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東京都港区中古マンション購入：築浅か築年数30年の物件にするか
主人が物件を購入したくて長い間探していました。 昨年より価格が下がっている今が買う時かと思い、東京都港区白金台、白金台駅より徒歩5分の築30年の物件が予算に見合うもので出てきたので申し込みをしました。 部屋の中を見させてもらいましたが、台所や風呂、水周りが酷くてリフォームが必須です。 主人は自分でリフォームしたりするのが大好きなので、これはいい物件だと！大張り切りです。 しかし、私からすると築30年の物件を将来売りに出すときに、かなり不利になるんではないかと心配です。 白金台という立地と駅から5分というのは魅力的ですが・・ 耐震基準の建物は確か1985年以降？の建物だと思うのですが、今見ている物件はそれ以前なので、そのあたりも売りに出すときに気になります。 一般的に、物件を買おうとする人は築年数にこだわる人が多いでしょうか？ 内装がきちんとできていて、立地が良くて管理体制がしっかりしていても、古くて嫌だという人は多いでしょうか？ 将来地方に引っ越す予定があるので、売りに出す事を前提に買うとなるとこの物件はどうお思いになりますでしょうか？？ 古いのが難点です、（ガスも電気温水器と大変古く追い炊き等不可です・・） 個々それぞれの意見があると思うますが、皆様の意見をお伺いし、参考にしたいなと思っています。 どうぞよろしくお願い致します。
- tsubakihime007
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あまり書くと仲介さんと売主さんに悪いかな。 内装は床壁天井、クーラーなど取替え済みですよね。 トイレもおそらくはウォシュレット。 築浅と３０年の間で迷うというのは、お高い証拠。 もちろん、それが４０００万円中ごろで２ＬＤＫなら もう一声指値いれてみたらどうでしょう。 キッチンリフォームで６０万円、バスユニット取替え 配管やり変えで２５０万 ３００万円の値引きを言ってみましょう。ダメもとで 買換えで業者買取物件なら１６坪としても坪２２０万で 査定し３５００万くらいで買い取っているでしょう。 リフォームが販売経費を６００万のせて４１００万が 損益分岐点と仮に読みます。 あとは、相場家賃ですが、月坪１．１万円なら 月額家賃は１７．６万円 年利回り（年間家賃÷物件価格）５％で４２００万円 ６％なら ３５２０万 普通の投資物件で買う人なら４０００万以上では手は ださない。 ちなみに仲介業者は貸したらいくらになるって言って ましたか。その数字をもとにご自身で計算なさって ください。 でも言い方はこう言うのです。 「いいんだけどなぁ。バスユニットがもう限界だよ。 キッチンだってコンロは取り替えてすむけどこの 造作はもう寿命だよ。 買ってすぐに工事したいからもっと安くしてよ。」 「そうですか。引けて１００万ですが・・・」 「キッチンリフォームで６０万円、バスユニット取替え 配管やり変えで２５０万 で３１０万値引きしてくれたら買うよ。」 ただし交渉のときにダミーでいいから築浅駅徒歩 １３分くらいの２Ｌで同額くらいの物件ちらすかせ 「こっちは築３年でこの値段だ。考えちゃうなぁ」 とつぶやくのをお忘れなく。 「お客さん、向こうは湾岸でしょ。こっちは白金台 地位がちがいます。土地の持分だってみてください 向こう何平米あります。こっちは倍ちかくある。 容積率がちがうんです。」 とくるから 「だって大規模修繕まだでしょ。 やったばっかり？ でも旧耐震だからねぇ。耐震補強しようって 話になったら逆に戸数少ないのは負担だよ。」 それ見込んで買うんだから上司に掛け合ってよ オレみたいに属性いい客すぐに見つかるとは かぎらないよ。」 と迫ってください。 買ったらＤＩＹでご自由に改修なさってください。 ただ、比較検討の片方知らないからなぁ ・・・あーあ 書いちゃった
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＞申し込みしてから、お断りするのは不動産さん屋さんに大丈夫でしょうか。。 全く問題ないです。そのための仲介業者ですから、売主との間に たって言いにくいことを伝えるのが仕事です。 新築でも、複数物件同時期に申しこんで、先着順を抑えてから、ローン審査で 引き伸ばし、本命の抽選に臨むなんていう手は、マンション買いのすれっからし にはお手の物だったりします。 だって後悔する買物したくないですから。弱者？の知恵ですよ。 不動産仲介に「別の物件紹介してください」といえばいいです。 いきなりオープンルームで業者売主の場合は、頭金だす親が古すぎると 反対しているとか理由言ったらいいです。 親に電話かけて説得する業者はいないですから。 「御免なさい、値段も高いから」 「言ってくれたら引きますよ」 「いや、うちの親親がんこですから。」 で終わり。 ただ、いきなり断るんじゃなくて、次の目処つけて断るべきです。 やっぱり白金台よかったなぁ・・・なんてあとで思わないように。 不動産はキャンセルのチャンスが３回あります。 １つは申込み書いれたあと。ローン審査までやっていても平気。 