マンションの管理費滞納対策

質問

組合員数約６００のマンションです。
管理費等の滞納が約７００万円、月間徴収額に相当するほどになりました。

３年前滞納額が６００万円ほどありました。
その内合計４５０万円、長期滞納者６名に対して訴訟を起こす事が総会で決議されたので次期理事長になった私が原告となり弁護士を代理人として支払い請求訴訟を起こしました。
この弁護士は月額５万円の報酬で顧問をお願いしている方です。
弁護士の着手金が約１０万円程度と成功報酬は３０％です。その他書面つくりの度に１－３万円請求されます。
弁護士が訴状を裁判所に提出しましたが、１名は送達場所不明でした。
転居先の追跡等で弁護士費用が数万円かかり１件も回収できないまま私の理事長任期が終了しました。
私は理事長として滞納の状況を分析し短期滞納者撲滅を管理会社に指示し効果を得ましたが退任後の状況は判りません。

今期再び理事になりその後の経緯を調査したら訴訟で回収できていたのは約２５０万円でありその後も滞納額が増加し現在７００万円超という状態です。被告一名は相変らず行方不明状態です。

滞納者名や滞納額について管理会社の会計部、マンションマネジャー、弁護士からの報告書が理事会資料に添付されていますが整合性がありません。マンションマネジャーは３つの報告書を読みこもうとせず漫然と報告するだけです。
管理会社は６か月超滞納者については理事長もしくは弁護士から督促してくださいと提案し請求書送付を停止してしまいます。
弁護士に要した費用を私と会計担当理事が管理会社に報告する様求めましたがなしのつぶてです。
バラバラな状態ではどうにもならないから理事長が全体を把握し適切な指示を管理会社にするか自分で対応すべきと私は理事会で要求したところ理事長は、そうでしょうが・・・と口をつぐんでしまいました。
会計担当理事は第三者的発言をするだけで自分が徴収管理当事者であるという認識がありません。他の理事はだんまりです。

この状態をまとめ上げるのは大変ですから理事長の気持ちもわかります。
しかし理事長に就任した以上理事長に徴収責任があると要求するのは酷でしょうか。
監事は理事会に一度も出席していません。

こんな状態から脱却するにはどうしたらよいでしょうか。
マンション管理会社や理事長とはこんなものでしょうか。
因みに、管理会社は大手不動産系の会社です。
理事長は会社でコンプライアンスを担当していると自己紹介しました。

回答No.5

ゴルゴ 13（@golgo13--） · ベストアンサー

４です

私の持ってる本にはその判例が紹介されていません。
でも判決文要旨を読んだことはあります
その法理を書くと長くなるから書けませんが、今の時代ですから
ネットサーフィンをすれば、見つかると思います

中国に住んでるけど居所を教えない人。
かなり多額の滞納額であれば、身内の人から受け取るのをやめたらいかがかしら
本来、身内の人は支払う義務はありませんし。
いきなり公示送達をやって、いきなり競売でよろしいかと
で、競落人(新組合員)である次の組合員がキチンと管理費を支払ってくれる方に期待しましょう。要らない組合員はどんどん追い出しましょう

最後に、私、okwaveを抜けて教えてgooに乗り換えることを検討中です

これが最後の回答になるかもしれません

お礼

色々とお世話になりました。
GOOでお目にかかるさいはよろしくお願いします。

補足

支払っている人は親族ですし弁護士が強要したのではないそうです。
滞納者の物件に親族が入居したのでこのようなことになったのではと推測します。
親族同士で所有権（同時に債務も）異動されることは考えられます。

判例は探してみます。
マン管センターなどにも聞いてみます。

回答No.4

ゴルゴ 13（@golgo13--）

某マンションの理事長経験者です

1.規約改正して、遅延金の利率をアップした方が良いのではないでしょうか。滞納者が減ると思います。
ウチのマンションでも利率14.5%→20%に提案するつもりです(違法利率ではないです。判例もあります)。

2 行方不明者には公示送達で対処

3.管理会社を変更した方が良い。使い物になっていないです。

4.全て理事長に任せるのは酷。理事長の大変さを分かって下さい。ヒマな理事に滞納者対策の担当をしてもらって頂いたらどうでしょう

5.回収にかかる経費は全額滞納者に請求できる、と規約に明記しておくと良いです

6.質問者さんのマンションは600もあることから、規約改正して理事枠を１人増やして「滞納者対策担当理事」（仕事は滞納金回収以外はしなくていい、と比較的楽な待遇にしてあげる）を設置するとか。他の理事さん達の負担が減ります

