親の青空駐車場を借りて経営する場合の地代について

質問

子が親の所有する青空駐車場を全面借りて
駐車場経営する場合の税金や地代について教えてください。

アパート一棟があり、駐車場併設ではないため
近くに所有している青空駐車場の一部を入居者に使わせています。
（駐車場代は部屋代に含んでいます）
残りの駐車スペースは近所の人に募集をかけて貸しています。

そして、相続により、アパートの土地家屋を子が、
青空駐車場を母親が相続するとします。

子が親から土地を借りて青空駐車場を経営しても
その収入は土地の所有者のものであると知りました。
子が管理費をもらうとしても5～10％程度だそうです。

子は給与所得者なので収入が増えすぎるのを避けるのと、
不動産管理会社とのやり取りを一本化するために、
個人的に母親に地代を払って青空駐車場の土地を全面借り上げ、
子がアパートとまとめて駐車場経営するのがいいのではないかと思います。

質問１
母親に払う地代はどの程度が妥当でしょうか。
条件
・入居者は駐車場の賃料はアパートの部屋代に含まれている
・他の駐車スペースは1台につき消費税込み月4000円
・月4000円で入居者用も含めた全スペースを計算すると年48万円の収入
・子が全面借り上げ、除草代や修繕費、管理費などは子の負担とする
（除草代や修繕費はゼロの年が多い）
・青空駐車場の固定資産税は10万円

地代を45万くらいにしても税務上不自然ではありませんか？

質問２
借地権とかは関係しますか？
親の土地に子が建物を建てる場合は、
親子間でそれなりの地代を払ってしまうと
借地権がどうのこうのとあるようですが、
青空駐車場では関係ありませんか？
母親と子は契約書を作って、
返すときには元の状態に戻して返すという条件にするつもりです。
（といっても特に特別な設備を作る予定はありません）

質問３
母親は子から地代を受け取り、固定資産税を控除して
他の事業収入や年金とあわせて確定申告すればいいですよね？

ほかにも、留意しておくべきことがあったら教えてください。
アドバイスよろしくお願いします。

回答No.3

fujic-1990

１番回答者です。
　以下、質問者さんを「子」、お母さんを「母」と呼称します。あと、失礼ですが、お母さんの収入は駐車場収入と国民年金だけであろう（だから無税だろう）と推測しました。

　お母さんが高率の税金を納めていらっしゃるならば、質問者さんがいくらお母さんに支払って、お母さんの収入を増やしても、税金が増える一方なので税務署は文句をいいません。

> 管理会社に問い合わせたところ、集めた部屋代から駐車場代を
> 取り分けて母親に払うような内部的な調整はできないそうです。

　できます。ヤル気がないだけです。

> 入居者との契約では、駐車場は部屋に付いてくるものであり、
> 部屋と駐車場を別々に契約する形にはなっていません。

　それでも、できます。父と私でそのようにやっています。税務署も認めています。

　駐車場経営者の私が課税業者なので、消費税の点で不都合が生じましたので調整が必要でしたが、本件の母は課税業者ではないと思いますので、問題はないはずです。

　それはさておき、新案ですが

> 土地を借り上げて地代を払って子が駐車場経営をするのではなく、
>・部屋代のうち駐車場代にあたるであろう金額を子が母親に払う
>・除草代や修繕費、管理費、固定資産税等は母親の負担
>（経費をすべて母親が負担するかわりに駐車場収入もすべて母親のもの）

　『土地を借り上げて地代を払って子が駐車場経営をするのではない』のに、『金額を子が母親に払う』というのは理屈にあわないのではないでしょうか。なぜ借りてもいない駐車場の料金を子が払うのでしょう？駐車場経営者に駐車料を払うのは車の持主でしょ？

　子が駐車料を「払う」には、子がまず借りていなければおかしいですので、無理な手法だと思います。アパートと駐車場を別々に契約して、母の駐車料をいったん子が預かって、後に母に「渡す」のならかまいませんが。

