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マンション賃貸にするか新築購入かのメリットとデメリット
- マンションを賃貸にするか新しくマンションを買うか、どちらがいいのか悩んでいます。ローン残額や買い換え時の損失などを考え、選択する必要があります。また、賃貸にする際の家賃保障も検討の一環です。
- 現在住んでいるマンションは築20年で、残りのローンは1800万円です。しかし、新しいマンションを購入するために売却してみると、差損が1000万円以上生じることがわかりました。
- 現在のマンションを賃貸に出して、新しいマンションを購入することを営業から勧められています。ただし、新しいマンションのローンは住宅ローンと普通の銀行のローンになるため、金利が高くなる可能性があります。売却するタイミングや差損の扱いなども考慮して、最適な選択をしたいです。
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- kan_chan_san
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こんばんわ～同じく分譲マンションに住んでいます。 まず、中古分譲マンション１０００万で購入し、リフォーム８００万程度で残債が１８００万残っていると考えていいのでしょうか？築２０年ということですが・・・ (1)まず毎月の住宅ローンの支払いと管理費、修繕費を払った合計がいくらかということ。 １８００万で３０年としても７～８万、管理費＋修繕費で２万で駐車場含まなくても約１０万位になると思います。賃貸で他人に貸したとしても部屋の広さに違いがありますが、月に相場ばいくらくらいになるかということ。元々の月々の支払いが１０万だったのに家賃収入が１０万以下であればやめたほうが良いと思います。生活も苦しくなるだけだし、つらいだけです。それでも最初は銀行の賃貸対応を取ってもらってもいつまで対応しているか確認しないと、いつまでも人がはいらず、賃貸の入金もなく、２重払いになってしまっては自己破産になりかねません。自己破産になってはせっかくの最初のマンション購入も全てなくなり最悪な状態になります。（分譲から賃貸にのがれながら、借金が残る生活）今一度検討してみてください。 (2)もし、賃貸に余裕があれば、駅から１０分以内であれば、賃貸の検討余地ありますが、そこから徒歩１５分以上とか、バス通勤１５分と駅通勤であれば賃貸にすると難しいと思われます。いちど確認してみて下さい。また近くの賃貸の空きや貴マンションの空きも確認すべきです。そして築２０年なのでそろそろ２回目の大規模修繕工事も入ります。２回目の大規模改修終了してから賃貸にしたほうがマンションも外観がよくなるので改修後から賃貸を検討しても良いかもしれません。私であれば、ローンがあと４・５年の返済または、月々５万円位の住宅ローン（１０年以内の満期）であれば賃貸も検討します。 (3)また、賃貸のシステムがある管理会社であれば良いですね。ちなみに私のマンションは、管理会社が賃貸の対応を取ってくれるので対応が楽になっています。私のマンションは地下鉄３分以内で３LDKなので月に１１万程度で賃貸できます。（築６年弱なので）各々の管理会社でそのようなシステムがあるか確認してみてください。
お礼
やはり賃貸は危険ですね・・・ ありがとうございます。 今一度考え直します。
＞1000万円以上残債が残ることがわかりました。 え？え？え？ ローンの残りが１８００万円で売却後に１０００万円負債が残るって・・・ それじゃ売値は８００万円ってことですか？ 築２０年のマンションでそんな安いマンション聞いたことないですねぇ 計算違いじゃないですか？ ＞今のマンションを賃貸にだして、新しく家を購入してはどうかと営業に勧められています。 やめたほうがいいですよ。営業は売りたいだけだから。責任追わない。 ＞ローンは住宅ローンと、普通の銀行のローン（金利が高いもの）になるとのことでした。 住宅ローンは１％以下、アパマンローンは２．７％くらいかな。 ＞今住んでいるマンションを賃貸にだしていつごろ売却するのが一番損がないのでしょうか？ ２５年目つまり５年後が売り時（ローン控除の限界時点、マンションの大規模改修直前、あるいは直後）でしょう。 ただしそれでは、ローン新たに組んだ諸費用が無駄になります。 ＞差損がでた場合、それは手持ち金で払わなければいけないのでしょうか？ そうです。それでないと物件の抵当権を抹消できないから売れません。 ＞メリット、 手持ちの金を補てんしないと買い替えができない現状で、その金がない場合、今のマンションのローンを借り換えることで売却せずとも住み替えができる ＞デメリット 家賃保証は５年できれるのでそののちの家賃低下とローン支払いが問題。家賃でローン残高が大きく減っていけばいいが５年程度では元利均等払いならさして減らない。 ＞銀行が家賃保障をつけてくれました。 銀行はそんなことはしません。サブリース会社を紹介しただけ。 ＞借り手がつかなくてもそんなに損はでないそうです。 ５年間だけです。その後は解約になってもどってきます。サブリースの 手取りも驚くほど安い。 ご自身で、アパマンローン返済額、固定資産税、手取り家賃、マンション管理費 修繕積立金をもう一度計算してみてください。
お礼
詳しく教えていただきましてありがとうございます。 このマンションはもともと中古で1000万だったのです。 しかし、前回の買い替えの残債とリフォーム代を上乗せしたため1800万なのです・・・。
- terepoisi
- ベストアンサー率44% (4106/9303)
賃貸は設備部分の修繕は全部家主負担ですから、 家賃保証があったとしても維持費はかかります。 しかも入居者がいれば家主は待ったなしでトラブルに対処しなければなりません。 給湯が壊れたとかでも即２、30万かかったりします。 二つのマンションの維持費と修繕費を家賃収入ナシでも賄えるかどうかでしょう。 旧居がただのマイナス資産になってしまっては、捕らぬ狸の皮算用です。 差損が確定している売却のほうが損はしても先が読める分安心かもしれません。 損切りに踏み切れないなら新規購入はあきらめたほうが無難と思います。 銀行はたとえ貸し倒れてもほとんど損しませんから、口車に乗せられぬようご用心を。
補足
営業の話だと全て保険のようなものがあって、給湯器がこわれたりしてもうちは一切お金がかからないと言われました。 そんなことあるんでしょうか？？？？ やはり不安なので買い替え自体をあきらめようかと思います。 ありがとうございます。
- ka28mi
- ベストアンサー率41% (969/2315)
家賃保証が何年つくか、ご確認なさいましたか？ よく、「家賃保証がつくので安心です」とうたっているケースがありますが、年数制限があることが多いです。 非常に場所が良いとか、マンション自体がデザインや管理など付加価値が高いとか、借り手がつきやすいポイントがなければ、年数がたてばたつほど、借り手は少なくなります。 本当に必要になった時には家賃保証はなくなるケースが多いですよ。 この先、中古マンション市場はダブつくことこそあれ、売り手市場になることはないと思います。 また、お住まいの地域が大きく人が集まるような変化があれば別ですが、一般的にはマンションの価値は古くなるにつれ加速がついて、なくなっていきます。 マンション一棟ならば、逆に低所得者層にターゲットを絞ることも、付加価値をつけることも可能でしょうけれど、もとが分譲マンションでは、それも難しいですよね。 質問者さまのお年や経済状況にもよるのでしょうけれど、私でしたら、損を承知で売ってしまいます。今、大きな損にはなりますが、将来にツケが残るよりもいいと思いますので。 そんなことをしたら、生活がやっていけないというよなら、買い替え自体を諦めます。 ちなみに私は４０過ぎ、独身で、あと４０年程度を自分だけがなんとかなればいいという考えです。 仮に質問者さまが既に還暦過ぎで、財産を残したい、お子さんもいらっしゃらないというなら、賃貸にしても２０年程度はもつでしょうから、それほど気になさることもないと思います。
お礼
ありがとうございます。 やはり売ってしまうほうがいいのですよね。 うちは三人家族でまだ三十過ぎの夫婦です・・・。 また考え直したいと思います ありがとうございます。
お礼
本当にそうですよね。 ありがとうございます。 なにが譲れないのかしっかり考えたいと思います。