マンション管理費長期滞納者への対応に困っています。

質問

マンション管理費長期滞納者（Ａ氏）への対応に困っています。
長期滞納期間中にマンション管理会社が変わり、Ａ氏は管理会社2社の管理期間に渡り滞納がありました。旧管理会社への支払いは管理組合の口座からすでに完了しています。
その後、Ａ氏から一部金額の入金がありましたが、Ａ氏は、旧管理会社との間にトラブルがあったようで、管理組合理事に話しを通さず、直接、新管理会社へ「旧管理会社への支払いを拒否し、新管理会社へだけ支払いを行なうように」と、勝手に指示をしました。（債権は管理組合との間にあり、管理会社に払い先を決定する権利はないはずです。）
どのように対応するのがベストでしょうか？

回答No.3

noname#65504 · ベストアンサー

＞管理費の徴収義務は管理組合にあることは知っています。

まず、ご存じのように管理会社が徴集を請け負っていても最終的には管理組合にその責任は来ます。そのため、管理会社が管理組合費の徴収を請け負っていても、それは通常の徴集が行える範囲であって、管理滞納者のような特殊な状況の場合は、数回徴集手続き・連絡などを行えば、例え徴集が完了しなくとも、管理会社としての責務は果たしたといわれています。
つまり、適当なところでＡ氏への徴集に関する対応は、管理会社から管理組合へ移すべきでした。

それなのに５年も放置しているということは管理会社の対応もまずいとは思いますが、ここは管理組合の責任としてＡ氏への滞納請求は管理組合が直接行う方がよいのではないでしょうか？

http://www.h7.dion.ne.jp/~oo2004oo/C_Kanri_Kumiai/Tainou_Kanrihi/index.html#管理会社が滞納管理費を回収してくれません。

＞Ａ氏は、管理組合に入金した金額分を「旧管理会社に渡すな！」という筋の通らない脅しを新管理会社に行い5年が過ぎました。

Ａ氏が管理会社にこのような要求をする権利はないでしょう。旧管理会社への支払いをするのは管理組合なのですから、文句をいうの相手は管理会社ではなく管理組合です。
新管理会社は単に管理組合から委託された事務を行っているのであって、管理組合の指示に従うべきです。

だから、新管理会社がＡ氏に対抗しやすいように、管理組合名で新管理会社に対して、旧管理会社への支払い指示をして、その指示に従っているだけであると説明できるようにしてやればよいのではないでしょうか？

＞Ａ氏は旧管理会社分にあたる分は支払う意思はないとの書面を新管理会社に送ってきました。

Ａ氏の管理組合費滞納に対して、債権を持っているのは管理会社ではなく、管理組合です。だから支払い拒否をする矛先が間違っています。
これも管理組合名でＡ氏に対して直接請求すればよいのではないでしょうか？

管理組合への旧管理会社分への支払いを拒否しても、それは個人的な都合であり、管理会社の選択などは管理組合集会決議に基づき行われるものであり、反対であろうとも従わなければならないのは区分所有法の定めの通りです。

質問・補足を拝見して全体的に考慮しますと、Ａ氏、管理会社、管理組合の３者それぞれに問題があります。

本来管理組合費の債権は管理組合が持っていること、管理会社への支払い債務は管理組合が追っていること、管理会社の選択などは管理組合の集会決議などにより管理組合と管理会社の契約であって、その構成員であるＡ氏と管理会社の契約ではないことなど、マンション管理への基本的知識が欠如していることなどＡ氏には基本的知識の欠如があります。

管理会社の問題としては、本来自分対の責任でない管理組合費徴集問題をいつまでも引きずって、問題を長引かせている点にあると思います。管理会社はこの問題をさっさと管理組合に引き渡して、この問題から手を引くべきでした。
そうすれば、質問者が問題としてる催促状の改ざんなども発生しなかったはずです。

管理組合側としては、管理組合費の滞納問題を管理会社に任せきりにしている点が問題だと思います。

(1)Ａ氏が行っている管理会社への指示（脅し）をやめさせる方法

状況を整理しますと、
１）管理会社は単なる窓口になっているだけ
２）Ａ氏はマンション管理の基本的知識を欠いているので、直接窓口となっている管理会社に対してあれこれいっている

