築１５年のアパートですが、売るのともっと古くなるまで所有しているのとで

質問

築１５年のアパートですが、売るのともっと古くなるまで所有しているのとではどちらがいいでしょう。

新築時から土地共自分の名義です。
駅まで徒歩３分で近くに大手のスーパーや医者も有り立地条件はいいです。
建築費ローンは半分以上返済済みで満室保証も付いてます。
今後古くなってくると修繕費用がかさむ恐れも有るうえ家賃下げになる恐れも有ります。

そこそこ古くなってきた現在、土地共売ってしまうのと所有しているのとではどちらがいいでしょうか。

回答No.2

takapiii · ベストアンサー

売却を考えた時、同じ視線の投資家に売却する物件として、利回りはどうだろうか、今後の維持管理費(特に給排水設備)と賃料収入との収支決算はどうだろうかと考え、判断するべきと思いますし、その判断が重要なポイントになるのではないでしょうか。

満室保証があっても満室時利回りが10%を切ればくず物件となり、投資家は利回り12%を下回る物件であれば質問者さんと同様に食指を伸ばしてこないので買い叩かれる要素となるし、逆に利回りが良いのであれば、駅近商業地域近の物件をわざわざ手放す必要もないというパラドックスかと思います。

売却を考えるならむしろ利回りを上げる。下がりつつある利回りであるなら現時点で20%の利回りを確保し、次の物件購入へのステップアップとする。
足元の利回りで飛びついてくる初心者投資家は意外にいるものなので、設備と外回りの工事、その他外溝等での付加価値工事を安価で行い、家賃の値上げを徐々に行ってから、タイミングをみて売り抜けるのが賢いやり方です。

少なくとも私はその方法を実践しています。(正確には「していました」ですが)

回答No.1

atelier21

建物は確かに劣化し　見栄え悪くなり
外観や内装や設備や　手を加えなくてはならない
事業経営から見れば　年間収益とメンテナンス経費の見合いだと思う
賃貸事業から　別な資金活用法が見つかったのかな
地域や規模や周囲の将来性なぞ全く判らないのですが
今は　地価は下がっている　賃料は如何？
売り手側には厳しい時期かと思う（他の案件見ても）
買う方は投資としてだろうから　同じ投資家の眼で見ての判断は？

補足

１０年目で一度外壁や屋上防水などのリフォーム済みです。
鉄骨構造で外壁はタイル貼りなのであまり見栄は悪くありません。
地域的には新たな商業施設も出来たりしてますので発展してます。
但し地価は停滞気味です。　賃料は妥当なところです。

残りのローンを一括返済出来る貯金は有るのですが、それを使ってしまうと大きな修繕費が発生したときに新たに借金しなくてはなりませんので銀行貯金として保管している状態です。