契約書で注意すべき点についてアドバイス下さい

質問

同じカテゴリで別の質問もしているのですが、近々、物件代金と仲介手数料を合わせて3660万円(この計算式が？なので別に質問しています)＋諸費用の戸建契約を行うことになっています。
建築前の物件なので、ローン特約は住宅公庫の他、仲介業者が提携している３つの銀行にし、審査が通った中からよい思うところをこちらで選べばいいのだと聞かされています。
設備仕様について交渉した部分も契約書に入れていただくよう依頼してありますが、他に何か気をつけた方がよい点があればアドバイスしていただけませんでしょうか。
つきあいの浅い他府県の業者なのでいまいち信用しきれず困っております。
契約は今週土曜日にと言われています。
よろしくお願い致します。

回答No.2

noname#19073 · ベストアンサー

＞「ここだけは押さえておけ！」というポイントだけでもわかればと思ったのですが……。

確かに気持ちはよくわかります・・。

ちなみに建売住宅の売買契約だと思いますが、土地代＋建物代が「物件価格」で建物代には「消費税」が掛かるのが一般的です。（土地には消費税は掛かりません。消費しませんので・・）
物件価格と仲介手数料を合わせて3,660万円とありますが、これは建物分の消費税も含んでの額なのですか？

消費税は物件価格とは別計上なので、仲介手数料を算出するにしても、建物分消費税は抜いて計算します。■そのあたり、代金の内訳をよくご確認ください。

諸費用も含めた代金の内訳が問題無ければ、後は支払い方法の確認です。一般的には契約時に手付金（概ね物件価格の10%程度が多い）を支払い、引き渡し時に残金（ローンであればローン実行）を支払います。
今回は未完成物件とのことですから、売買代金の5%、もしくは1,000万円を超える額の手付であれば、売主の宅建業者には手付の保全義務があります。それ以下ならば保全義務はなし。

ローン特約の期限も一応確認してください。このあたりは厳密には契約書よりも重要事項説明書記載の情報です。

工事が遅れ、引渡しが遅れた場合の遅延損害金の有無。手付解除時期を過ぎた後の債務不履行による契約解除があった場合の違約金の額の確認。

瑕疵担保責任は品確法の規定により新築は最低10年は保証しなければなりません。まともな業者であれば確認するまでも無いでしょう。

だいたいのところで書きましたが、契約書もさることながら、重要事項説明書も早い段階で確認し、何か疑問点があれば解消しておくことです。契約書・重要事項説明書が基本的には約束事や確認事項を書面化した全ての情報と言っても過言ではありません。
不動産においては、一口に「売買契約」と言っても物件自体が様々なので契約書にせよ重説にせよ、確認する事柄も様々なのです。

しかし、先の回答でも書きましたが、取引する相手方が信用するに足るかどうか、というのはそれ以前のお話です。

お礼

丁寧なご指導ありがとうございました。
仲介業者には今日中に契約書等をFAXしてもらうよう依頼しました。
今回、地元で長くつきあってきた業者に仲介に入ってもらえないか話してはいたのですが、専任媒介で、業者が直接売主にアプローチしても駄目だったそうです。
その地元の営業担当者さんも心配してくれていて、FAXされてきた書類に目を通してくれると言っていますので、少しほっとしました。
私自身もみなさんの教えて下さった点に充分注意するつもりです。
物件自体は気に入っているので、がんばります！

回答No.3

patent123

>「雛形を金曜日に渡して簡単な説明、土曜日に宅建主任者から再度説明を受けて契約を交わす」

確かに、契約時に、宅建主任者が重要事項説明で虚偽の説明をすることまで心配する必要はないと思います。

しかし、業者が用意した契約書が、買主に有利な内容とは到底、思えません。何かトラブルがあった場合には、契約書の記載事項が勝負を決めます。

契約内容を詳細に吟味することなく、３６００万円の買い物をする勇気は私にはありません。私なら、事前に契約書を入手し、不動産売買の実務及び法律に詳しい人に事前にチェックしてもらいます。

契約を急がせる、即ち、買うのをあおる売主に対しては、売買の対象が不動産の場合に限らず、警戒してもよいのではと思います。

なお、戸建契約とありますが、土地の売買契約と、建物の請負契約なのでしょうか？　それとも、２番の回答にあるように、土地及び建物の売買契約なのでしょうか？　

前者の場合には、少なくとも、売買契約と、請負契約の違いぐらいは勉強しておいてもよいと思います。

後者の場合には、危険負担がどうなっているか確認する必要があるでしょう。多分、債権者主義、即ち、買主が危険を負担するという内容になっていると思います。要するに、買主が不利ということです。

ご参考までに。

お礼

ご回答ありがとうございました。
契約は後者の土地及び建物になると思います。
「思います」というのは先方の担当者がいいかげんというか説明不十分な人なので……それで、どうにも信用がおけないのです。
契約日も一度延期を申し出たのですが、売主と業者の間で５月の売り上げに入れる話になっていて無理だと断られています。
#2の方へのお礼にも書きましたが、契約書は以前から親交のあった地元の業者さんが目を通して下さるそうです。
その人の助けとみなさんの助言を胸に、土曜日までにがんばって書類をチェック致します。

回答No.1

noname#19073

ローン特約がある、という状況はわかりましたがそれだけの情報で契約内容がわからないとアドバイスのしようが無いです。

（例えば支払い方法・支払い時期・手付契約か？手付の額？それによる手付保全義務の有無、ローン特約の期間、損害賠償の予定額、等々、多々ありますが、原文がわからんとアドバイスが長くなり、手取り足取りになります・・笑）

一つ言えることは、失敗しても良いなら別ですが、信用しきれない業者と取引しない方が良いのでは？ということです。信用出来ない相手に3,600万円水準の金を預けられるのかが甚だ疑問です。

補足

失礼致しました。
契約書の雛形すらまだもらえていないので「ここだけは押さえておけ！」というポイントだけでもわかればと思ったのですが……。
業者からは「雛形を金曜日に渡して簡単な説明、土曜日に宅建主任者から再度説明を受けて契約を交わす」と言われているのですが、とりあえず明日、先にFAXでもらえないか頼んでみることにします。