親への名義貸しについての相談

質問

昨日、義父から、私たち夫婦に相談をもちかけられました。
義父には、多額の借金があります（銀行 公庫 消費者金融 家と土地のローン320万)
内容は、義父の土地を夫に売るという形をとって（他の人に売ると取り戻せなくなるので）夫は住宅金融公庫に1320万のローンを組んで、返済は自分(義父)が最低でも8年以内に済ます、もし8年以内にすまなかったら、その土地と家を売ってくれ、というものです。
夫名義で借りた1320万で、借金を返し、今後働く(月給20万)と不動産業で得る収入（不定期）で、その1320万のローンを返済していく、ということです。

結局は名義貸しということになるので、絶対にしたくないことなのですが、現在の借金の金利が、すごく高いので、その道しかなく、他に貸してくれるところも、もうないので、ということです。

今後、自分たちも家を買うこともでてくるでしょうし、そうなれば、そのローンがあれば、もちろん組めないと思います。しかし、義父からのお願いで無碍に断ることもできずに悩んでおり、今週の木曜日には回答をしなければなりません。

このようなことを承諾した場合、どういう状況になるかが、なかなか想像つかず、ぜひお教え願えませんでしょうか？

・夫名義の住宅金融公庫のローンを組んだら、たとえば、車のローンとかも組めなくなりますでしょうか？
・私たちは8年も待てないので、最低3年でと考えていますが（現在32歳、3年後 35歳それから自分たちの家のローンを組むことを考えて）
それはあまりにも無理な話でしょうか？
・贈与税や詐欺罪等、夫にかかるどんなことがでてくるのでしょうか？
・夫は会社員ですが、いろいろ年末にしなければならない（税金関係）ことが発生しますでしょうか？
・公的機関に相談するとしたら、どこか相談する場所がありますでしょうか？

突然のことで、勉強不足でお恥ずかしい限りなのですが、ぜひご教授下さい。

回答No.2

mahopie · ベストアンサー

先の回答にもあるようにまず、「借入名義を貸す」ではなく、夫名義で夫が借入して取得した不動産を義父に賃貸するという事になります。自動車購入のローンは関係なさそうですが、自宅を２つ持つ必然性がない以上ローン残存中は別口で自分の為の住宅ローンを組むことは不可能です。（3年はまず無理、ここまで借入を重ねた親が8年で借入返済する事も恐らくは不可能でしょう）

自宅の親子間売買融資が可能なのは住宅金融公庫位と考えて義父側でストーリーが出来ていると推測しますが、自宅売買価格全額の借入は不可能な為、夫か義父側で約2割の自己資金＋諸経費で３百万円程度は最初に用意する必要がありそうです。

本来住宅金融公庫はあくまでも勤労者による自宅取得の為の公的な融資機関ですので、当初から自宅にする目的が無い不動産取得でありながら借入申し込み書には、「両親との同居に合わせての住宅名義移転」といった虚偽の借入名目を設定する為、積極的で詐欺的な資金調達になります。（サラリーマンが転勤等の事情でローンの残る自宅を賃貸するのとは次元が違う問題です）

詐欺罪になるか否かは、判断が出来ません。住宅金融公庫側が虚偽事実をいつ知るか、知った後にどう対応してくるのかによりますが、公庫側からは夫を詐欺罪で訴えるよりは、資金使途違反としてローン残高の一括請求をして、自宅の強制処分に加えて、１４％で計算した違約金の請求をしてくることの方がサラリーマンの夫側にはダメージが大きそうです。

借入ができたとして、夫側には金利・固定資産税等負担とローン返済義務が生じる事により、不動産賃貸収入の確定申告が必要になり、金利含めた経費と親からの家賃収入とにより場合によっては税金が増えることも減ることも有り得ます。義父側に都合で今月は払えないという事情が起きても公庫返済は待ってくれませんし、返済遅れがあれば夫の信用情報に事故情報として積み重なることになります。

