期限の定めのない短期賃借権

質問

短期賃借権の制度が廃止される前の建物の賃借権(抵当権に遅れる)で期限の定めがない場合、この場合は３年契約とみなすと判例が出ていましたが差押後に３年又は６年(一回契約を更新したと仮定して)を経過している場合は３年以内の期限を定めた短期賃借権のように引渡し命令はでるのでしょうか？
ある地方裁判所では、この場合は契約後の経過期間に関係なく解約の正当理由にはなるが引渡し命令はです建物明け渡し訴訟が必要となっていました。なお土地の期限の定めのない場合は民法で２０年？とみなすので、これは５年を超えているので短期賃借権の保護を受けないとなっていました。
よろしくお願いします。

回答No.2

utama · ベストアンサー

質問の意図がわかりました。

結論から言うと、引渡し命令はでません。

理由は、平成１６年４月１日以前にした期間の定めの無い建物賃貸借契約は、所有権移転の時点で、短期賃貸借として競落人に対抗できる権原となるためです（昭和３９年６月１９日）。引渡し命令が出るには、所有権移転時点で、占有者に占有権原が無いことが必要です。

なお、期間の定めのない賃貸借契約が、期間３年の契約とみなされるというようなことはありません。契約成立から何年たっていようが、競落人に自動的に契約が引き継がれます。

したがって、競落人が、賃借人の退去を求めたい場合は、借地借家法（場合によっては借家法）に基づいて、賃貸借契約を解除する必要があります。

このとき、賃貸借契約の成立から、３年以上経過していれば、原則として、借地借家法28条の正当事由があるものと判断され（最判昭和４５年６月１６日、名古屋地判昭和４７年６月２６日）、解除が認められることになります。

まとめて言えば、所有権移転の時点で、賃借人に権原があるため、引渡し命令は使えない。所有権移転後、正当事由による賃貸借契約の解除を通知してはじめて賃借人が無権限になる。この場合、賃借人が正当事由解除を認めて退去しなければ、利用できる手段は、当然、通常の民事訴訟になりますね。

お礼

utamaさん　大変明瞭に教えていただき有難うございました。これで完全に理解できました。感謝いたします。

回答No.1

utama

「差押後に」の「差押」とは、抵当権が設定されたことをさすのか、抵当権の行使による競売手続が開始したことをさすのか、それとも、競売手続が終了して落札者に所有権が移転したことををさすのでしょうか？

引渡命令は、所有権移転後６ヶ月以内にしなければなりません（民執82条2項）。ご質問の「差押」が、新しい所有者が決まったことをさすのであれば、それから３年経過していれば、当然、引渡命令の制度は使えません。

「引渡命令」も「建物明渡し訴訟」も、手続の仕方が違うだけ（前者は簡易な手続、後者は通常の裁判）であり、認められるかどうかの実体法上の要件は同じです。したがって、「建物明渡し訴訟」が認められる状況であり、かつ、所有権移転後６月以内であれば、「引渡命令」も認められるはずです。

補足

コメント有難うございます。差押は競売開始手続きによるものです。私の質問の主旨は期間を定めていない建物の賃貸借契約に基づき居住している賃借人に対して競落人は引渡し命令を申し立てれるか、どうかです。よろしくお願いします。