住宅ローンの「保証料」「団信」について

質問

こんにちは、私は最近、中古マンション購入のため、いろいろ住宅ローンについての情報を集めているのですが、ローンを組む際に「保証料」とか「団信保険」とかありますよね。

まず、私の現在の解釈としては「団信」はもし私がローンを完済する前に死んだら変わりにローンを完済させてくれるもの、
「保証料」は私が生存していても破産して払えなくなったらローンを肩代わりしてくれるもの、と捉えているのですが、これで間違っていないでしょうか。

ところで、たまにこの２つが任意の商品とかがありますよね。
初期費用としては少ないにこした事ないのですが、「団信」は加入してなかったら、もしもの時に、残った家族（独身ですので、親兄弟）に迷惑がかかる、「保証料」なしで「連体保証人」が必要の場合も、連体保証人に迷惑がかかると想像できるのですが、「保証料」も「連体保証人」もなしという商品に付いてのデメリットが想像できません。
このような商品のデメリットを御存じの方いらっしゃいましたら、教えて下さい。よろしくお願いします。また、私の解釈に間違いや不足がありましたら、こちらも御教授よろしくお願い致します。

回答No.4

noname#35582 · ベストアンサー

＃３、４です。
お礼文を拝見して、（本題からは少々逸脱してしまいますが）金融機関の諸事情も含めてご回答を差し上げますので、かなり長文となってしまうかと思いますが、ご容赦ください。

なるほど、フラット35ですか。
フラット35も１月には金利が１年ぶりの高水準になっていますが（前月比で、みずほ：2.72％→2.80％、三井住友：2.75％→2.80％、日本住宅ローン：2.441％→2.521％、ＳＢＩモーゲージ：2.49％→2.521％。三菱東京ＵＦＪ2.87％）、確かに、プロパー住宅ローンの15年、20年固定の金利と比較しても低いですし（例えばみずほでしたら、15年固定が4.200％、20年固定が4.550％ですから）、1996年４月以来の高水準である3.34％まで上昇している住宅金融公庫の直接融資の基準金利よりも低いですね。
フラット35については、金利に上乗せ－はないです。

保証料のかからない住宅ローン商品を一番最初に日本で手がけたのはシティバンクでした。
連帯保証人も保証料も不要ではあるが、その代わり審査が厳しいというスタンスで行われていました。
現在発売されている「連帯保証人も保証料も不要」という住宅ローン商品では、グッドローンのように、提携している不動産会社が分譲する新築マンション－といった形で対象を限定している場合もあります。

フラット35はそういった制約も少ないですね。
こうだから－というはっきりとした理由は、商品開発をしている人間など、金融機関でも一部の人間にしか分からないと思いますが、フラット35については、最大の特徴である「民間金融機関が実行した住宅ローンを住宅金融公庫が「買い取る」パターンの住宅ローン商品」であること、「住宅金融公庫が「買い取った住宅ローンを証券化して運用する商品」であることに要因があるかもしれません。

住宅金融公庫においては、直接融資（これまでの公庫融資）と買取型（フラット35）を合わせて「貸付債権担保の債券」として発行していますが、元となる信託財産は、第38回債券の場合で3,794件・総額約823億円の住宅ローン債権プールで、そのうち85％以上がフラット35の案件です。
この（証券化された）商品は、格付けとしてS&PおよびR&Iにおいて「AAA」に格付けさけています。

私は、現在は資金運用を担当していますが、民間金融機関から「貸付債権を担保とした債券」の売り込みも多数あります。
そして、「貸付債権を担保とした債券」のもととなる「貸付債権」の内容が、最近少し変わってきています。
以前からこの「貸付債権」の担保内容が「不動産貸付」というものはありましたが、１件が大きな不動産貸付というものでした。
それが、「貸付債権」の担保内容が「個人の住宅ローン」を多数まとめたものがでてきたのが最近の特徴です。
フラット35同様、こういった「運用」をすることで、保証料を無料にしている－ということも考えられるのではないか？と考えています。

団信については、「加入できないから」という理由で、住宅金融公庫の直接融資やフラット35を選択されることもあります。
私が住宅金融公庫融資を担当していた際の事例としては、それ以外にも、充分に生命保険等に加入しているので必要ない－とおっしゃる方（私個人はそうは思わないのですが）もいらっしゃいました。
１円でも多く借りたいが、支払うものは１円でも少なくしたい。毎年毎年保険料を払うなんてできない。返済資金だけで一杯一杯－という方もいらっしゃいました（借入額を減らされた方がいいとアドバイス差し上げたのですが…。その後の結果は推して知るべし、でした）。

