土地の地代は払わなくて済んじゃうの？？

質問

私の知り合いの土地のことで教えて頂きたいです。

・私の知り合いの所有している土地は親の遺産として譲り受けたものである。
・その土地を「○○」という会社が借り受けている。
・さらにその土地を「○○」が有名レストランチェーンに貸している。
・「○○」の社長は知り合いの兄弟である。
・その土地の権利者は知り合いである。
・「○○」はその地代を知り合いに１年半程支払っていない。
・知り合いは「未払いの地代を払って欲しい」との裁判を今起こしている。
・しかし、「○○」側はその土地を地価のの半分位の価格で売ってくれと
要求している。
・裁判はもう１年以上続いている。
・知り合いはできればその土地を売りたくないと思っている。
・その土地の一部は知り合いの兄弟（○○の社長）の所有である。（ほとんどの部分は知り合いの所有）
・知り合いはその土地からの利益をこれからの生活の糧にしようと思っている。（体が弱いのと、年齢的に働くことが難しい）
・「○○」の社長である知り合いの兄弟は裕福な生活をしている。
・「○○」という会社は実際には存在せず、その土地を押さえるためだけの
目的で知り合いの兄弟が両親が亡くなる前に勝手につくった会社である。
・「○○」の社長である知り合いの兄弟は裁判でも「土地を売ってくれ」の
一点張りである。
・知り合いは裁判で売るつもりはないと主張しているが、最近、「○○」側が
「それなら駐車場（レストランの駐車場の部分の土地）を返す」と言い始めている。
・さらに知り合いの弁護士までが「兄弟なんですから売ったらどうですか？
これからどんな意地悪をされるかわかりませんから。」と言い出し始めている。

不思議なのは
このまま地代を「○○」側が払わなくて済むのか？ってことです。
どうにかして払わせる方法はないのでしょうか？

回答No.2

oo1 · ベストアンサー

知人（以下、甲）は、親の遺産である土地を「○○」社（以下、乙）に賃貸している。乙社は、資産管理会社として相続開始前に兄弟(以下、丙）が代表者となり勝手につくった法人である。乙社は、甲所有地並びに丙所有地を、一括して件外Ａに転貸しているが、その敷地の大部分は甲所有地である。乙社は、甲に地代を１年半程支払っていないため、甲は「未払いの地代を払って欲しい」と訴訟を提起し、１年以上係属している。乙社は、当該土地を時価の半値で売却してくれ、と要求しているが、甲は、裁判でも売却の意思はない、と主張している。最近、乙社側が 「それなら駐車場（レストランの駐車場の部分の土地）を返す」と提案。同様に、甲の弁護士までが「兄弟なんですから売ったらどうですか？ 」と言い始めている…
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質問者のご説明を、以上の様に改ざん（？）して理解した上で、申し上げます。なお、回答者は法律の専門家ではありませんので、話半分に聞いてください。

現在、裁判所に系属中の事件ですから、それを受任した弁護士に任せるのが原則です。但し、土地の売却に関する弁護士の提案が、本当に依頼者甲の利益に適っているのか、という点は大いに疑問です。その前になすべきことがあるような気がするのです。つまり、滞納地代の回収と乙との賃貸借契約の解除です。

甲に対する地代を長期間留保することによって、乙はそれを土地購入代金の原資の一部にする事ができる。更に、甲所有地に対する乙の一般賃借権を、借地権的権利として主張すれば、うまくすれば土地を時価の半値で購入することもできる。実に厚かましい主張であるが、乙の言い分の実質はこのようなものであろう。

甲乙間の土地賃貸借契約がいかなる内容かは承知しませんが、地代不払いを理由としてサッサと契約を解除し、直接Ａと契約すればよいのです。但し、乙がＡと土地転貸借契約を締結した際、どのような内容の借地契約をしたのか？　また、借地権設定の対価として、権利金の授受はなかったのか？　甲はその契約内容を承知しているのか？　これらに関して、出来れば、他の弁護士からのセカンドオピニオンを訊いてご覧になるのもよいのではないですか。

なお、ご質問に関しては、民法に次のような条文があります。これを読む限り、甲にＡからの地代が入らぬ訳がないのです。

第六百十三条 　賃借人カ適法ニ賃借物ヲ転貸シタルトキハ転借人ハ賃貸人ニ対シテ直接ニ義務ヲ負フ此場合ニ於テハ借賃ノ前払ヲ以テ賃貸人ニ対抗スルコトヲ得ス
　○２ 前項ノ規定ハ賃貸人カ賃借人ニ対シテ其権利ヲ行使スルコトヲ妨ケス

お礼

oo1さん、はじめまして。
回答ありがとうございました。

複雑な内容に関して、たくさん書き込んで頂き感謝感謝です。

今度、知人と共に弁護士の所へ行くことになっているので
いろいろ聞いてこようと思っています。

また別の弁護士に意見を求めるのもいいかなと思います。

本当にありがとうございました。

回答No.1

tk-kubota

土地を所有するkhoneyさんの知人は、土地使用者に賃貸ししておれば賃料の請求はできますが、貸していないなら「地代を支払え」と云うことはできません。また、土地使用者は「売りたくない」と云っている者から買うことはできません。
できることは、その土地所有者は、土地の不法占拠を理由に「建物収去土地明渡請求」です。その場合、「不法占拠ではない」と云うなら土地賃貸借契約書などなくてはなりませんし、それがなければ建物を取り壊す以外にありません。
文面だけでは土地と建物の関係が法律上明らかではありませんので、そこがわかれば詳しくお答えできるかも知れません。

お礼

tk-kubotaさん、はじめまして。
回答をいただきましてありがとうございました。

知人が本当に悩んでいるので、私もどうしていいか分からず
困っていたので本当に助かります。

参考にしたいと思います。

本当にありがとうございました。