規約とは、そのマンションの文化に適した内容に則して作成、改正していくものです

補足

ありがとうございます。
１．そうですか、現在１４%ですが２０％も許されるのですか。しかし最近の総会参加率からすると規約改正の3/4の賛成を得るのは程遠い現実です。３０－３５％が棄権票ですから。
判例を教えていただけますか。判例を理事会で議論したいと思います。

２．督促弁護士は何故か公示通達をしません。最近被告の身内と連絡ができその方が時々支払うようになりました。しかし被告の居場所を教える事を拒否しています（中国に居るらしいです）。

３．私は管理会社変更を強く要求しているのですが理事長は応じません。６年前管理会社変更をするために組合は競争入札を行いこの管理会社Ｎを総会で選考しました。ところがこの管理会社は契約直前になって競争入札で提示した金額、人数では管理できないと言い出しました。私や数名の理事が理に合わないと反対したのですが当時の理事長は反対を押し切り(反対者を理事会から遠ざけた）入札額の２０%近くも増額して（案山子状態の）総会で決議させてしまいました。結果、入札額より１２００万円多い金額を６年間支払い続けています。本件については別建でご相談しますのでよろしくお願いします。

４．私が理事長のとき滞納対策に積極的に取り組みましたが大変でした。専門の方との相談もあり理事会業務に週２日分は消費していました。管理会社は滞納経歴の整理や計算も出来ません。言い訳は立派です。今の理事長は管理会社からの報告を聞くだけで指揮する姿勢はありませんが管理会社に嫌気をさしているのかもしれません。

５．その記述は規約細則にあります。現在できる規定ですのでする規定にすべきと思っています。そうしないと分割納入者毎に請求額がバラバラになり計算が追いつきませんし公平性を欠きます。かつて理事が７０万円くらい滞納していましたが遅延損害金が免除されていた事を知りました。

６．徴収専任理事、理事会で検討したいと思います。私自身担当したいと思った事もありますが理事長の無責任状態を見て気がうせてしまいました。
管理費徴収は会計理事の業務と標準管理規約に明記されていますし我々も同じです。規約改正しなくても理事長が理事に職務を任命すれば済みますね。理事は１９名もいますが私以外に引き受け手がいるか大いに疑問です。徴収細則改正案（徴収責任者の明確化や罰則規定等の強化）を理事長に出しましたが反応なしです。

文化に合わせて規約改正する、その通りと思っています。私は１期、２期理事の時何本かの細則新設や規約改正を起案し改正を実現しました。その後も改正案を適宜摘出していますし今期も改正案のたたき台を理事会に提出しました。規約改正には、単純な改正（法や標準規約の変更に伴うもの）、現行条文の不備や不都合な点や管理強化などの視点で行うもの、組合運営の根幹にかかわるもの（役員定数、理事会の在り方、さらには第三者管理方式の採用など）があると思っています。しかし組合員が無関心の現状では規約改正など夢のような話です。
現行の規約は管理会社変更後に理事会を弱体させるように改正されました。私は当時熱心に理事活動をしていましたので管理会社にとって目の上のたんこぶだったと思います。理事の再任を妨げないという記述を削除し私の理事再任を妨害しました。Ｏ理事長、顧問（ＭＳマン管士）、Ｎ管理会社が事前打ち合わせをしたかのように理事会審議をおこない理事に立候補した私は総会議案の立候補名簿から削除されました。当時の理事会録音を聴くと監事もそれに加担したと考えられます。その後、理事会が立候補理事を選別する制度が定着しました。私は理事任期が終了するに当たり理事を継続する旨理事会に意思表示しました。総会議案の審議を行うに際して管理会社のマネジャーＳはこの場合は立候補扱いにすべきだと提案をしました。当時私と理事長は対立状態にありましたので議長への委任票を使えば私の理事選任議案は否決できると考えたのでしょう。予想通り私の理事選任議案は否決されました。
その後私は補充理事として立候補し再び理事に就任しました。
管理会社さん、ごめんなさいです。

