契約について

質問

質問させて頂きます。
このほど持家（自分名義・ローン残債なし）を売却することになりました。
不動産業者に仲介を依頼せず、自分で買客を見つけて
取引をするのですが、契約・取引において書面（契約書）はどのようにしなければならないのでしょうか？
また、重要事項の説明等は必要なのですか？　瑕疵担保責任・・・等等、詳しい方お願いします。

回答No.5

noname#20895 · ベストアンサー

他の方もお書きのように、宅建業者が関係なければ重要事項説明は関係ありません。しかし、買主側が住宅ローンを利用するなどのために重要事項説明が必要な場合もあります。そして重要事項説明が必要であるならば、宅建業者でなければ重要事項説明はできません。買主側とも十分相談してください。

お礼

丁寧な回答、有難うございました。参考になりました。

回答No.4

noname#65504

個人の資産を売却するのであれば、基本的に宅建業法の規制はかかりません（でも＃１さんの回答を見ると個人の場合でも不特定多数を相手にすると宅地建物取引業者の免許が必要と見なされる危険性もあるようですね。この場合宅建業法違反となります）。

また日本の法律では、原則として契約に対して文書で交付する義務はありません。口答だとのちにトラブルになりやすいので、文書として記録しているだけです。だから書式も自由です。

重要事項説明は宅建業法で定められているものなので、宅建業者がいないので、宅建業法の適用はなく、なくてもよいですが、説明不足によるトラブルが想定されます。

瑕疵担保責任も中古物件ですので、品確法が適用されませんし、宅建業法も適用されません。
だから売り手・買い手、合意の元に「瑕疵担保なし」とすれば瑕疵担保責任は基本的に発生しません。

ただし、売り主が気づいていた瑕疵について、隠して説明しなかった場合などについては、民法の原則に従って負うことになります。業者なら気づくようなものについての瑕疵でも、素人は気づかないことが多いです。気づいていなかったものを隠していたと判断されたり、説明し忘れたのを隠していたと判断される危険性もあります。また、民法の瑕疵担保については、終わりの期限は明記されていませんので、いつまでもその危険性が続くということになります。

義務はないけど説明すべきことをきちんと説明できるかどうかはかなり大事です。
必要な事項を網羅した文書を作成できるかも大事です。
その他税金面や登記の手続きに対する対応もミスは許されません。

個人間取引の場合、それらのことを全て自己責任で負うことになります。
そしてもっと危険なことは、買い手にだまされる危険性もあります。

だから先の回答にあるように、業者を利用することをお勧めします。

お礼

瑕疵担保責任は免責で話していますが、民法上のことまで深く考えておりませんでした。
業者利用にしたいと思います。
有難うございました。

回答No.3

m_inoue

複数の物件を購入しました

＃２さんの言うとおり不動産屋を間に入れましょう

わたしも有る程度は詳しくなりましたが全ての取引で仲介業者を利用しています

「もちはもち屋」に任せないと何時までもトラブルに巻き込まれます

契約も物件によって様々です、細かい違いが意外と後で重要になってきます

不動産屋にも相手が決まっていますので仲介手数料の値引交渉も可能です

この掲示板での回答だけで行動するとおもわぬ落とし穴にはまります

お礼

しっかりと内容を押さえてから、かつ不安であれば宅建業者にも相談したいと思います。
有難うございました。

回答No.2

noname#19073

＞詳しい方お願いします

ご質問者が詳しくないのであれば直接取引はお薦めしません、というのがまず一点。

＞契約・取引において書面（契約書）はどのようにしなければならないのでしょうか？

市販されている物等や契約するにあたりどの様な項目を押さえておくべきか、よく勉強してください。
基本は、「誰と誰が当事者で、いつ、いくらで、どの様な条件で、売買した」という内容で、深く考えなければ書面自体は特別難しい話では無いです。

しかし、色々なケースに備えておかなければならないし、契約書だけ出来れば問題無いということではありません。

境界は確定してますか？実測面積と公簿面積の誤差はどの程度ありますか？実測売買ですか？建物の図面などはありますか？古い建物の場合アスベストは使われてませんか？
売却するには対象物を明確にしておく必要があります。曖昧な点があるならばそれも条件に付さなければトラブルの元です。

＞重要事項の説明等は必要なのですか？　瑕疵担保責任・・・等等

重要事項説明は宅建業者でなければ義務がありません。瑕疵担保責任も同様です。大変失礼ながら、その程度の事もわかっていない様ならば、やはり冒頭に戻り個人間取引はお薦めしません・・

お礼

勉強不足、経験不足では本当に危険ですね。　有難うございます。

回答No.1

e_fudousan

まず 売る物件の詳細を明らかにする資料を揃えます
全部事項証明書 公図 測量図 権利証
購入した時の契約書 重要事項説明

その上で契約書を作ります
契約書は市販のものがありますので
それを流用できるでしょう
重要事項を説明するのなら
宅建主任者の説明が必要です

ただし 大きな疑問があります
どうやってお客さんを見つけるのでしょう？
個人では広告も出せませんし
（不特定多数に販売と見なされる）

ましてや 調査が完璧でなおかつ状況や
内容をちゃんと説明できないとお客さんは
納得しません
もちろん 瑕疵担保の問題もありますし
値付け 評価 間取り図の作成など
いろいろやることはあります
その調査内容についてちゃんと説明できる自信がありますか？
個人間の売買にはかなりのリスクが潜んでいます
悪いことは言いません
仲介業者を入れた方がいいですよ
手数料が高いと言うのなら
安くやりますよという業者もいますので
探してみたらいかがでしょうか？
売りの物件はいくらあっても困りませんから
業者としては乗ってくると思いますよ

お礼

早い回答有難うございました。参考にさせていただきます。