つまり上記への問題はＡ氏の誤解と、窓口が管理会社になっていることにあります。
先ず、管理組合が債権を有していること、Ａ氏個人には管理会社の選択権はないことを、Ａ氏に理解させる必要があります。
そして管理会社がいつまでも、窓口になっているから常識を持っていないＡ氏は管理会社へ直接指示をしてしまうのであって、窓口を変えれば、そちらと対応しなければならなくなります。
だから、今後は管理組合から直接請求を行えばよいのではないかと思います。

それでもだめでしたら、弁護士を利用して弁護氏名で請求をするなどの方法をとった方がよいと思います。

最終的には強制執行などの法的手段を取らなければなりませんし。

管理費対応に関するサイトを紹介しておきます。
http://www.pref.nara.jp/jutaku/mankan/soudanqa/soudanqa3qa29qa33.htm
http://www.wendy-net.com/faq-new/midashi-04.html
http://www.mankan.or.jp/html/faq/03_05.html
http://www.h7.dion.ne.jp/~oo2004oo/C_Kanri_Kumiai/Tainou_Kanrihi/index.html

＞(2)管理会社が督促状の内容を勝手に操作した責任を問う方法

これについてはよくわかりませんが、文書の偽造等に該当するかもしれません。また、問題を長期化させたのは、管理会社がいつまでも問題を管理組合に移行しなかったせいと判断される可能性もあると思います。
役所や弁護士会の低料金の法律相談などを利用してみてはどうでしょうか？

お礼

semi-zzzさん、本当に分かり易い回答をいただきありがとうございます。先日、弁護士会の法律相談に入って来ましたが、semi-zzzさんに教えていただいた情報量の方が多く、あまり成果がありませんでした。

Ａ氏のような人もいれば、semi-zzzさんのように親切な方もいるんですね。時間がかかるかもしれませんが、粘り強く解決に向けて努力します。こんな気持ちになれたのもsemi-zzzさんのおかげです。ありがとうございました。

回答No.4

noname#65504

＃２，３です。

＃３で紹介した最初のサイトによると、管理費の消滅時効は５年という判決があるようです。
新管理会社に変更になってから５年経っているということは、旧管理会社時代の滞納分は時効にかかっている可能性があります。そして新管理会社になってからの分でも時効にかかり始めます。

単に請求しただけでは時効は止まりません。法律上時効を中断させるような行為が必要です。

Ａ氏から一部入金があったということは、時効が中断しているかもしれませんが、月払いで徴集するようなものの場合、全体を中断させることになるのか私の持っている知識では判断できませんが、時効にかかってしまい、Ａ氏から徴集できない可能性があります。

至急法的な手段に出た方がよいケースだと思います。少なくとも時効を中断させる手配はした方がよいです（時効については詳しくないので具体的方法は回答できません）。

なお、管理会社には管理費に対して裁判を起こしたり、強制執行をかけたりする権利も義務もありませんので、管理組合で行うことが必要です。

お礼

Ａ氏は、「5年時効」を意識した行動をとっています。
さらに詳細を調べて最良の手段をとりたいと思います。
ありがとうございました。とっても感謝しています！

回答No.2

noname#65504

質問の内容がよく把握できないので、補足願います。

まず、管理費の徴収義務は管理組合にあることはご存じでしょうか？　管理会社は徴集を請け負っておいていても最終的な責任は管理組合にあります。

問題になっている管理費というのが、管理組合が所有者から徴集する管理組合費（場合によっては管理会社に委託していることもあります）と、管理会社に支払う管理委託契約に伴う費用の区別がよくつかないのですが

