転勤。マンションを売却すべき? 賃貸に出すべき?

質問

この夏に転勤になりました。転勤と言っても現在は片道 2時間かけ、通勤しています。通勤に時間はかかるものの通えない距離でもないのですが、どうしても帰りは遅くなりがち、家族(妻32歳,子3歳,子1歳)は不満、ストレスが溜まっているようです。妻は来年度、長女の保育園入園なども頭にあり、転勤先近くに引越しして賃貸に住みたいと言っています。
現在の住まい(マンション)を売却すべきでしょうか?
賃貸に出すべきでしょうか?

＜前提＞
マンションは2000年に購入、2001/1から居住開始しています。マンションの購入価格は2750万(3LDK,68m2)です。繰上げ返済にも励み、ローン残高は600万程度です。近所の不動産屋に相談したところ、2180万を売り出し価格に設定すれば売れそう、とのことです。手元には値引きや諸経費を差し引くと、2000 万程度が残り、ローンを完済すると1400万は手元に残る計算になります。また、賃貸に出す場合、10-11 万程度が相場でしょうか。

<売却すべきと考える理由>
・現在の住まいは家族 4人で暮らすには手狭と思っています。可能であれば勤務先近くに一戸建てを買い替えたいという希望もあります。マンションはギリギリ駅徒歩圏(15分)ですが、設備は標準並みであり、私的にはあまり気にいっていない。また、将来的にも以前の勤務先には戻れる確立は低い。現時点で売却すれば、2750-2000=750 万程度の損失にもなりますけど、今売却すればこれ以上は損失が増えない?

<賃貸に出すべきと考える理由>
・ローン残高も残り少ないので、もう少し頑張って完済、自分の資産にすべき、とも思っています。もしものことがあっても家族にマンションは残りますし、賃貸に出せばローンとの収支バランスも取れそう。買い替えなど、新たな借金増加に将来的な不安(養育費など)もあります。家族帯同で転勤すれば、会社からは 4-5万は家賃補助が貰えます。10万程度の賃貸には住めそう。

回答No.5

8783219 · ベストアンサー

こんにちは。
賃貸、売買どちらが得か損かは、よく住宅雑誌の特集にもなるくらい、皆さん興味深いテーマであるわけなんですが、なかなか明快な結論は出ないと思います。いまご相談している不動産業者にシュミレーションをおねがいしているようですが、正式に売却依頼もしてないうちからお客様にどんどん紹介してしまう、というのもどうかと思いますが、その業者さんでしたら、間違いなく売却したほうが得です、っていうような気がしますね。あくまでも最終的にはご自信で決断されなければいかないわけですが、賃貸についての認識をきちんとお持ちなのかを老婆心ながら心配する次第です。
賃貸にする場合
３６５日借り手が付いて賃料が入ってくる訳では無いこと。
一度入居者が出て行った後、数ヶ月も空く場合があること。
入居者とのいろんなやり取りが生じること。
そのやり取りを業者に任せるには管理料が必要なこと。
自分が住んでいたとき以上にいろんなところの不具合が発生し修理費が発生すること。（なかには入居者負担の物もありますが。）
賃料の滞納の心配があること。
滞納保証がある場合は管理料が高くなること。
その他住まいを人に貸す、と言うことは事業である、という認識を持つこと。等きりがないほどの項目があって、きちんと認識された上で、ご判断をした方がよろしいと思います。不動産屋の上司が部下に「貸したい、というお客様が（この場合、サラリーマンの俄貸主と言う意味合いですが。）いらっしゃったら貸す場合のリスクをきちんとご説明してさしあげること。」と言ったとします。そしたら部下は「そんなことを言ったら皆さん貸すのを止めます。」と反論します。と言うくらい、個人の方のところには貸した場合のリスクは完全には入ってきていないのでは、と思い筆を取りました。出て行かれた後の汚れたお部屋も、敷金はほとんど返さなければならず、大家さんがほとんど負担せざるを得ない風潮となっております。どうぞ熟考為されますようアドバイス申し上げます。長文にて失礼いたします。