回答No.3

tk-kubota

管理費の滞納ならば、裁判しなくても差押えはできますヨ。
私も実務経験ありますが、区分所有法7条による競売です。

補足

大変興味深いです。
私には条文を理解できません。
具体的は如何すればよいのでしょうか。
先取特権を登記条設定してしまうということでしょうか。
双方の合意が必要ではないですか。

回答No.2

merciusako

＞理事長に就任した以上理事長に徴収責任があると要求するのは酷でしょうか。

酷ですね。
滞納問題は管理組合全体の問題ですから、その対応については管理組合全体あるいは理事会全体で考えなければなりません。
理事長は、その決定に対して代表者としての責を負うだけです。
つまり、大前提は総会の決定あるいは理事会の決定です。

管理規約では、「理事長は管理者である」とされていると思いますが、管理者だからと言って何でも理事長に押し付けて良いということにはなりません。

＞滞納者名や滞納額について管理会社の会計部、マンションマネジャー、弁護士からの報告書が理事会資料に添付されていますが整合性がありません。

三者の報告内容に相違があるということですが、前提に相違があるのかもしれません。
三者を呼んで説明させれば明らかになるのではないでしょうか。

＞管理会社は６か月超滞納者については理事長もしくは弁護士から督促してくださいと提案し請求書送付を停止してしまいます。

管理会社には最終的な徴収義務はないということですね。
管理委託契約書に記載されているはずです。
つまり、この契約では「滞納６ヶ月までは管理会社として対応するが、その先は管理組合で考えてください」ということです。
理事会が対応しないとずーっとそのままで、滞納額が増えるだけです。
６ヶ月超の滞納については、管理会社は「もう自分の業務ではない」として、弁護士とのやり取りなどもしていないのではないかと思うのですが。

＞弁護士に要した費用を私と会計担当理事が管理会社に報告する様求めましたがなしのつぶてです。

弁護士に確認すれば済む話でしょう。
弁護士への依頼案件は把握できるわけですから。
弁護士の請求方法は様々です。
案件が片付く毎にまとめて請求もありますし、実費などはその都度という場合もありますから。
まあ、請求書の宛名は管理組合でしょうが、それが管理会社に送付されている、というのであれば管理会社の会計の問題ということになりますが。

＞マンション管理会社や理事長とはこんなものでしょうか。

マンション管理会社といっても様々ですし、フロントマンも様々ですから一概には言えませんが、最終的に理事会がチェックできるかどうかです。
本来マンション管理は、区分所有者全員で行う自主管理が原則ですが、それができないから管理委託するのです。
そうであれば、管理会社に任せておけば安心、間違いない、という空気になります。
ここで、理事会が管理会社の業務内容のチェックまでしなければならないとなると、大変なことです。
「こんな面倒なことまでしなければならないなら管理会社を変えた方が良いのではないか」ということになりますね。

理事長は理事の互選で就任しますが、必ずしも積極的に「理事長をやりたい」という人ばかりではありません。
その場の空気に押されて、というのが大部分でしょう。
また、理事長とはいってもその権限は非常に限られたもので、大前提は総会や理事会の審議の結果に基づいて動くだけですから、まあ、他の理事と意識は同じです。
役員が輪番制であれば、必ずしもマンションの管理意識が高い人達が集まるとは限りませんから。

会計担当理事、他の理事、監事なども「げー、めんどくさい」が本音でしょう。

質問を読む限りでは、あなたが理事長になった方が良いのでは、と思います。
理事長の変更は総会決議を要しませんから、理事会での話し合いだけで決められます。

あなたが理事長になって、説明させることは説明させ、報告させることは報告させて、現状がどのようなシステムになっているのかを把握した上で、管理会社や弁護士が問題ということであれば、理事会や臨時総会に諮って変更に持っていく、という流れでしょうか。

このままでは、理事会としては積極的に動こうとはしないでしょうから、あなただけがイライラすることになりますね。

補足

１．つまり、大前提は総会の決定あるいは理事会の決定です。
●その通りです。しかし総会は決議の場ですから徴収行動はできません。
管理費収納責任は会計にありそれを統括するのが理事長と理解しているのですが。

２．三者を呼んで説明させれば明らかになるのではないでしょうか。
●その会議を要求しているのですが管理会社、理事長、会計は動きません。

３．管理会社には最終的な徴収義務はないということですね。
●管理会社との契約はその通りです。
組合の規約には管理費等徴収細則（私が起案）があります。
制定後これに基づき督促したら滞納金は急減しました。
しかし今の殆どの理事はこの存在すら知らないのかもしれません。

