない、スーパーでは２０－５０％引き以外は手を出さない
オ風呂は２日に一度夫婦で入る、暗くなれば寝る

ＴＶの１万円生活などを参考に頑張ってください

うちは今でも新聞は取っていません、ＴＶも契約していません
お風呂のお湯はおへそ迄しか入れません

お礼

ご連絡遅れてすみません。
体験談までお聞かせいただき、これからの覚悟を決めなければ
と思います。
でも、頑張らなきゃ!と本気で思いました。
ここ5年。頑張ってやってみます。本当に沢山のアドバイスありがとうございました！

回答No.3

yumiko123

経理マンです。
絵に描いたようなローン地獄の始まりですね。
５００万の非住宅ローンを組ませてくれる銀行があるかどうかの問題ですね。クレジットなんて金利が高すぎてそれこそ払っていけないと思います。
旦那様の収入がわかりませんが、そこそこの収入があれば、借り換えが一番いいと思います。
今ならまだ、固定金利も安いですから、夫婦収入合算して長期固定金利に借り換えるのがいいと思います。
諸経費が掛かりますが、預金をはたいてでも借り換えないと本当に破綻してしまいます。

また、賃貸ですが、銀行に相談はいけません。
答えは１００％ＮＯですから。
住宅ローンは居住が条件で安い金利で貸し出しているわけですから、適合しない条件は絶対に飲んでくれません。
が、しかし、方法が無いわけではありません。
銀行は居住しているかどうかを訪問して確かめるわけではなく、郵便（銀行の書類・残高証明等）がきちんと配達されているかどうかで居住を確認しているのです。
ようするに、郵便が銀行へ宛先不明で返送されなけばそれでいいのです。

１５万で賃貸へ出して、６万程度の家賃のところへ引越しできればいいですね。差額は確実に預金し繰り上げ返済等へ廻すといいと思いますよ。

頑張ってください。

お礼

ありがとうございます。
頑張ってください。というお言葉、とても励みになりました!
これから色々な人に相談して、よくなるように頑張りたいと
思います。
ありがとうございました。

回答No.2

aka_coke

＜不動産コンサルのプロです＞ローン残高３２５０万円 売却価格が２７５０万円で差額が５００万＜案件＞　ローン返済が滞ってるわけではないですよね？それを前提に話します。　普通に考えると抵当権が抹消できません（債権者が抹消手続きに応じない）ので売れません。返済が遅れてなければ「あなた払えるんだから売らずに毎月返済してください」と言われます。　ですが、いくつかのパターンを教えます　（正攻法で行くならまず銀行に売却する意向を伝えておく→任意売却）　(1)売却と同時決済で違う物件を購入してローン上乗せする（本人と物件査定で融資枠があれば）　(2)売却時と同時に５００万返済は無理みたいなので返済を組みなおす（毎月５万とか３万とか下げることも可能＜素人には難しい＜これは計画的に返済を遅らせたり返済額調整の申請したり生活苦の要因を作る下準備が必要）　(3)平成１６年なら滌除（てきじょ）でこのくらいの物件なら２７５０万でも２５００万でも売却して抵当権抹消できましたが（素人は無理）制度が変わり、現在は「抵当権消滅請求手続き」が変わる手法としてあります。時間かかりますがこのくらいの価格幅であれば（２７５０万が相場と仮定）売却して（素人でもたぶん可能）、抵当権を外すことも可能。
　(4)計画的に自己破産（すべての借金がチャラ＜勘違いする人→自己破産は誰でもできますが借金は残ってます、２段階あり、破産申請後に免責を受けて初めて借金が消滅します。＜専門家でないと無理）して、普通（賃貸）に生活する。　給与も変わらないし、買い物もできるし、借金は無くなる。（当分新たな借金はできない）　賃貸収入がローン返済額を超えるなら資産運用する方法がよいのでは？　当社は渋谷駅前の業者ですが金融機関に対してのオフレコ(4)の話も書いてしまったので相談したい場合はご自分で探してください。　当社は不動産業でも特別ですから中々いいコンサルしてくれるところは少ないですよ。　早いのは不動産分野の得意な司法書士に頼むと不動産業者も交えて相談乗ってくれますよ。

お礼

司法書士の友人がいることを思い出しました。その友人にまず相談してみたいと思います。貴重なご意見ありがとうございました。
色々な方法があること、かんたんではないこと、それを知れただけでも
勉強になりました。ありがとうございました！

回答No.1

m_inoue

＞残高が残ったままマンションを売却した方。アドバイスをいただけませんでしょうか？

その様な方は居られないと思います

ローン残高３２５０万円
売却価格が２７５０万円

差額の５００万円を担保無しで貸してくれる金融機関は有りません

売却された方は親などから５００万円を調達して精算されます

・金融機関の担保から外れない限りは売却できない
・担保を外すためには５００万円不足する

で、売るに売れない人が増えています

住宅ローンは賃貸に出すことも出来ませんので八方ふさがりです

http://oshiete.homes.co.jp/kotaeru.php3?q=2250166

補足

m_inoueさま。
以前もご意見頂きましてありがとうございます。
ですが、こちらのご意見では私には『死ね』と言われているような気がします。確かに間違ったことは重々承知です。今更戻れないこともわかっています。でもここでどうにかしなくてはいけない状況です。
何かアドバイス頂ければありがたいのですが、一体どうしたらいいのでしょうか・・。