　それとも、年間を通しての借り上げはせず、入居者が変わる毎に子が母から借りて（駐車料は子が払う）、賃借料と同額で転貸する。退去したら、子と母間の契約も解除する、という意味ですか？

　その都度、子と母の間で契約書や解除書を作らないといけないわけなので、面倒だとは思いますが、税務署には関係ナイのでいいのですが、それだと

　居住者が家賃・駐車料を払わず夜逃げした場合等でも、子は母に賃借料を払わなければなりませんので、ふつうの契約ではない（有税の子の所得が減り、所得税が減り、無税の母の所得が増えて税は増えない。国から見ると利益の付け替えに見える）ということは承知し、理論武装しておいたほうがいいかと思います。

> 気になる点としては、空き部屋ができて駐車場も空いた場合、
> 子は次の入居者のために駐車場をキープしておく必要があるので、
> 空いている間も駐車場代を払う必要がある気がします。

　法律的には、母が自分の意思で「アパート住人用区画を貸さなければよい」だけです。当然、駐車料は入りませんが。

　税務署は「貸せば駐車料を受け取れるのに、なぜ貸さないのか」などという儲け方についての文句は言いませんので、『空いている間も駐車場代を払う必要』はありません。

　ただ、「母の小遣いがたりなくなる」などの理由で、子が母に駐車料を「払いたい」なら、使用しているときだけの賃借ではなく、通年で借り上げるしかありません。
　まえに戻りますが、子が借りていない期間も、子が駐車料を母に払うというのは理屈にあいません。

　上記の新案は採用できない案だ、ということになりませんか。私が手法を理解していないのかもしれませんが。

　母と子がそれぞれ借主と契約するのでなければ、結局、最初の案に戻るような気がします。

　書いたり消したりしている内に、なにがなんだかよくわからない文になったかもしれません。ご期待にそえず済みません。

補足

お返事ありがとうございますm(_ _)m

いろいろ難しいのですね…。
母は他の事業所得があるので所得税は払っています
（課税事業者ではありせん）が、
子のほうが所得が大きので、地代を払うことで子の節税になります。
いずれにせよ母も子も確定申告をしなければならないので、
シンプルでわかりやすく無理のないやり方が第一であり、
強引な節税は考えていません。

管理会社で内部的に調整できないというのは、
もちろん管理会社の方針です。
管理会社と契約している物件のオーナー名義の口座にしか
振込みしないそうです。

母は駐車場、子はアパートの建物で管理会社と契約し、
駐車場（母）と部屋（子）をそれぞれ入居者と
契約するようにするのであれば、やってくれるでしょうが、
今のところこちらも考えが固まってないのでなんとも…。

土地全体を借りて「子が駐車場経営をする」のではなく、
入居者の台数分だけ「転貸可」として
母と子が個人的に駐車場賃貸契約を結び、
個人的に振り込む（手間を省くため年1回）、のが
結局一番いいのかな、と思うようになりました。

となると結局、賃料が問題になるのですが、
母の立場では「誰に貸そうとも同額」でも問題ないと思うのですが
いかがでしょうか？
1台あたり税込み月4000円×入居者台数分×12か月分
を年額として年一回振り込むということで…。

除草代、修繕費、管理費、固定資産税など、
土地の地主である母の負担です。

恐れ入りますがお返事いただけると助かります。
よろしくお願いします。

回答No.2

fujic-1990

１番回答者です。

　補足を拝見しましたが、回答を書いてみたら、場合分けなどで膨大になりすぎました。どこを削るか苦慮中です。１、２日お待ち下さい。

補足

親身になっていただいて、本当にありがとうございますm(_ _)m
あまり考えすぎず、入居者台数分の駐車場を子が契約すれば
いいように思えてきました。
（ただし転貸し可、支払いは手間を省くために年１回にして）