４．理事会が対応しないとずーっとそのままで、滞納額が増えるだけです。
●その通りになっています。
昨晩も無益な理事会議論でした。
３０－５０万円程度の滞納者を訴訟するということが決まりました。
色々のケースがある事を知らずに感覚的議論で結論が出てしまいますので費用対効果というより捨て金状態です。弁護士は喜びます。

５．弁護士に確認すれば済む話でしょう。
●弁護士からバラバラと資料が出てきますがどこをどう見ればよいのか判りません。
報酬請求だけは目立ちますが古い資料から読み起こさねばなりません。気の遠くなる話です。
理事長が整理して（その作業を弁護士、管理会社、会計等に命じればよい）理事会で報告するるよう求めていますが放置状態です。
会計はコストパフォーマンスを意識はしているようで数値的に把握したいと言っています。自分の仕事でしょと言いたい。

６．最終的に理事会がチェックできるかどうかです。管理会社に任せておけば安心、間違いない、という空気になります。
●その通り。理事会が管理会社に要求出来るという意識の理事はいません。
私を含めて過去数名の理事が管理会社に対して厳しく対応しました。その結果つまはじきになっています。どうしても野党的立場になってしまうのです。私は極悪人になってます。
管理状況の観察、設備点検報告書等を見ている今期理事は私以外いないと思います。
私が問題点を理事会に挙げても関心を持つ理事はいません。
先日汚水ポンプが４ヶ月前から不調状態にありついに故障や停止して地下駐車場が良いにおいになりました。管理員は現場責任者に何度も注意していたそうです。
責任も原因の追及も管理会社任せです。その結果緊急対策費用として管理会社から６０万円超の請求がなされ理事会はすんなり承認でした。私は管理会社に責任があると指摘していたのですが。

７．役員が輪番制であれば、必ずしもマンションの管理意識が高い人達が集まるとは限りませんから。
●頭書は各期数名の立候補理事がいましたが今はゼロです。総会でいつも発言していた人も出てこなくなりました。600戸中総会出席者は20名程度です。

８．あなたが理事長になった方が良いのでは、と思います。
●理事長もやりました。
滞納金回収策も講じ一度は減ったのですが退任後増加です（前述）。
管理会社もいったんはしゃきっとしたのですが。
顧問のマン管士と改革行動をしましたが管理会社は動きません(業務主任試験１２回不合格者が現場管理をし理事会資料なども作っているのでこれの交代を要求しましたが応じませんでした）。
したたかな管理会社と向かい合うのはもうこりごりです。
マンションマネジャーは頭がよく詭弁術に長けているので疲れます。
理事会の要求をのませるのは容易ではありません。
マンション管理士も半ばあきらめ状態となり１年で顧問を辞退してしまいました。

９．あなただけがイライラすることになりますね。
その通りです。私が理事になった時先輩から「理事になったら何もしない、何も感じないほうがよいよ」と言われたことを思い出します。

これが我がマンションンの文化だと悟りつつあります。

回答No.1

atelier21

問題点は滞納者に如何に対応するか・・と
管理組合役員理事(会)の意識の持ち方ですね

先ずは滞納者への請求ルールを早急に作る事でしょうね

当方、建築的な面の管理組合コンサルをしていますが
当方は外部的な立場で会議等に参加していますが
それ以上に第三者的意識の役員理事の方が居られますね
定例に会議に不参加だし割り当てられた職務もしませんし

管理会社や弁護士の交代も考える冪でしょう

補足

私が最初の理事をしたとき私は滞納金徴収細則を起案し総会決議をへた物があります。
３か月時点で理事長名による支払い要求、訴訟の警告、４か月時点で駐車場使用禁止警告/翌月実施、５か月時点で訴訟の警告、６か月時点で訴訟手続き等です。
この細則を理事や理事長が放置していることに原因があると考えます。
私が会計理事に第一義的責任は会計にあると指摘してから少し動いていますが頓珍漢です。
過去の事例を紹介し理事長が滞納者に直接会うことも提案しましたがどこ吹く風です。

こんな理事会に期待する私が馬鹿なのでしょうね。