離婚でマンションを売却、残ったローンは…

質問

友人の代理で質問します。

夫３１歳・妻３５歳・子ども２人(８歳と４歳)

友人夫婦が離婚する事になりました。
ローンを組んでマンションに住んでいるのですが、
離婚後にはどちらも住む意思が無いため、売却します。
買値３,０００万円でしたが、現在支払い終えたのは利息分程度で、
ほぼ同額がローンとして残っています。
まさか買値で売れるはずは無いし、大体１／３程度ですよね…？
と言う事は、残った２,０００万円は負の財産となります。

マンション名義は夫ですが、この場合は、夫婦両方で分担することに
なるのでしょうか？

また、子どもは妻が引き取るので、夫は養育費を支払います。
その上、負の財産のローンまで支払うのは、手取り１８万円の夫には
無理があります。
かといって、自己破産してしまうと、連帯保証人が妻の父
なので、妻側がすべて被る事になってしまいます。
良い方法はないでしょうか？

回答No.5

chakuro · ベストアンサー

こうしたやり取りではどうしても誤解を招くので、これ以上は、弁護士か司法書士と直接相談されたほうが良いでしょう。
ただし、注意すべきは、売却しても債権の全額回収は不能で、保証人が付いているのであれば、銀行は競売や、任意売却を望まず、保証人に返済計画をバトンタッチさせるのが実情ということです（破産手続に入っても、抵当権者しか債権回収が出来ないことを確認すれば、マンションの処分については、裁判所の破産係はなんら干渉しません。後は抵当権者の判断で債権回収をしていいので、この場合、銀行が選択する方法は、上記のとおりになるというわけです）。
その辺は、法律でそうなるという話ではなく、債権者がそういう対応をしているという話なので、弁護士でも、司法書士でも実情を知らない人は知らないので、ご注意ください。

お礼

お礼が遅くなって申し訳ありません。

友人にアドバイスを伝えました。
弁護士や司法書士でも実情を知らない場合もあるのですね。
専門家に話を聞きつつ、そういうことも頭の中に
入れておいたほうが良いですね。
大変参考になりました。

今度、弁護士に相談に行くそうです。

ありがとうございました。

回答No.4

chakuro

どちらも住まない事情は分かりましたが、だから売却と言うのは早計かもしれません。
質問事例の場合、ご主人が破産する場合でも、裁判所も、銀行も、マンションの処分を強いるということはないだろうからです。
売ってしまって、それでも多額の負債が残り、それが連帯保証人に行くのであれば、銀行が、分割返済を引き継ぐことを望んでいる場合に、あえて売却する必要があるでしょうか？
で、そういう流れの中で、財産分与の話し合いの中では、奥さんがご主人に出来もしない要求をして、約束させても、不毛な話です。
破産後に、マンションは奥さん名義にしたうえで、賃貸に出して、無理のない形で、お義父さん名義で分割返済していって、将来的には、純然たる奥さんの財産にしてもらい、その分養育費名目の要求は抑えてもらったほうが、少なくともご主人にはいいでしょうし、現実的なように思えます。
回答していて、一般の人に理解できるだろうかと言う部分があります。破産するのに、その後で問題なく奥さんに名義変更できると言うのが、どれだけ誤解なく理解してもらえるか不安です。
いずれにしろ、そういったもろもろのことは、破産をするなら、順番というものがありますので、専門家の直接の指示を受けてください。

お礼

再度ありがとうございます。

最初のアドバイスについてですが、
夫が破産し、妻の父がローンを引き継いで返済、
夫は妻の父に少しずつでも返せば…と言う事でしょうか？
(違っていたら訂正してください)

売却したマンションに、ローンが残っていても
目をつぶってもらえるとは初耳です。
そんなことってあるんですね。

今回のアドバイスの方ですが、
夫が破産、マンション名義を妻とし、賃貸に出す。
妻の父が家賃では足りない分を分割返済し、
その影では、夫が妻の父に少しずつ払うってことでしょうか？
それとも、妻の父がマンションの支払をし、
夫はそれを支払わず、
今まで支払い終えた分のローンの半分をもらうと言う
財産分与を放棄するかわりに、
養育費を減らしてもらう…ってことでしょうか？

やはり専門家に相談した方がいいですね。
専門家とは、弁護士の事でしょうか？
それとも、他に離婚関係の専門家がいらっしゃるのでしょうか？

回答No.3

thor

ローンをどう分担するかというのも財産分与の問題です。
協議ができなければ調停です。

お礼

回答ありがとうございます。

そうですね。財産分与の問題ですよね。
協議であれば、双方が納得すれば、
どんな分担にしても良く、
納得がいかなくて、もめるようであれば調停になりますよね。

調停をしてしまえば早いのでしょうが、
できれば双方の協議ですませたいそうで、
話し合いをする上で、一般的にどうであるのかが
知りたいそうです。

回答No.2

tk-kubota

＞残った２,０００万円は負の財産となります。マンション名義は夫ですが、この場合は、夫婦両方で分担することになるのでしょうか？

これが、主たるご質問でしようか？
それでしたら、妻は心配する必要はありません。
ただし、妻が保証人となっておれば、残りの全額請求されるおそれはあります。
債権者から見れば、どちらに全額請求してかまわないことになっていますから。
夫が自己破産しようとすまいと、妻の父は保証人を免れることはできません。