それでしたら、既存の駐車場賃貸借契約書の文面を
いくらか手直しして使えば済みますし、
空き室によって駐車場にも空きができるときも
母親には駐車場代が入るし、
話が単純になる気がします。
ご意見いただけるとありがたいです。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

回答１　適正地代

　全区画を空きなく借りてもらっても年間48万円の土地を、除草代金とか修繕費を質問者さんがもつ場合の、借り賃ですか？

　まったくの、私の個人的見解ですが、35万円～40万円でしょうね。30万円台前半とか、もっと安くてもいいかと思います。

　年額45万円をお考えのようですが、管理料や除草代などを引くと、儲けがありません。区画が空いていれば、さらに年収が減るので、質問者さんの立場でいうと借りるだけ損になります。

　逆に、お母さんは空区画が出ても定額で、収入が減るということがありません。

　わざわざ損をするような借り方はしない、というのが常識です。

　「不動産管理会社とのやり取りを一本化するために」という、もっともらしい理屈はあるようですが、駐車場とアパートを、母子が別々に貸しても一括した交渉、指示は可能ですから、それは納得のいく理屈になっていません。

　税率が高い質問者さんから、税率が低いお母さんへ、利益を移動しているように見られかねないので、45万円は払いすぎかと思います。くどいですが、まったくの個人的見解です。

質問２　借地権
　私法上の「借地権」は、発生しません（駐車場に「借地借家法」の適用はナイ）。

　が、税務上の借地権はわかりません。同じ借地権という言葉を使っていますが、意味・効果は別物です。税務署の自由。

　仮に駐車場にも税法上の借地権が発生する場合（権利金の授受が認定され、課税される）でも、税務署に「無償返還の届出」を出せば借地権は否定してもらえます。

　※建物の場合、親子間でそれなりの地代を払ってしまうと私法上の借地権が発生しますが、税法上の借地権も発生します。発生すると、相続時などに、土地の評価額から借地権分だけ価格を引いてもらえます。
　しかし反面、「質問者さんからお母さんへ」の権利金の授受を認定されて、実際に払えばお母さんに所得税が、払わなければ質問者さんに贈与税が認定課税されます。

回答３　申告
　お書きの通り、母親は子から地代を受け取り、固定資産税を控除して他の事業収入や年金とあわせて確定申告すればいいです。

お礼

お返事ありがとうございます。
実務からのアドバイス大変参考になります。

駐車場だけで見れば赤字ですが、
駐車場を確保することでアパートが埋まり黒字になるので、
必ずしもない話ではない…と思ったものの、やはり不自然ですかね。

そうすると、今後の経費のかかり具合によりますが、
子が駐車場を借り上げるのではなく、別経営にしたほうが
子の収入増加を抑えられるかもしれないですね。

その場合、借地権の心配もなくなりますし…。

現状、部屋代も駐車場代も管理会社にいったん集められ、
一括して大家に振り込む形です。

子が母親に個人的に地代を払うのではなく、
部屋代から駐車場の賃料に当たる分を取り分けて
母親に振り分けるような形に出来るか
管理会社と相談してみます。

補足

お礼コメントのあとの書き込みです。

管理会社に問い合わせたところ、集めた部屋代から駐車場代を
取り分けて母親に払うような内部的な調整はできないそうです。

また、入居者との契約では、駐車場は部屋に付いてくるものであり、
部屋と駐車場を別々に契約する形にはなっていません。

それなので、駐車場代は子が母親に個人的に払うことになると思います。

土地を借り上げて地代を払って子が駐車場経営をするのではなく、
・部屋代のうち駐車場代にあたるであろう金額を子が母親に払う
・除草代や修繕費、管理費、固定資産税等は母親の負担
（経費をすべて母親が負担するかわりに駐車場収入もすべて母親のもの）
でどうでしょうか？

気になる点としては、空き部屋ができて駐車場も空いた場合、
子は次の入居者のために駐車場をキープしておく必要があるので、
空いている間も駐車場代を払う必要がある気がします。
いかがでしょうか？
これには妥当な金額がありますか？