隣地との境界線を越えた建物について（長文です）

質問

業者が個人Aから購入した土地を購入しますが、隣地にある長屋（所有者B）の1軒（借主C）が増築され、屋根の一部と雨樋が境界線を越えています。C以前の借主Dが増築したとCは話しています。BはDの増築をとがめず、AB間では近所のため曖昧だったようです。Bは死亡しており詳細は不明で、長屋の所有はB名義のままBの妻Eが管理しています。現在の土地所有者は業者なので、業者とC及びEとの間に確約書があります。

１.本来なら速やかに撤去すべきだが、現在居住しているので、Cが再度増改築または賃貸を解約する際に、法律に基づきCが責任をもって撤去する
２.Eも１と２を了承する
３.当該土地を業者が第三者へ売却するとその第三者に継承される
疑問点は
ア．確約書に署名・押印した貸主は実際の所有者ではない（Eが署名・押印。未相続）が、確約書は有効か
イ．借主が変わらないと、現状が長期間維持され、撤去を要求できなくなるのではないか
ウ．現状維持により、境界線を越えた屋根等からの雨や雪、ゴミなどの被害が生じた場合、CやEに責任を問えるか
エ．Cが確約書に違反した場合、法的責任を問えるか
オ．Cが行方不明等になった場合、Eに義務の履行を請求できるか
カ．Cが義務を履行する前に、新しい借主が出現した場合、その者に請求できるか
キ．貸主BやEに相続等が生じた場合、相続人に義務の履行を請求できるか
ク．土地の売買時に、今回の件についての説明を受けていないが、業者が事前に確認し説明すべきだったのか。（この状況が分かった時期は不明）
ケ．業者に落ち度があり、責任を追及できるのか

土地の売買契約は済んでおり、９月末に所有権移転の予定です。契約前に自分で調べて業者に指摘すべきだったのでしょうか。
新たな借主・貸主にも義務が継承される内容の確約書を作成しておかないと、年月が経つうちにうやむやにされるのではないかと心配です。アドバイスをお願いします。

回答No.1

noname#19073 · ベストアンサー

ア.Eと業者との間に於いては有効であると考えますが、Bの相続人がEだけでない場合には対象範囲の不足を感じます。

イ.それは懸念事項ではありますが、約束事がそうなので言っても仕方ありません。

ウ.相手方の所有物を原因として被害を被れば、基本的には責任は問えるでしょう。

エ.Cが承諾しているのであれば問えるとは思いますが、Cは単に借主ですから、その建物の所有者とも同じ約束を交わしておく必要を感じます。
Cが逃げるように居なくなった場合には、誰が越境物を撤去するのでしょうか？

オ.エで触れた通りかと思います。

カ.新借主は確認書の当事者ではありませんし、建物の所有者でもありませんので、難しいと思います。

キ.確認書を認めているのはEですから、Eの相続人に限っては内容を承継させる事は出来ても、Bの相続人は関係ないでしょう。

ク.越境物があれば重要事項説明で説明した方が好ましい事項かと思います。

ケ.宅建業者として取引上の実務的な責任は問える可能性はありますが「越境」という当事者では有りませんので根本的責任を問えるとは思いません。
今回の取引形態などが不明ですが、越境物はあなたが目視で確認出来るものでもある為、どこまで責任追及出来るかは疑問です。

ここからは余談かもしれませんが、そもそもEが管理しているB名義の土地上にあるCが貸借中の建物というのは誰の名義なのでしょうか？
借地権でCが名義人というのと、土地と同じくBの名義だというのとでは扱いが異なると思います。

そして建物がB名義だとすると、基本的にはBの相続人を対象として確認書を締結しないとCは黙って居なくなってしまえばどうしようも無いと思います。
やはり越境している対象物の所有者と締結し、所有権が変わっても承継される内容にしておく必要があると思います。

お礼

お礼をしたつもりが、
うっかりしてしまい、本当に申し訳ありません。
ご回答いただいたのに、失礼をいたしました。
本当にありがとうございました！！！