お礼

アドバイスありがとうございます。
友人にアドバイスを見てもらいました。

妻が保証人にはなっていないので、
何かがあれば、妻の父にいくんですね。

夫婦で分担しないと言うのは納得がいかないです。
『実質的な共有財産』ということになり、
夫名義でも、夫婦が２人で決め、住んでいれば
共有財産として認められる…と本に書いてあったんですが…

共有財産として認められないのは、なぜでしょうか？

補足

主たる質問は、

◆売却後、残ったローンは、夫婦で分けるのか？
◆全額残ったにしろ、一部にしろ、高額であるので
　どうやって支払っていったらよいか？

の２点です。

ちなみに、私は夫側の友人ですので、
できれば、夫婦でローンを負担する事になったらいいなと
思っています。
離婚関係の本などで調べていると、
『夫名義でも、共有財産扱いとなり、夫婦で負担』
と書いている本と、夫が払うと書いているのがありましたので…

お礼は、友人に知らせた後、改めてさせて頂きますね。

回答No.1

chakuro

以下の回答は、具体的に実行される前には、客観的な資料を提示したうえで、弁護士等専門家に確認を受けることを前提としたうえで、読んでください。
＜離婚後にはどちらも住む意思が無いため、売却します＞
まず、これが回答を難しくします。むしろ、「夫は自己破産したいが、家は何とか残したい」と、一見、むしが良すぎる質問をされたほうが答えるほうは楽なのです。
この場合、夫が破産しても、住宅ローンの残高＞マンションの時価というところに間違いがないということになると、裁判所は、残高証明書・固定資産評価証明書・査定書等書類でその事実確認さえ出来れば、破産手続きの中でマンションを換価・配当することは出来ないため、「後は抵当権者の好きにして」ということになります。
で、抵当権者がどうするかなのですが、法律上、当然、抵当権に基づいて競売手続きを開始する権利はあります。
また、契約上、連帯保証人に対しては、一括請求する権利があるはずです。
しかし、抵当権者の判断として、それは通常ないのです。なぜならば、いきなり競売しても、多大な額の未収金が残り、それについては、夫には、破産されている以上、それ以上の請求が出来ません。
保証人がいるので、競売→未回収分を保証人に請求という流れになるでしょうか？これも、通常選択しません。
そもそも、競売となると、時価に比べて相当な投売りになりますし、家を取り上げたその後、保証人からどれだけ回収できるものか、保証がありません。
結局、このような事例においては、連帯保証人に、銀行口座を開設してもらい、そちらから、月々の返済を引き落とせるようにすることをまず第一に考えます（単なる返済のバトンタッチを行うわけです）。
それで残りの返済計画を実行し終えれば、損得勘定的には、何の損失も残りませんから。
というわけで、破産はしたけれども、家（住宅ローン）は残るということになります。あとは、破産者が実際は、保証人の口座にお金を振り込んでいけば、破産者と保証人の関係もとりあえず問題はなし、と、常識とはずいぶん違う展開になるのです。

ですので、夫婦どちらも住む意思がないということですが、どういう事情でそういう意思になっているのか良く分かりませんが、それぞれが、引越しして、そこの家賃を払って行くよりも、どちらか一方（奥さんと子供2人のほうでしょう）がその所有マンションに居住するほうが合理的なのです。住宅ローンがよほど杜撰な組み方をされているものであれば、話が別ですが。

あるいは、なるべく高く売ってしまったうえで、おっしゃるとおり、連帯保証人には残金の請求が行くのですが、住宅ローンについては、不動産の売却までしてしまえば、そんな執拗な請求・回収手段はしてないのが巷間の実情のようで、競売後、数百万、数千万残っていても、結構ほったらかしになっているようです（当初は、それなりのやり取りはあると思いますし、保証人にそれなりの収入・資産があるとみられたときは、違うのではないかと思われますが）。

マンションの登記事項証明書・住宅ローン残高証明書・住宅ローンの契約書・固定資産評価証明書をそろえて、専門家に直接相談するべきです。
また、どうしても、どちらも住まないのであれば、どうするのがいいかは、保証人の資産・収入状況も勘案しないとアドバイスできないので、本当なら、保証人の所得証明書、無資産証明書、不動産所有者であれば、その不動産についても上記の書類を用意して欲しいところです。

いずれにしろ、マンションの名義を奥さん名義に変更したり、売却したりとかいうことは、専門家のアドバイスを受けない段階で済ませてしまうことではありません。

お礼

お礼が遅くなってすみません。
質問をするように頼まれた友人にアドバイスを見せました。
再度回答してくださったようで、ありがとうございます。
そちらの方に、まとめてお礼を書かせていただきますね。

補足

詳しいアドバイスありがとうございます。
お礼は後日、ゆっくり書かせていただきますが、
とりあえず補足をさせて頂きます。

夫も妻もマンションに住まないのは、金銭的問題です。
どちらも、それぞれの実家に帰ります。
賃貸などを借りる余裕が無いからです。
親のすねをかじる形になるわけです。
なので、マンションにどちらかが住みつづける事は
しないそうです。