マンションの売却か賃貸どちらがよいか悩んでいます

質問

現在、築７年の分譲マンションに住んでおります。
一戸建てを購入し春に引越し予定です。当初マンションの売却資金を購入に充て、残りをローンと考えておりました。
しかし、近隣に大型新築マンション建設予定が３棟ほどあり、不動産会社の査定価格でも売却できる兆しがありません。
場所は、大阪市内まで電車で約１５分、駅から徒歩１０分で利便性がいいので、賃貸にしてローンをまかなうのもどうかと思案中です。
マンションが売却できない場合、ローンは４５００万の３５年になります。
現在マンションのローンはありません。
アドバイスお願いします。

回答No.4

te31102000 · ベストアンサー

マンションが鉄筋コンクリート造として仮定した場合、
２０年ほどすると、資産価値は急落します。
というのは、固定資産税の評価額の元となる、減価償却費は４７年です。
木造モルタルで２０年。
４７年経過後、価値がゼロになるという計算方法ですので、
固定資産税は、古くてもあまり安くならないのです。
そこに、古くなってくると、家賃相場が下がります。
家賃をもらって、固定資産税を払うといくら残るでしょう？
当然管理費もかかりますね。
家賃収益はものすごく少なくなります。
以上のことから、マンションの減価率は高いのに評価は下がらない矛盾が生まれます。
ですので、築２０年のマンションが２００万円でも買い手が付かないというのは良くある話です。
売ってしまうのが得策かと思います。

ですが、私は物を見ずに発言していますので、よく考えて下さいね。
一生の問題ですから。
固定資産税の動向が将来どのようになるかは、市役所に行けば分かります。
一度調べてみられたらどうでしょうか？

お礼

ありがとうございます。
　やはり値段下げてでも売却が得策ですね。
　妥当な価格で売れないなら、とりあえず賃貸でもという安易な考えでなく、
　長期的に試算してみます。

回答No.3

homeshomes

私も売却に１票です。

築７年であれば、どんだけ安い値段にしても、まとまった金額（最低でも1000万～）には違いないわけですから、それで、次のローンを軽くする方がよっぽど賢明に思えます。

賃貸にして誰かが永年入居してくれる保障はどこにもありませんからね。維持費もばかになりません。

お礼

ありがとうございます。
　マンションを売りに出しても、駅近で利便性いいにもかかわらず問い合わせもなく、不安でした。
　もう少し焦らず、冷静に不動産会社に相談してみます。

回答No.2

kirigirios

賃貸に出したときの収益見通しなど個別具体の事情はわかりませんが、一般論としての私の意見は、値引きしてでも売却してしまいなさい、です。
資産はリスク軽減のために分けて（金融資産と不動産、預金と株式など）持つべきと言われます。あなたの場合、マンションを売らずに賃貸に出すということは、金融資産は（おそらく）マイナス（＝ローン何千万円）で不動産を２つ持つということになり、バランスが悪すぎます。
つまり、今後、現在のようなデフレと不動産不況が続いた場合、新居のローンの重みが増す一方、資産であるマンションからの収益は減少、価値は低下し、売るに売れないという苦しい事態になってしまいます。

また、近隣に大型新築マンションが３棟建設予定ということは、数年後、あなたのマンションより築浅の優良中古物件が多数供給されるということですから、今以上に売りにくくなると予想されます。よほど経済が好転しない限り、今より高く売れることは期待できません。

もちろん、先のことはわかりませんので断言はできません。安全重視なら売却、一か八かバブル再来またはインフレに賭けるなら保有して賃貸でしょう。

お礼

ありがとうございます。
　たしかに資産のバランスが悪いことを考えると、大幅値引きをしてでも売却をする必要ありますね。
　売却資金を新居の頭金に充当し、少しでもローンを軽減する方向に考えたいと思います。

回答No.1

localtombi

築７年で駅から１０分ほどであれば好条件ですが、恐らくファミリータイプかと思いますから２ＬＤＫか３ＬＤＫあたりでしょうか。
家賃設定次第かと思いますが、仮に１２万円として年に１４４万円、１０年で１４４０万円、３０年で４３２０万円・・・となればいいのですが、実際は経年とともに家賃相場は下がりますし、大規模修繕などで場合によっては管理費や積立金の値上げということも出てきます。
管理組合で長期修繕計画書なるものを作成していると思いますから、それを見るのもいいでしょう。そのあたりをシミュレーションして決めたらいいと思います。
それとワンルームと違って、大きい部屋の場合は次々に即入居ということは難しいこともあります。空き期間がどうしても生じやすくなりますから、その分を見越した設計が必要かと思います。
今売ることが難しいならば、ローンと家賃の相殺でしばらく行って、将来的に売却相場が上がったところで売るのがいいような気がします。
ローンは当面はおよそ家賃で充当されますから、貯蓄も出来ると思います。

お礼

ありがとうございます。
　早速賃貸にむけても、不動産会社に相談してみようと思います。