> 「保証料」については、極端な話し、ローンが支払えなくなったなら、もちろん、保証機関にだって払えないでしょうから、「ワンステップなしで「処分」に入られる」のデメリットなら、気にする事ないでしょうかね。
これは、考え方次第です。
保証機関に債務が移って、返済方法を見直した結果、無事完済された例もありますよ。
せっかく手に入れた「マイホーム」だから、何とか手離さなくてもいい方法を保証機関の管理・回収担当者と一生懸命話し合ってくださったり、ご家族が頑張ってくださった結果ですが、当初の予定よりも数年遅れた完済とはなったものの、
「ワンステップなしで「処分」に入られ」ても、この「処分」価格より返済しなければならない金額の方が多い場合、当然に債務は残りますし、最悪は自己破産…という事態になる可能性もありますよ。
「処分されて終り」とはならないこともあることだけは、肝に銘じておいてください。

> 「御融資出来るか出来ないかは保証会社の審査で決まりますので現時点で確定はできません」と言われたような気がします。
> 論点が違っていたらスミマセン。
論点は違っていません。
その担当者大丈夫ですかね…。
「御融資出来るか出来ないかは現時点で確定はできません。」だけならばともかく「保証会社の審査で『決まります』」なんて言ってしまうのは…。
金融機関は窓口さえあれば、個人融資審査部門は不要ということになってしまいますね。
尤も、実際には、保証機関に在籍しておりました時、「保証機関がNGと言ったから融資できない－と言われた。何故NGなんだ！？」というお電話やご来訪は何件かありましたけれど、もちろん、保証機関では、そう言ってしまった支店・窓口担当者の名前を聞き出し、金融機関に対してクレームを入れます。

金融機関が独自の判断ではなく、保証機関のみならず、「他」が理由であることを口に出してはいけないことになっているんですよ。
例えば「個人信用情報機関の情報に事故情報が掲載されていたから。」なども不可なんですよ。
確かに「NG」のお客様は、何故「NG」なのかをお尋ねになられることが多いです（ご自身に理由が分かっていても－です）。
私の勤務先では、実際に、不慣れな支店の担当者がこれをやってしまい、お客様が信用情報機関に「金融機関の窓口で、個人信用情報に事故情報があるから融資ができないと言われた。」と問い合わせたそうです。
信用情報機関から「厳重注意」を受け、担当役人と部長が平謝りでしたよ…。

お礼

御親切に何度もありがとうございます。
貴重なお時間をさいて解説して下さり、とても感謝しております。

昨日、少し銀行巡りをしてきました。おかげさまで、前回行った時より大分理解できるようになってきました。でも、調べれば調べる程迷いますね（＾＾；）もちろん、何も知らずにあっさり決めてしまうよりは良かったと思っております。あとは金利についての「読み」ですね。（審査に通らなければオシマイですが）
自分の事だしがんばりたいと思います。

応援して下さってありがとうございました。
また機会がありましたらよろしくお願い致します。

追伸：前回いった銀行にも行きましたが、やはり「後は保証会社の審査に寄って‥‥」と言っておりましたような‥。なる程、そういう事は暴露しては行けない規則なのですね。（＾＾；）私の聞き方がまずかったのかも‥。

回答No.3

noname#35582

細かいことを申し上げれば「連体保証人」ではなく「連帯保証人」ですね。

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローン等も担当していた者です。

「団体信用生命保険（共済）」は、返済中の債務者に不測の事態が起き、死亡もしくは高次障害となった場合に保険金としてローン残債額が支払われ、それにより住宅ローンが完済となるもの－ですから、解釈的にはほぼ間違いはありません。
住宅金融公庫融資は、団体信用生命保険（共済）の保険料（共済掛金）は債務者負担となっています。
それ以外の金融機関のプロパー住宅ローンでは加入が義務付けられています（加入できることが融資の条件になっていることが多い）が、その保険料は金融機関側が負担することが多いです。
ですから、「団信」は加入しなければ仰るとおり相続人に残債務がマイナスの財産として残ります。
また、加入できなければ、住宅ローンを借りることすらできないこともあります。
仮に加入したとしても、告知内容に虚偽の申告がされていたなど、一定の場合には保険金が支払われないこともあるので、ご注意ください。

「団信」の「保険料なし」についても、「保証」の「保証料」なしについても、その料金を金融機関側が負担してくれて、それにより顧客獲得を目指そう－というだけのことだとは思いますが、見た目で『「保証料」なし』とは言っても、貸出金利に上乗せされている場合もありますから、実はなんとも言えなかったりして…。

「連帯保証人」なしの「連帯保証人」というのが、収入合算の場合や借入者以外の共有名義の場合（物上保証）でも「連帯保証人」として徴求しません－というのであれば不思議ですけれど、おそらくこれは別だと思います。

また、抵当権を付けるというのは、保証料を徴収していたり、人的保証の場合の「連帯保証人」を徴求している場合でもすることですから…。
債務者から見たデメリットとしては、まあ、代位弁済をしてくれる機関がないので、債務者側が返済できなくなったら、保証機関による代位弁済というワンステップなしで「処分」に入られる－という程度ですね。

