不動産の相対契約の是非

質問

遠方の実家（空き家）の不動産（古建物付き土地１００坪）を売却予定のところ、知人より紹介の方への売却の可能性があります。交渉はまだ。仲介業者２社には事前相談だけで仲介契約はしていません（離れた場所のため契約に赴く時間がないため）。ここでご相談したいのは、売買契約を仲介業者を介さずに相対で契約することの是非についてです。意図は少なからぬ手数料をお互いに節約するためです。もちろん相手方が承諾すればの前提です。仲介に頼べばお互いもろもろの安心ができるメリットがあるかと思います。あるいは、相手を探す売買仲介でなく、単に契約の書面などの事務を依頼するレベルで、仲介手数料を安くしてもらう可能性はあるでしょうか。法定手数料なので無理かもしれませんが交渉しだいでしょうか。
あるいはこのような事例についての記事があるサイトなどはないでしょうか。

回答No.1

noname#184449 · ベストアンサー

元業者営業です

「仲介手数料を節約したい」
このお考え自体は理解できます。

ただし、不動産業者を間に入れない事でのリスクは当然あります。

リスク１．
→仲介業者が間に入る事で担保できる「法的保護」は一切なくなります。
民法上の「契約自由の原則」から、自分の財産を誰にいくらで売ろうが自由ですが、万一何かのトラブルが発生した場合、全て「自己責任」になります。

リスク２．
→現在殆どの金融機関がローンの利用に際し、「売買契約書」と「重要事項説明書」の提出を義務付けており、その書類が無いと審査すらしてくれません。必然的に「現金購入」となってしまい、買主がローンを考えているのであれば、その時点でＯＵＴ。

特に都市圏ではこれが徹底されています。
「売買契約書」は誰でも作成できますが「重要事項説明書」は不動産業者しか作成できません。
なので、どうしてもローンを利用したいのであれば、必然的に不動産業者に仲介を依頼する事になります。

ただし、物件、買主の所在はわかりませんが地方では比較的緩い（重要事項説明書がいらない）と聞いた事がありますので、可能性はあります。

ちなみに・・・
以前、弊社と取引があるオーナー様に聞いた話です。
知人が個人間売買で契約したが、買主は当然ローンが借りれない。
どうしても全額現金は用意できなかったので、残金をわずかな利息で分割。（家賃のように売主に毎月支払う）
２年間で支払う約束だったのですが、数か月後に買主がドロン。所有権移転登記も済ませていたので既にその不動産は他人の物に。

まぁ、このケースは売主が軽率過ぎたために起きた事ですけどね。

リスク３．
→知人の紹介との事ですが、ハッキリ言って「赤の他人」です。
当然、貴方との信頼関係は希薄と言っていいでしょう。
で、あるなら万一トラブルになったらその知人との関係にも影響します。

以上が代表的なリスクでしょうか。

＞法定手数料なので無理かもしれませんが交渉しだいでしょうか。

法定とはいっても決められているのはあくまで「最高限度額」ですから、交渉次第では安くしてもらう可能性はあります。
しかし、大手は絶対に交渉しません。
ケチとか融通が利かないとかの話ではなく「就業規則」で決まっているからです。
そうでもしないと、営業が勝手に「副業」としてやりかねませんからね。

なので、交渉するなら地場の不動産屋さんがいいでしょう。
不動産業者にとって「契約作業（書類作成含む）」なんて、何の苦労もありません。
業者にとって一番大変なのは「契約する人を探すこと」です。

今回の場合、その一番大変な作業が要らないのですから、それでお金を貰えるのなら、こんなに楽な事はありません。

結論
私なら地場の業者に各書類作成を依頼します。
当然お金はかかりますが、仲介手数料満額支払う事を思えばお得ですからね。
いくらで受けてくれるかは業者次第ですが、少なくとも半額以下にはして欲しいところですし、決して不可能ではないでしょう。

そして、たとえ書類作成のみでもその業者が間に入る事で、契約当事者は法的保護を受けることができますから、その点のリスクを軽減できます。

後は貴方とお相手の考え次第です。

お礼

いろんな考えをご丁寧に説明ありがとうございました。やはり、地場不動産屋で手数料を安くしてもらうようにして進めるのが良策であることに納得しました。