築３０年以上のアパート

質問

広告に、築３０年以上のアパートが売りに出されてました。

土地や建物の価値がまったく分からないのですが、それぐらい古くなると、建物の価値はどれくらい下がるものですか？
値段が、ほぼその辺の土地代のみの相場ぐらいだったので、何でそんなに安いか気になったもので。

それとも、何かその物件に裏があるのでしょうか？
（もちろん断定はできませんが）

回答No.3

m_inoue · ベストアンサー

大家してます

中古アパートも買います

＞ほぼその辺の土地代のみの相場

安い？．．．高いです

建物＝無価値
取り壊し代＝坪数×５０，０００円
立ち退き料＝迷惑料×戸数

事業として経営するなら更地の方が良いくらいでしょう

築３０年のアパートに競争力も収益力も有りません
既に持ち主は償却も完了し、出し殻状態です

恐らく交渉すれば「土地代ー取り壊し代」くらいな価格までにはなるでしょう

後５年間くらい修理もしないで安い家賃で貸しだし、それを資金に潰すのならなんとか．．．。

ただ、入居者の質は落ちますので立ち退き料が問題有りかな？

居住者が少ないほど買いやすい建物です

お礼

大家さんのご意見とのコト。
大変ありがたいです！！
取り壊し代って、そんなに高いんですか？！

＞ただ、入居者の質は落ちますので立ち退き料が問題有りかな？
とは、どういう意味ですか？
８室中、６室、入居しているらしいですが・・・。

回答No.9

m_inoue

＞２０年も貸して、７６８万？？

１戸当たりです、採算は１戸当たりで計算しないと感覚がずれてきますよ

家賃×月×残存年数×入居率＝収入

＞なぜ１８０万が残るのかも分かりません。

１戸当たり１８万円のもうけ×１０戸分

１．５＝元金＋利息の概算です

全部自己資金なら必要有りません

３０００万円を２０年間借りたら返済総額は４５００万円位は見込まなければなりません
２０年借りたら５０％位は利息を見込んでおかなければなりません

http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/ganri_sim.html

サイトで探すだけでは勉強になりません

専門の本を買って勉強し、自分なりの利益計画書を作成してください

回答No.8

m_inoue

＞採算がとれるか否かの計算が難しいです・・・。

賃貸経営の本でも買って勉強して下さい

わたしも２０－３０冊は買いましたよ

基本的に大切な事は

・物件が何千万円でも１戸当たりにして採算を考える
・入居率は７０－８０％で考える
・耐用年数（収益期間）を考える

まずは粗い計算をします
木造・鉄骨アパートは２５－３０年が収益期間
Ａ．３０００万円、１０戸、築１０年、家賃４万円
Ｂ．２０００万円、１０戸、築２０年、家賃３万円
採算はどうでしょうか？
Ａ．
家賃×月×残存年数×入居率＝収入
４×１２×２０×０．８＝７６８万円
返済は１．５くらい、維持管理費は年５％くらい
３００万円／１戸だと
返済４５０万円＋（１５×２０年）＝７５０万円
２０年後には、現金１８０万円＋土地＋ボロアパートが残ります
Ｂ．
３×１２×２０×０．８＝２８８万円
返済は１．３くらい、維持管理費は年５％くらい
２６０＋（１０×１０）＝３６０万円
１０年後には、借金７２０万円＋土地＋ボロアパートが残ります

２０００万円の物件は安いでしょうか？

もちろん土地面積、建て替え費用、退去費用、その他採算計算はもっと細かく検討する必要が有ります

築５年でも築２０年でも割安な物件は存在しますが、築３０年の物件では存在しません

取り壊しが条件になります

一戸建てで（古屋有り、更地相談）と同じ扱いです

お礼

その計算は、どういうコトですか？
２０年も貸して、７６８万？？
家賃Ｘ戸数（８戸／１０戸）Ｘ１２（１年）Ｘ２０・・・ではないのですか？

１．５は、どこから出た数字ですか？
なぜ１８０万が残るのかも分かりません。

勉強できるサイトありませんか？
ご迷惑かと思うので・・・。

回答No.7

m_inoue

参考ですが

http://www.wavehouse.co.jp/forgain/FMPro?-db=mansion.fp5&-format=gain%5fdetail.fm&-lay=web&-sortfield=%89%bf%8a%69&-sortorder=descend&-op=eq&%8e%fb%89%76%97%98%97%70=%89%c2&-op=eq&%8a%ae%97%b9=%94%cc%94%84%92%86&-recid=39513&-find=