きちんとお詫びの電話すると、業者によっては「キャンセル書類」 なんてもの書いてくれというところも有ります。 べつに口頭でいうと言った言わないになるので文書にかくだけ。 ２つ目は、ローン審査。これで堕ちれば、ローン却下。主体的 なキャンセルとはいえませんが。わざと借り入れ額増やせば 堕ちるし。フラット35も審査してくれといえば、長期化します。 ローンが通っても契約書を押印してなければいつでもキャンセル可。 次が、ローン特約、買換え特約があって、それらがうまくいかないと 契約後でも白紙解除。 ＞ローンがおりるかどうか調べてくださいっていわれ、 ＞主人が準備に取り掛かった所なんですがね。。。 所得証明とか書類だせば仲介業者が代行してくれます。仲介は 買主のローン上限を把握しないと物件紹介がスムーズにいかない。 まず上限押さえ、物件紹介し銀行に担保掛け目を聞く。 楽しそうですね。いいなぁ。
補足
ibmjanuary様 本当にご意見どうもありがとうございます！ とーーってもお詳しいですね！ 不動産会社の人に相談するより、ibmjanuaryさまにお話を聞いてもらったほうが気持ちが楽になるし、説得力がかなりあります。。 楽しそうですか？？ はぁ～全然楽しくないですよ。。 やっぱり将来の物件を売る事を考えるとかなり不安になりますから。。 立地的には、生活する上で（子どもの幼稚園や通勤の事を考えると）最高なんですがね～ 古い物件なんて誰も買いたくないですよね～・・・ ibmjanuary様、またご相談に乗っていただけますか？ どうぞよろしくお願い致します！！！
- dekacho
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立地的には良さそうですが、私は反対です。 水周りをリフォームするだけでも２～３百万すぐにかかります 手持ち資金がある程度あって買うのなら、将来売らなくても賃貸に出せる可能性もありますが、長いローンを組んで買うと、売っても貸しても逆ザヤになることが目に見えてます。 建物的にも大規模修繕の履歴があるかわかりませんが、３０年というとエレベーターや上下水配管の更新など、大規模修繕の中でも特に大規模な修繕時期であるため、そのリスクも負うことになります。
- oika1964
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こんにちは。私も貴方の考え(不安要素有)に賛成ですね。一戸建であれば、即金又はローンに関係なく"買い゛でOKと思いますけどね？売却する時点で、築何年になっているか？という事が非常に重要です。建て直しが見え隠れする物件に価値は見込めませんよね？ご主人に対しては、貴方(奥様)が購入して将来売却する時に"この物件を私から買う気持ちになる？゛と指摘すべきですね。
ご心配されるとおり、今、築３０年の物件を購入して、将来売却する時は相当な苦戦を強いられると思います。 その時はおそらく４０年近い築年数という事になると思われますが、実際の中古マンションで売足が早いのは、築１５～２０年までと思われます。 築２０年を超えると、仮に室内はリフォームして新築の雰囲気があったとしても、マンション全体のデザイン、外壁やバルコニーのデザイン、それに玄関からエレベーターホールや廊下、階段など古さは隠せないはずです。 例えば近くに同時にふたつの似たような面積の中古マンションの物件があったとします。 片や築１０年で室内にもまだ新築の雰囲気が少し残っている物件で、もう一方は築４０年で、外から見ても古い印象が拭えない物件。 それで例えば価格差が５００万～７００万。 あなたならどちらを選びますか？ またセキュリティ関係もその築年数になると一切無いはずです。 そもそもセキュリティという概念が一般に認識される以前の物件だからです。 おっしゃるように、地震対策も何ら考えられていない物件かも知れません。 世界的不況の今は 「買手市場」 ですので、慌てる必要は全くありません。 リフォームする予算があるのなら、根気よく探せばいくらでも出てきます。 新築のマンションでも値下げをして販売していますので、もう暫く他の物件を探す事を強くお勧めします。 決して 「ババ抜きのババ」 をつかむ事の無いようにして下さい。
補足
ibmjanuary様、適格なアドバイスを本当にどうもありがとうございます。 実際価格は6000万ちょっとで、床壁天井はリフォーム済みですが、クーラーは全室取り外されています。 水周り（風呂、キッチン、トイレ）のリフォームがまだなので、リフォームの予算を見込んで400万くらい下げていただこうと交渉中です。 大規模修繕は数年前に住んでいるようですが、耐震補強の問題が明らかに出てきそうですね。。。 あぁ本当にどうしようか迷います。。というか、ここで皆様の意見を聞いて私はやめる方向で気持ちが固まってきましたが、申し込みしてから、お断りするのは不動産さん屋さんに大丈夫でしょうか。。 ローンがおりるかどうか調べてくださいっていわれ、主人が準備に取り掛かった所なんですがね。。。 主人に一旦買おうと言ったのに、辞めようというのは、なかなか勇気がいるものですが。。。大きな買い物ですものね、慎重にならなくては。。 また何かアドバイスをいただければと思います！ 本当にどうもありがとうございました！