個人での不動産の売買、賃貸について。

質問

親が退職金を元に、裁判所の競売物件を自分で落札して、それを個人的に売買、もしくは賃貸住宅として貸したりしてみたいと、言ってます。
宅建取引の免許はありません。
事業としてではなく、副収入を得る程度に考えているようですが、色々と資格や届出などが必要なのでしょうか？
また、こういうケースで家を購入するとしたら、銀行の住宅ローンは買い手には通るのでしょうか？
全く、知識がなく専門家の方のご意見が聞けると助かります。

回答No.4

golf42

ご質問に答えますと、宅建免許などは一切不要です。資格も届出も不要です。業者を通す必要もありません。銀行ローンは制度上は使えますが、現実的には無理です。

率直に申し上げますが、競売物件を素人の方が手を出すのはやめてください。実務を知らない人には解決することが不可能な問題がある場合が多いからです。これを、業者や弁護士を通して解決しようとすると、多額の費用がかかります。

さらに、ごく最近は競売物件の購入をあおるような書物などのせいで、問題がない物件については、数百件ほどの入札があることがあり、落札価格が、市場価格よりも高くなっているという現実もあります。

不動産で運用するのなら、一般の市場で流通している物件を探すほうが、はるかに賢いです。

競売物件＝割安　という発想は過去のものです。

回答No.3

cookie09

元銀行員・現不動産関連会社経営者です

大家さんとして貸す場合には、特に資格は不要です。
売却の場合、反復継続しますと、「業」として認定されますので、宅建免許と取引主任者の資格が必要です。
特に、既にお持ちの資産を資金的な必要があって切り売りするのではなく、競売物件を購入するということであれば、仕入れとなりますので、反復すれば立派な「業」となってしまいます。
では、どれくらいの回数が反復かというと、これまた特に決まりはありませんが、基本的には、1年間に2回で反復とされるとされています。しかし厳密かどうかは不明ですし、当局にわかるかどうかは別問題です。

また、個人的にどなたかに売られる場合でも、「瑕疵担保責任」はついて回ります。競売物件ですから、元の所有者には訴求できませんので、貴方の親が責任を持つことになります。
ですから、生半可な知識でお売りになって、後日問題があると、その賠償等も大変になります。
そういう知識を得るためにも、資格や免許はお取りになるべきです。それは売りつけられる消費者保護でもあります。
ま、信頼の置ける仲介さんがいれば、その部分は任せられますけど。

次に、住宅ローンは居住しないといけないので、住民票を移すことになります。
ですから、こまの場合は、
(1)売買目的は、多目的ローン、
(2)賃貸目的は、アパートローン
というローンになります。それぞれの金利は
住宅ローン＜アパートローン＜多目的ローン　と金利が高くなってきます。
特に多目的ローンは、競売物件そのものを主担保とすることができず、自宅等を主担保として、事前に枠を設けておきます。

回答No.2

noname#63726

宅建主任です。

個人間で売買の取引を行いたいと言う事ですね。
不動産業者を入れずに取引は可能です。
しかし素人なので非常に難しいと思いますが、売買契約に関しては銀行に間に入ってもらって契約の手続きを行った方が良いでしょう。

参考サイトは個人間での売買の事について詳しく書いてありますので参考にしてみてたらどうですか？
不動産業者を入れないやり方の方法の注意も詳しく書いてあります。

余談ですが、家賃収入で老後の生活設計を行うのはリスクは高いです。
多くの大家さんは兼業農家であったりして土地がたくさんあり税金対策の為に借家経営を行っています。それで利益を出す事は求めていません。

農家や土地をたくさん持っている以外人が大家の仕事をやるのは物件と数多く持っていないと採算を取るのは非常に難しいです。

不動産業を行わなくても、宅建主任の資格だけは持っていたほうが良いと思います。（勉強の為に）

参考URL：

http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/etc20030129b1000a7.html

回答No.1

hisa1979

まず、宅地建物取引業者でなくても競売に参加、および副収入を得ることは可能です。しかし、業者でない場合は、資格などは必要ではないのですが、宅地売買に関しては、不動産業者を通す必要があるので、手数料を支払わなければなりません。また、落札するには、競売価格を的確に計算しなければなりませんし、落札後、副収入を得るには採算をあわせなければなりませんし、複雑な計算が必要です。余程不動産業に対し、知識がなければ、難しいと思います。そのためにも、まず最低限宅建の免許は知識上必要だと思います。銀行で借り入れする場合も、住宅ローンでは貸付はしてもらえないと思います。落札したあと、採算が合うかどうか収支計算を銀行に提出し、銀行のりんぎに通れば貸付を受けれるといった形になると思います。