不動産経営の疑問！見せ金２５００万でアパート経営は本当に成功するか？

2006/05/19 23:34

このQ&Aのポイント

友人の代表取締役がアパート経営を始めたいと言っていますが、個人名義での融資を受ける計画です。
具体的には、不動産会社から２５００万の見せ金を母親名義の口座に入れ、遺産の一部ということで本人の口座に移し、銀行から６５００万の融資を受ける予定です。
しかし、経験のない素人が８戸のアパート経営を成功させることはできるのでしょうか？落とし穴はないのか疑問です。

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起業・開業・会社設立
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maisonflora
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2006/05/19 23:52 回答No.1

父が１０年前に亡くなって、母名義の賃貸マンションを相続対策で始めました。１億１，０００万円の借金で、ワンルーム１６戸と、店舗１戸です。見せ金というより、その分は、６、融資された場合に、返済するという条件なら、考えられることです。リスクは、１．事業計画が満室を前提に組まれているため、完成後５～１０年で借金が返せない物件がでます。また、変動金利でも現状での最低金利で計算がされるため、将来金利が１％アップするだけで、事業が苦しくなります。２．１０年以上すると、メンテンナンス費用もかかってきます。３．管理会社は最終的には、家主の視点を持っていないので、かなり勉強しないと、いいように利用されます。一括借り上げも、立地のいいところでは、損をするだけですし、立地の悪い地域の物件では、１０年くらいして、会社から保証家賃値下げを言われ、借り上げ契約を継続させない会社もあります。４．５００万円の収入が途絶えた場合、あるいは減った場合、持ち家のローンだけでなく、アパートの借金も返せません。５．住居系主体でなく、店舗を入れる場合は、いったん出ていくと、しばらく次のテナントが埋まらない場合が多いです。６．アパートは立地が全てとも言えます。不動産会社のいいなりでなく２０～３０年安定する立地であるか、シビアに判断する必要があります。どうしても、地主は甘く判断しがちですので、事業計画を７０～８０％かけて利益がでるくらいの慎重な計画が求まられます。あるいは、家賃がアップしないとか、１０年後むしろダウンする計画とかが適正です。

質問者

お礼 2006/05/20 10:00

さっそくの　返答ありがとうございます！そうなんです　今回まったく　いつもらしからぬ行動で驚いてますもっと慎重なやつなのですが　伝えます！ありがとうございました。

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pekochanno1
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2006/05/21 19:30 回答No.2

賃貸業を営み以前アパート経営を考え、最後の最後で取り止めた者です。 #1さんが素晴らしい回答をされているので補足として申し上げます。まずアパート経営は、投資の割には儲からない商売です。自分も会計士さんにシュミレーションしてもらい驚愕し、最後にお断りした口です。ではなぜ皆さんアパートを建てるのか? それは相続(税金)対策の部分がほとんどではないでしょうか。多額の負債と、借地権発生による土地の評価下げにより相続税を削減や、事業地にして固定資産税を経費にして税金対策など.... あとはご先祖様からの土地を手放したくないとか.... 不動産(建設)会社も本当に儲かるなら自社でやるでしょうし、ましてや見せ金使うなんてちゃちな行為をする会社は怪しんだ方がよいかもしれません。いままで何十社と建設屋と話してきましたが一社もありませんでした。下手すると自分の利益だけあげてとんずらなんて最低な行為もありえるかも......(あくまで推定なので悪しからず) また自分名義だけで6500万ぐらいの融資を受けられないならやめた方がよいと思います。アパート経営はもちろん規模にもよりますが後にも先にも多額の費用が掛かりますから。

質問者