回答No.4

dolche

不動産屋の営業マンは自分の成績が第一です。営業マンは売買契約を成立させてナンボの人じゃないかどうかチェックしてください。場合によっては賃貸もやっている業者にも聞いてみることをお勧めします。

人気があるようであればなおさら考えましょう。
マンションは高い階ほど人気があるはずです。しばらく賃貸にしててもローン返済額がマンションの資産価値の低下を上回っていれば問題ありません。景気が上向きつつあるので考えてもいいと思います。

売却はいつでもできますから・・・

※しつこく賃貸をすすめてすみません。私は売却して後悔したもので。　色々なケースがありますので参考までに・・・

回答No.3

nachiguro

こんばんは　元管理会社の者です。

３Lの６８と言えば標準的なタイプですね。
そして、持っているのが損か特かの話ですが、管理組合の積立金残高を見てください。直近の決算報告書で結構です。
この決算報告書と長期修繕計画書がシュミレーション通りになっているか？未収の発生は出ているかにもよると思います。
もし、長計で１０年目の外壁工事の際一時発生金などの不足金が予測されるのであれば、至急売却した方が良いでしょう。改定しない限りまず暴落します。
また、不足金が生じなく順調に行くのであれば（または試算以上に貯まるのであれば）手放さなくても良いのではないかと思います。
仲介の不動産屋が値段付けの一つの要素にこの積立金総額を項目として挙げていますし、管理会社は仲介業者から依頼があった時、この点に関しては手数料を頂いております。それだけ重要な要素というのはお判りいただけると思います。
ゆえにその点も考慮した方が良いのでは無いかと思いますね。

あとは建物の修繕状況。これも多ければ敬遠する人は多いです。

あとは皆さんの情報を勘案してお決めいただければと思います。解からない事があればお返事ください。

補足

これまでは大きな修繕は特にありません。
また、修繕積み立て金も現在までは予定どおりに積み立てられています。積み立て額は優良中古基準額を前提に計画されているようです。期修繕計画書を確認したところ、経過10年目に外壁などの大規模修繕(82,189千円)が予定されています。この10年目に25万程度の一時金を支払う必要があるようです。また、この修繕により、繰越金は10年目で 0円になるようです。他のマンションなど、通常は10年目などの大規模修繕時に一時金を取られたり、繰越金が 0になることはないのでしょうか?

本日、不動産屋から連絡があり、この 2週間で書い手が 3組ほど見付かった、との連絡がありました(未だ売りに出すと決めた訳でもないのだけど)。マンションの立地は、それなりに人気の場所らしいです。

回答No.2

tanktan

長年すんだマンションに対する愛着とかもあると思いますので、ローン残高が少ないのであれば賃貸にしても構わないかと思いますが、このケースでは、賃貸にした場合の利回り{（１０～１１万円－修繕積立金、管理費）ｘ１２－（固定資産税＋諸経費）}／物件価値（２１８０万円）が相当に低いのが気になるところです。

将来的にマンションを御自分で使用する可能性が少ないのであれば、売却してしまった方がよいかもしれません。

お礼

ありがとうございます。
相当に低い理由はよく分かりません。
ローンとトントンにはなるので、あまり気にしていませんでした。
相談している不動産屋によると、過去に３階、５階で売却実績があり、
それが基準になっているようです。
我が家は１０階、大通りに面して非常に交通量が激しいので、
騒音を気にされる方が多いようです。

回答No.1

dolche

こんにちは。
私も同様の悩みをもったあげく、結局売却してしまいました。今となっては面倒な手続きもなく、気ままな賃貸ライフを過ごしていますが、賃貸でもよかったかな？とちょっと後悔してます。

そのマンションの将来性にもよると思いますのでなんとも言えませんが、ローンとの収支バランスが取れていれば残額も少ないので賃貸でもいいのかなという気もしてます。ローン完済後はまるまる副収入になりますしね。

売却してしまえばすっきりしますが、後戻りは出来ません。
賃貸している間はあなたの資産として残ります。マンションには売れるタイミングもありますが、迷っているのであれば賃貸にして少し様子を見てから決断してもいいかもしれませんよ。

お礼

ありがとうございます。
残債が少ないこともあり、不動産屋にはどちらを選択すべきか、
損得計算をお願いしています。