親名義の土地に建てた家の住宅ローンを払っていて相続のとき土地の権利はありますか

質問

主人と義父が義父名義の土地に連帯債務で家を建てました　
家の持ち分は半分ずつです。

主人は三人兄妹です

妹夫婦が多重債務者で父が借金の肩代わりで土地を抵当に入れお金を借りてしまいました。住宅ローンを私たちが払っていても相続の時
土地は3/1になってしまいますか？義父は妹をかばい感情的になり土地の名義は変えてくれません。

回答No.1

Domenica · ベストアンサー

> 主人と義父が義父名義の土地に連帯債務で家を建てました
Ａさんが、自分名義の土地に家を建てた。
家を建てる資金の一部は金融機関から「住宅ローン」を借りた。
住宅ローンは、ＡさんとＡさんの「子」の連帯債務である。
住宅の所有権持ち分は、Ａさん２分の１：Ａさんの子２分の１。

住宅ローンが「連帯債務」とのことですが、Ａさんの子は、Ａさんの「連帯保証人」ではないんですよね？
では、
（１）Ａさんが主債務者でＡさんの子が連帯債務者となっている１本の契約（親子リレー返済など）
（２）Ａさんの子が主債務者でＡさんが連帯債務者となっている１本の契約
（３）Ａさんが主債務者でＡさんの子が連帯債務者となっている契約とＡさんの子が主債務者でＡさんが連帯債務者となっている契約の２本の契約（親子ペアローンなど）
（４）その他
のいずれのパターンでしょう。（４）でしたら、具体的にどのような契約か教えていただきたいです。

Ａさんの土地に、Ａさんの子が単独で住宅を建てた…というのでしたら、Ａさんの子は「使用貸借」という無償の「貸借契約」に基づいて、Ａさんの子名義の住宅を建てていると思います。
ですが、ご質問のパターンでは、Ａさんも住宅の所有権持ち分を２分の１持っていらっしゃいます。
しかもＡさん自身も住宅ローンを借りていらっしゃいますよね。

いずれにせよ、その土地には住宅ローンを「原因」とした「抵当権」が設定されているはずです。
住宅ローンの担保とする場合、抵当権の順位は「第一順位」でなければ認められないはずです。
ですから、その土地には、住宅ローンを借りている金融機関か保証会社の名前で、「第一順位の抵当権」が設定されているはずです。

> 親名義の土地に建てた家の住宅ローンを払っていて相続のとき土地の権利はありますか
被相続人の「子」ならば、相続の権利はありますよ。

> 主人は三人兄妹です
「父」が被相続人ならば、法定相続人は「父の配偶者（母とは限らない）」と「子３人」です。
「父の配偶者」が不存在でしたら、法定相続人は「子３人」のみになります。
「子３人」の権利は平等です。
「父」名義の土地の上に、「子のうちの１人」が所有権の半分を持つ住宅が建っているからと言って、その「子のうちの１人」のみが相続できる訳ではありません。
特に有利に働くこともありません。

「土地と住宅の２分の１と住宅ローン（の一部）と土地を担保に借りたお金」は、「父」名義な訳ですから、他に「父」の財産がなければ、それらが「父」が亡くなった際の「被相続財産」となります。

法定相続人が「子３人」だけであり、それを法定相続割合に従って相続するのならば、１人当たりの相続分は、
・土地の３分の１、住宅の６分の１、住宅ローンの３分の１、土地を担保に借りたお金の３分の１
となります。

土地だけではありませんよ。
ご質問者さまが住んでいらっしゃる、「半分は夫名義の家の６分の１」も妹の物となります。
逆に「（義父の分の）住宅ローンの３分の１」と「義父が土地を担保に借りたお金の３分の１」も妹の物となります。

「土地」と「住宅」の全てをご主人が相続したいというのならば、逆に、「義父の住宅ローン」と「義父が土地を担保に借りたお金」も全てご主人が相続する…という形でお話をされるしかないかもしれません。

土地と住宅の所有権の一部だけをもらって、住宅ローンの一部は引き受けない…ということはできません（プラスとマイナスを相殺するような形の「限定承認」は可能）。
妹は多重債務者ならば、「父」のローンを相続することはしたがらないでしょう。
全てのローンをご主人が引き受けることにして、土地と住宅の所有権をご主人の物とし、「土地＋住宅の２分の１の価値」＞「父名義のローンの残債」であれば、他のきょうだいにいくばくかの現金を渡すか、もしくは、被相続財産に預貯金があるのならばそれを他のきょうだいが相続するようにする…という形にもっていくというカンジでしょうか。

ただ、
> 妹夫婦が多重債務者で父が借金の肩代わりで土地を抵当に入れお金を借りてしまいました。
これは、状況によっては、下位順位の抵当権者が抵当権を執行しようと考えるでしょうから、そうなれば、第一順位である住宅ローンにも影響してくることが考えられます。
相続のごたごたで返済できない状況ができてしまうと、そうなることも想定でき、住宅ローンの一括返済を求められる可能性も否定できないのではないかと思います。

お礼

解りやすく丁寧な回答ありがとうございます。

妹は債務の相続はできないでしょうから相続放棄もありえますね。
もう少し様子をみながら返済を続けていこうと思います

回答No.2

ohkinu1972

上に建っている建物の権利を半分もっているからと言って、
その土地の相続に対して優先的な権利が生じるということはありません。

逆に何の代価もなく土地の名義を質問者様のご主人に変えた場合、
贈与税が発生します。

質問者様のご主人に余裕がおありあらば、父上の肩代わりの借金の代わりに、
父上から土地を購入されればいいと思いますが。

お礼

お礼が遅れて申し訳ありません。参考になりました。検討させていただきます