困ってます。。。

質問

父親は商売をやっておりまして、銀行からの融資を
受ける際に、親類が自身の土地を担保（連帯保証人）
となっていただいておりました。しかし商売に行き詰
まり結局倒産→破産いたしました。わが家も取られ、
親類の土地も銀行に取られる羽目になりました。
しかし、父は先日他界いたしまして、死亡保険金が
母に入ることがわかり、その保険金で親類の土地を
購入して欲しいと言ってきました。
叔母が一人で住んでおり（子供は既に独立）「自分が
死んだら、売ってもいいが、生きている間はそこに住
みたいので、競売になる前に買ってくれ！」と言って
きました。母は父の死亡保険金で購入できないものか
と言っておりますが、母も私も父親の連帯保証人と
なっているために自己破産しております。
まず自己破産して人間が住宅を購入できますか？
また税金等が発生してくることと思いますが、どれだけの税金がかかってきますか？
教えてください。

回答No.1

walkingdic · ベストアンサー

叔母＝土地提供してくれた親類ですよね。

まず法的にはお父様、お母様、ご質問者みんな破産・免責されたようですから、叔母に対して返済義務（叔母が取られた土地については本来は債務者であるお父様が弁済しなければならない）は免除されているのですが、しかしだからといって今回の頼みを聞かないというわけにも行かないので購入することを考えているわけですね。

やり方としては２通りあります。

１．叔母に対しては現金により弁済して叔母が購入
－＞免責はされていますけどそれでも叔母がお母様やご質問者に対しての債権を失ったわけではありませんから、それを弁済するということになります。

２．母が購入して叔母に貸与する
こちらの方法を取ることも出来ます。自己破産・免責を受けていれば出来ないということはないです。

まずは叔母にはお子様がいるようですから、そのお子様達の意向も考えて１か２のどちらが適当なのかを考えるべきでしょう。１番ですと、叔母が亡くなった後は子供達がそれを相続しますし、２番であればそれが出来ないという違いがあるので同じではありません。
叔母やその子供達が了承すれば２番でもかまわないと思うし、了承してくれなくても２番の選択も出来ますが、ただそれだと叔母の子供との関係は悪くなると思います。
一方で母やご質問者はそれが残るので経済的には２番がメリットのある選択ですけど。

税金については現状がどうなっているのかわからないのでなんともいえません。
たとえばまだ所有権が移転していないのであれば１番のプランで叔母が取得する場合には、単に抵当権をはずしてもらうだけなので税金はかかりません。わずかな抵当権の解除の免許税のみです。

ただ所有権が移転しているとか２番のプランだと、登録免許税と不動産取得税が取得時にかかります。あとは毎年の固定資産税ですが。

補足

walkingdicさんありがとうございました。
叔母は自己破産の手続きを行っており、任意売却の
段階です。
上記で書き込んでいただきました、叔母に対しては
現金により弁済して叔母が購入することは許されます
か？

回答No.2

moonliver_2005

＞まず自己破産して人間が住宅を購入できますか？

できます。ただしウソの申立てをしていない場合に限られます。ウソの申立がばれると免責が取り消され、債務が復活されることがありえることになると私は予想します。（私は法律の素人です）

決定した免責がウソのものであったと裁判所の申し立てるのは債権者（銀行）か破産管財人でしょうから、これらの人たちが「もういいや」と思ってくれれば、免責取り消しはしないことも有り得るでしょう。運次第というわけです。
グレーゾーンがあって、もしグレーゾーンに入っていればこの場合は、運次第と言っても幸運が作用する可能性大と私は予想します。

どういうことかというと、自己破産の申立時に生命保険契約書の提出を求められているからです。保険契約書の存在を隠していた場合には「ウソの申告しましたね」と言われても仕方ないことでしょう。そうすると免責取り消しに動かれても文句は言えなくなるわけです。

正直に提出していたとします。そうすると普通は破産管財人は解約返戻金の有無を調べます。解約返戻金があれば、普通は強制的にこの生命保険契約を解約し、解約返戻金を債権者への配当金に回すことになります。

　もし、解約返戻金無ければ、あっても微々たる金額の場合は（保険に入ったばかりの状態は微々たる金額の可能性があります）解約しても無意味でしょうから、管財人は解約しないでしょう。（これは予想です。私は経験無しですから、このくらいのこと、つなり常識的に予測できることしかわかりません。）そうすると上のグレーゾーンの状況が成立し、大手を振って保険金が受け取れ、おばさんの期待を満たしてあげることが、可能になります。

免責が認めれられていて、それを取り消す正当理由もなければ、免責によりすべての債務は消滅し復活することはありません。私の知る限り、自己破産をした人が不動産を買ってはならないという法律上の制限はありません。

＞また税金等が発生してくることと思いますが、どれだけの税金がかかってきますか？

毎年、固定資産税を払うことになりますが、固定資産税の評価額の1.4%です。おばさんに聞いて毎年幾らはらっていたかを聞けばよいでしょう。不動産取得税とか、登録免許税、名義書き換え司法書士手数料などが必要ですが、お近くの司法書士に聞けば、だいたいどのくらいになるか見積依頼すれば、親切に教えてくれるでしょう。一概に幾らとは言えない性質の金額です。