平成１１年２月１日に施行された「債権管理回収業に関する特別措置法」に基づく法務大臣の許可した債権回収会社（サービサー）も100件近くになり、このサービサーによる「債権買取」システムも稼動してきていますし、金融機関本体においても「処分」に関するノウハウが豊富になってくれば、この先「保証料なし」「人的保証における連帯保証人の徴求なし」という商品も増えてくるかもしれません。
この先量的緩和策の解除→ゼロ金利解除と運べば、金利は必然的に上がることになり、お金を借りてほしい金融機関としては、お客様にとって何らかの「メリット」がなければ、金融機関を「選択」してもらえず、生き残ることができなくなってしまいかねませんからね。

お礼

とても詳しく解説して下さり、ありがとうございます！

＞「連体保証人」ではなく「連帯保証人」ですね。

そうでした＾＾；）おはずかしい。ありがとうございます。

＞『「保証料」なし』とは言っても、貸出金利に上乗せされている場合もありますから、

実は、フラット35を検討しております。そもそも、長期固定商品で考えていたのですが、他の「保証料」が必要な銀行の商品より金利が低くて、保証料もいらない、保証人もいらない、なんて、なにかあるんだろうかと思ってしまったのです。とても金利に上乗せされてなさそうで‥。しかも団信も任意ですし‥。

団信に加入しないデメリットは自分的に困る内容なので、もちろん、加入するのですが、「保証料」については、極端な話し、ローンが支払えなくなったなら、もちろん、保証機関にだって払えないでしょうから、「ワンステップなしで「処分」に入られる」のデメリットなら、気にする事ないでしょうかね。アドバイス、ありがとうございました！

回答No.2

ryuudan

＞私の現在の解釈としては「団信」はもし私がローンを完済する前に死んだら変わりにローンを完済させてくれるもの

→その通りです。あなたの解釈に間違いありません。
　通常の、銀行で扱う住宅ローンは、団信は必須条件です。返済途中で借入人が死亡した場合、保険金で借入金を返済しますので、借入人の遺族にとっても、銀行にとっても助かるわけです。重要な審査項目です。
　言い換えれば、健康でなければ、住宅ローンは借りられない、ということです。

＞「保証料」は私が生存していても破産して払えなくなったらローンを肩代わりしてくれるもの

→これは解釈が違っています。
　銀行の住宅ローンは、「保証会社」の保証付きです。保証会社とは、実質的にローンの審査を行う会社で、銀行の関連会社である場合がほとんどです。
　住宅ローンを貸し出すのは銀行ですが、もし、借入人が破産などで返済できなくなったケースでは、銀行は保証会社からローンを返済してもらいます。そして、借入人にとっては、貸主が銀行から保証会社へ変更となるだけです。決して、ローンを保証会社が肩代わりしてくれる訳ではありません。保証会社に対して返済していくことになるだけです。

　なぜ、保証会社が必要なのか？
　それは、住宅ローンは、返済期間が長期に渡るために、その間、連帯保証人が死去することもあり、銀行単独では、ローンを管理していくことが困難だから、と考えられます。その代わり、土地・建物の所有者が同じであれば、通常は連帯保証人はなし、となります。（ただし、次のような例外もあります。例えば、父名義の土地に、息子が住宅ローンを借りて家を建てる場合は、父を連帯保証人とします。もちろん、保証会社の保証付きです。）

＞「保証料」も「連体保証人」もなしという商品に付いてのデメリットが想像できません。

→このような金融商品は、銀行の住宅ローンでは存じません。
　つまり、銀行にとっては、保証会社の保証なし、連帯保証人もなし、ということですよね。
　貸し手である銀行は、借入人が返済不能に陥った時、担保物件を処分するしか回収方法はありません。しかし、もし担保が評価割れした時は、全額は回収できなくなり、不良債権発生の可能性が高くなります。
　従って、このような商品を取り扱う金融機関？の姿勢は理解できません。
　ただし、借り手側にはデメリットは考えられないでしょうね。保証料の負担もなく、連帯保証人もお願いしなくて済むのですから。（もし、こんな商品があれば、という仮定ですが。）

　参考になれば、幸いです。

お礼

とても詳しい解説ありがとうございます！

＞保証会社に対して返済していくことになるだけです。

おおお！そうなのですか！そういう事だったのですね。ありがとうございます。と言う事は、保証料払っても、銀行さんが保証されるだけで、こちらとしては、さっぱりメリットはないと言う事ですよね。それどころか、多分、利息があがっちゃって泥沼になるだけですね。

＞このような金融商品は、銀行の住宅ローンでは存じません。

ちなみに、フラット35を検討しておりまして、これを扱ってる金融企業をいろいろ比べていた時に「保証料」「保証人」なしの記載を発見したのです。パッと見、両方いらないように解釈できて、そんなウマい話しが‥‥と思ったものですから‥‥

回答No.1

aya-pi-

＞「保証料」も「連体保証人」もなしという商品に付いてのデメリット

即退去させられます。抵当にとられているので。
zippakunさんにもご家族にも迷惑でなければ問題はありません。

お礼

御教授ありがとうございます。
ということは、私が家もとられ、借金に追われるということですね。