今のマンションを賃貸or売却（マイナス）どうすべき？

質問

現在のマンションはローン残が２８００万、売却した場合、せいぜい２０００万だと思います。現在、新築一戸建て（約４０００万）購入を検討してます。手持ちは１０００万ほどです。この場合、現在の売却して、ローンマイナス分もあわせてゼロにすべきか、または賃貸にして、１０００万を一戸建ての頭金にすべきか、悩んでます。が、なにぶん素人なので、解決策が思い浮かびません。何かアドバイスを頂ければ幸いです。

回答No.1

yorsong80 · ベストアンサー

こんにちは。
以前読んだマネー雑誌に同じ様な状況で悩んでいる方が専門家に相談してました。
今の住宅を手放して、新しい住宅を買いたいが、ローン残高よりも評価額が低いという状況でした。
まず、実際今お住まいのマンションの評価額を査定してもらって本当に２０００万円なのかというのをしっかり確認してから、方法を考えると良いと思います。

そこで本当に２０００万円(売ってもローンが８００万円残る)でしたら、売って新しい新築を４０００万円で買うというのは預貯金から見てもまだ難しいと思います。
８００万円借金が残るわけですから、それを手持ちの預金で完済すると、２００万円しか預貯金がないことになりますので、新しく購入する際の物件が４０００万円とすると頭金にはちょっと不安な金額です。
収入が多かったり、ご両親等から贈与を受けられるのでしたら可能かと思いますが。。。

また、マンションを貸し出す場合は、ローンが残った状態でまた新築のローンを組むわけですから、家賃収入が見込めると言っても、金融機関がローンを認めてくれるのかという問題になると難しいかもしれません。
これも収入によっては可能ですが。。。(あとマンションの場所が賃貸に向いてる場所なのかどうかなど)

その雑誌では、とりあえず今は預貯金でローン完済と頭金それ相応の金額を用意できるまでは、我慢した方が良いとの事が書いてありました。

売って買うのと、貸しながら買うのを単純に比較するには、詳しい今の世帯年収や資産、ご主人の年齢もあると、不動産に詳しい人はより具体的に回答できると思います^-^

お礼

３７歳、年収は７００万強です。マンションは賃貸に出している方もいて、割りに向いているのかもしれません。４０００万が無理だとすると、３０００万～３５００万だとまた違ってくるのでしょうか？というのは、近所で３０００万程度の建売はよく出ています。ただ、私は建売よりは土地＋建物で考えているので、４０００万と考えました。無理なら、理想を下げるのも手だと思ってます。宜しくお願いします。

補足

３７歳、年収は７００万強です。マンションは賃貸に出している方もいて、割りに向いているのかもしれません。４０００万が無理だとすると、３０００万～３５００万だとまた違ってくるのでしょうか？というのは、近所で３０００万程度の建売はよく出ています。ただ、私は建売よりは土地＋建物で考えているので、４０００万と考えました。無理なら、理想を下げるのも手だと思ってます。宜しくお願いします。

回答No.4

mike33g

この状況で、銀行がお金を貸してくれるとは思えません。したがって、悩む必要なしかと思います。

回答No.3

nori6762

私的考えで申し上げる事をお許しいただけるのでしたら、欲望を抑えて戸建てをお止めになり今のマンションのローンを完済することに全力を尽くされた方がよいと思います。
そもそも今のマンションをお買いになった基準は何だったのでしょうか。将来転売するとか賃貸に出すことは考えずに購入されたのではないでしょうか。将来の予想される賃料とか物件の価格下落のリスクをお考えになったうえでの行動であったならこういう質問はなさらずに自分で決めておられるのではないでしょうか。収益を生まない自宅を買うのは人生の中ではとても大きなリスクです。私にはリストラとか収入減の可能性が常にあるにもかかわらず、サラリーマンが将来の収入を楽観的に見積もったうえで自宅を購入することは理解しにくい行動です。例えば・・
今回の購入物件が十年後にはいくらで売れるとお考えですか？五年後に賃貸に出した時ネット利回りはいくらとれますか？その額は将来の金利上昇リスク（近い将来年率１０％もありうるかも？）を考慮しても十分ペイする水準ですか？等々・・
一時の欲望のままに新たな間違いをおかすことをなさらずに過去の過ちを清算されるほうがまだ長いこれからの人生では絶対に得になると思いますが。
失礼な文面でしたらお許しください。健闘をお祈りしています。

回答No.2

Broner

この問題の回答は２ケースあると私は思います。
　そして、現在のマンションのローンの金利はどの位か。賃貸しにしたら幾らで貸せるか。具体なデーターが必要です。
1. 普通の人、平均的な人
　立派な自宅を持つ欲望を抑えきれないでしょうから何を言っても買うことになるでしょう。　　買いなさい。　

2. お金儲けのために、今後専門家になれるほど努力する。
　(1). 現在のマンションの賃貸しケースとして、キャッシュフローの計算をして、利益が如何程になるか確認する。
　　　結論的には、このままここに住むのが一番良い。
　(2). 新築一戸建計画
　　　これは利益を生み出さない計画です。止めましょう。
　(3). 新たな投資計画を立てる。
　　　手持ちの１０００万で、新たな投資計画を立てる。　現在のマンションのローン金利以上の利益をもたらす投資を考える。（少ないなら、ローンを返したほうが良い。）ここがあなたの質問の主題なのです。
　　　簡単な投資は、銀行の定期預金（円建て、外貨建て）、投資ファンド（国内ものは、空売りをしないので、不況に弱い。空売りも行うものを選ぶこと）、賃貸し不動産の購入等があります。
　　　社会経済状況は、この5年で大混乱が生じると考えます。（確率8割り、根拠はありませんが）その時は債務があるほうが得なので、資金繰りがつく範囲で借金をしているのも手かなと思います。
　　　このサイトの経済、政治の欄を初めから読んで勉強したら、役に立ちますよ。
　　　最後の注意として、ファイナンシャル・プランナーには相談しないことです。彼らは分散投資を勧めますが、これは利益が出ない、儲けと損がトントンに陥りやすい、気休めの投資である。
　　　勉強して、これに投資するというものを見出すことです。