築３０年
価格１８４２万円
入手するには２０００万円
年間家賃４／６戸として１６８万円
借入だと返済総額３０００万円
さて、何年このままで貸せるでしょうか？
５年貸せても８００万円の回収
しかも手取りはもっと少ない
借入の返済も必要です

これなら最低限、賃貸業としては何とかなります

http://www.wavehouse.co.jp/forgain/FMPro?-db=mansion.fp5&-format=gain_detail.fm&-lay=web&-sortfield=%83%5C%81%5B%83g%8F%87%8Cv%8EZ&-sortorder=descend&-sortfield=%89%BF%8Ai&-sortorder=descend&-op=eq&%8E%FB%89v%97%98%97p=%89%C2&-op=eq&%8A%AE%97%B9=%94%CC%94%84%92%86&-recid=39810&-find=

金融機関はアパートローンなら８０－９０％は貸してくれます

お礼

とっても勉強になります！！

そうやって考えていくと、いくらの物件だったらどれくらい家賃収入があったらイイとか、計算する基準があるんでしょうか？
私には、採算がとれるか否かの計算が難しいです・・・。

元値の倍ぐらいになってますが、何年ローンの場合の利息ですか？
価格と入手額にも差がありますが？？

すいません、何も分からなくて・・・。

回答No.6

m_inoue

＞３０年では、先がないという意味でしょうか？

です、建て替えるべきです

お礼

やっぱり古すぎますよね・・・。
でも、築年数が新しくなれば、それだけ購入額が上がるってコトですよね。
うーん・・・庶民にはなかなか難しいですねぇ。

回答No.5

m_inoue

＞家賃収入を得ながら、ローンを返していこうかと思ったんですが・・・。

　「築３０年のアパートに競争力も収益力も有りません」

アパート経営を目指されるなら、

・大規模修理直後
・築１５－２０年
・３０年－築年数での採算が合う

こんな物件を探してください

　　「不動産に掘り出し物なし」

表面価格が安いだけでは儲けられません

お礼

何度もすいません。
２つ目までは分かったのですが、３０年-（マイナス？）築年数での採算が合う・・・とはどういう採算ですか？
家賃収入と、支払うローン＆解体費や立ち退き料の採算ですか？
なるべく長く住んでもらって利益にして、プラスに持ってけるか？というコトですか？
３０年では、先がないという意味でしょうか？

回答No.4

m_inoue

＞入居者の質は落ちますので立ち退き料が問題有りかな？とは、どういう意味ですか？

退去して貰うには迷惑料が必要です

言い方は非常に失礼なのですが、家賃を低くしての募集ですとそれなりの貧乏人が集まります
（悪気・偏見はありません、事実です）

質の悪い入居者は必ず「ごねます」
「ここで儲けてやろう」とされます
六本木ヒルズにはごねる住人は居ないと思います

退去時の補償金が高額になりやすいのです

一人５０万円で済むところが１００万円．．．。

５０×６人＝３００万円の出費が増えます

それくらい入居者は保護されています

高い家賃で入居している方はそれなりのマナーを守ります（損害に対する適正な補償で済みます）
結果、円満に交渉がまとまります

入居者が少なければ迷惑料も少なくなります

お礼

なるほど・・・。
おっしゃるコトは、よーく分かりました。
それ、半分脅しですね！
プラス敷金は返すんですよね？（補修の必要はないから）
家賃収入を得ながら、ローンを返していこうかと思ったんですが・・・。

回答No.2

timeup

＞値段が、ほぼその辺の土地代のみの相場
⇒人が入っているなら、其れの収入があるうちに売ってしまおうということですし、買うほうもそれを狙って買うのです。
つくりにもよるのは勿論だが、そのままでも大丈夫だし、ある程度手入れすればまだまだ20年くらいは十分に使えるでしょう。

＞建物の価値はどれくらい下がるものですか
⇒個人的な価値の話では無いなら、ゼロです。

お礼

そう、それを狙って買いたいのですが、知識がないもので、騙されるのが怖くて質問しました・・・。

回答No.1

merlionXX

築３０年をすぎているなら建物の価値は0です。
逆に取り壊す費用分、土地代からマイナスになることもありますね。

お礼

やはりそうですか！
買いたいんですケド無謀ですかね？