贈与については、親の自宅の価値と購入金額（自宅購入価格・ローン予定金額・当初自己負担金額をキッチリ確認して下さい）との兼ね合いになりますが、恐らくは価格設定では贈与にならない水準が作られているかと想像します。

夫側に義父の自宅を取得する必然性がない以上、夫側から公的に相談できる場所は有りません。（誰も違法性ある事をやりなさいというアドバイスは出来ません）　こういった場合には全てが計画通りに進むと考えず、上手くいかなかった場合のリスクを質問者と夫とが考えて、結論を出すしかないかと考えます。義父側が自己破産等の法的な整理手続を取るというのならまた考え方が異なりますが、この場合は他所で働いて給与を得る事は可能ですが、自宅を維持することは出来ません。

お礼

とてもくわしく教えていただき本当にありがとうございました。具体的な数字等があり、断りを入れるのにも、説明しやすかったです。私たちの家族を守るためにも、絶対ダメだと結論がでたので、断りをいれ、了承してもらえました。本当にありがとうございました。

回答No.1

fuyur

私も知らないことが多く余りお役に立たないかもしれませんが、以下の事を思ったのですが・・・
家族間の事情は取り払って要点を絞っていくと

「住宅金融公庫で1320万のローンを組んで義父名義の土地を買う」
△住宅金融公庫はお金を借りる人が実際に住む住宅や土地に対しお金を貸す条件があったような・・・？
△仮に住宅金融公庫で問題なく、又はいずれかの銀行でローンを組むにしてもその土地の所有権がご主人に移転しなければお金は借りられないと思いますので・・・

１．所有権移転登記等諸費用・ローンを借りる時普通入る生命保険代等が掛かる。＜誰がいつそのお金を用意するのか？
２．仮にその土地の価格が1320万よりはるかに高い価格の土地であれば1320万で買ったご主人に差額が贈与されたとみなされて贈与税がかかる場合がある。＜いくつかの条件を満たして回避する方法は考えられるかも。

「8年以内に返済がすまなかったら、その土地と家を売ってくれ」
△権利書が自分達の手元にあり、誰も住んでいない土地で売るときに絶対問題が無いとして

１．その土地は簡単に「1320万円＋諸費用、税金以上」で売れる土地なのか
２．居住用の買い替えなら税金の優遇が・・・

「夫名義の住宅金融公庫のローンを組んだら、たとえば、車のローンとかも組めなくなるか」
○ご主人の収入に問題がなければ借りられる。収入に対しローンの支払額が多大であれば車のローンの審査に落ちる可能性は考えらる。
○自分達が今後別の場所に住宅を買う時にもそのローンが残っていれば住宅金融公庫が使えないなど不利なローンを借りなければならない・・・（その土地に家を建てる場合は別）

「年末にしなければならない（税金関係）こと」
○年末調整で税金が返ってくるかも？＜自分自身が住むための土地を買った場合だったはず・・

以上、ローンや売買の税金等において借りる人自身が住む「居住用」の土地建物には優遇が多いはずですが・・

その「土地」というのはどういう状態なのでしょうか？
yoppy2004さんがまったく利用できない土地のために1320万円を借りるような話なのでしょうか？それとも先の相続を見越すとか、いずれそこに家を建てても良いと思う場所だとか？
義父様の建前の話はどうであれ
1320万円の借金の名義はご主人であり、返済の責任もご主人にあるわけです。
義父様はそのような方では無いとは存じますが、とかく借金の返済というのは滞るものです。
「借りる時の恵比須顔、返す時の閻魔顔」という言葉もあります。
余り参考にならず余計なことまで申し上げてしまいましたが
情に流されて双方が不幸になるような決断ではないようご考慮の参考にしていただければ幸いです。

お礼

ありがとうございました。
教えていただいたことをメモして、いろいろと主人とも相談して、やはり、絶対ダメだ！ということがわかり、断りを入れました。わかったと言ってもらえたので、とりあえず胸をなでおろしました。
胃が痛い日々を過ごしましたが、回避することができました。本当にありがとうございました。