１）管理組合費の徴収は管理組合で行っているのでしょうか？　管理会社に委託しているのでしょうか？

２）「旧管理会社への支払いは管理組合の口座からすでに完了しています」この費用というのは管理会社に支払う委託料のことと思いますが合っていますでしょうか？

３）「Ａ氏から一部金額の入金がありましたが」とは、どこに入金されたのでしょうか？　管理組合、旧管理会社、新管理会社の３つが考えられます。

４）「旧管理会社への支払いを拒否し、新管理会社へだけ支払いを行なうように」とは、いったい何の支払いのことでしょうか？　
４－２）新管理会社に対してＡ氏が指示した旧管理会社に支払いというのは何の費用なのでしょうか？旧管理会社への委託料の不足があるのなら、新管理会社が支払うべきお金ではなく、管理組合が支払うお金だと思うのですが。
それも「旧管理会社への支払いは管理組合の口座からすでに完了しています」とあるので、旧管理会社へ支払うようなものはないと思うのですが？　何のための費用なのか全くわかりません。
４－３）新管理会社に対して、Ａ氏が行った「新管理会社への支払い」を指示するとは意味不明です。支払いと請求を間違えていませんか？

５）「管理会社に払い先を決定する権利はないはずです」とは何の費用のことでしょうか？

６）「どのように対応するのがベストでしょうか？」
聞きたいことは何ですか？　Ａ氏が行っている管理会社への指示をやめさせる方法ですか？　管理会社が支払先を勝手に決定した責任を問う方法ですか（管理会社に対しての対応方法）？　滞納した管理費を徴収するための方法ですか？

もう少し状況を整理して何を聞きたいのかはっきりさせないと、状況がつかめないのでアドバイスしようがありません。

私が理解できたと思うのは以下の点だけです。間違っているようでしたら、それも訂正してください。
１）Ａ氏が管理費を滞納している。
２）旧管理会社に対する支払いは完了している。よって旧管理会社は管理組合に対して債権を持っていない（でも旧管理会社に対する支払いがあるような記述もあり状況がつかめない）。
３）Ａ氏が管理組合費の一部を入金した（どこにしたかは不明）
４）Ａ氏は「何をなぜしたのかは不明だが」、新管理会社と直接話をしている。
５）管理会社の変更が最近あった（管理組合の変更と管理費の徴収問題がどうリンクしているのかはよくわかりません）。
６）Ａ氏の管理組合費滞納があり、その債権は管理組合が持っている（単なる滞納問題でしたら、検索すればいっぱい見つかりますよ）。

急いでいるときほど、落ち着いて状況を整理してください。

補足

管理費の徴収義務は管理組合にあることは知っています。　

１）管理会社に委託しています。
２）管理会社に支払う管理委託料のことです。
３）管理組合です。
４）管理会社に支払う管理委託料の支払いのことです。
４－２）管理委託料です。
４－３）Ａ氏は、管理組合に入金した金額分を「旧管理会社に渡すな！」という筋の通らない脅しを新管理会社に行い5年が過ぎました。
新管理会社はＡ氏の脅しに対し何も対応策を見出せず、督促状の明細に旧管理会社分と新管理会社分とを分けて記載することでＡ氏の脅しがおさまるようにしていました。（旧管理会社分も新管理会社分も区別などないはずですが）最近、5年が過ぎ、Ａ氏は旧管理会社分にあたる分は支払う意思はないとの書面を新管理会社に送ってきました。
５）管理会社に支払う委託料の支払いのことです。
６）二つあります。
　　(1)Ａ氏が行っている管理会社への指示（脅し）をやめさせる方法
　　(2)管理会社が督促状の内容を勝手に操作した責任を問う方法

１）Ａ氏が管理費を滞納している。○
２）旧管理会社に対する支払いは完了している。○
　よって旧管理会社は管理組合に対して債権を持っていない　○
３）Ａ氏が管理組合費の一部を入金した　○　（どこにしたかは不明←　管理組合です。)
４）Ａ氏は「何をなぜしたのかは不明だが」、新管理会社と直接話をしている。○
５）管理会社の変更が最近あった　×　最近ではなく5年前です。
６）Ａ氏の管理組合費滞納がありその債権は管理組合が持っている ○

回答No.1

noname#39684

問題のある入居者のようですので、やはり弁護士を介して法的に有効な対処をすべきと考えます。