不動産売買における仮登記について教えてください

質問

はじめに不動産売買について素人なので誤った表現、言葉、文字お許しください。今回私の親が所有する土地（４分筆）を個人売買するのですが売買するにあたり４分筆の内の１分筆が隣人と錯誤により名義が逆になっていたため売買する前に隣人と名義変更することにしました。隣人に応じていただき手続きを進めていますが名義人が痴呆症とのことで司法書士さんに息子さんを後見人？認定の手読きをしていただくことになりました。この手続きに２～３か月掛かりそうです。買い手側は本来年内にでも購入したい希望でしたが手続きが終わり次第でよいとのことでとりあえず年内にでも手付金を払うのでその代わりに仮登記だけは
したいととの申し出がありました。私はまったく土地売買につき無知なので知り合いに間に入っていただいています、この仮登記というものは
応じなくてはいけないことなのでしょうか？親も当然無知でよく分からず戸惑っています。仮登記することが双方にとってどんな効力が生じるかよく分からず不安です。どなた様かよいアドバイスお願いしたいです。

回答No.4

noname#19073

＞この仮登記というものは応じなくてはいけないことなのでしょうか？
＞仮登記することが双方にとってどんな効力が生じるかよく分からず

応じなければならないものではありません。ただし、応じないのであれば手付金だけ先に貰うというのも止めておいた方が良いと思いますよ。

要するに登記というのは、権利の保全と言いますか、第三者に対する対抗力というものがあるのですが、細かい争いになった際には結局のところ「早い者勝ち」という解釈が付きまといます。

仮登記をすると、登記簿上では仮登記の枠の次の枠を空白として本登記を待つ状態を作ります。
この間に第三者が本登記をしてしまっても、仮登記者が本登記をすれば第三者の登記（所有権）は抹消されることになります。

早い者勝ちである登記の順位を保全する為に仮登記をさせて欲しいという要望なのでしょうね。それと売主が話を変えてしまって他者へ譲渡などしないようにという保全の意味もあります。

応じるかどうかは当人同士で決定するしかないです。

お礼

ありがとうございます、大変参考になりました。仮登記と」いうものが
よくわからずこちらは間違いなく売買するつもりなのでデメリットが生じたらと思っていました、むしろ売主よりも買主にデメリットが発生する可能性があったのですね。契約前に再度買主側に確認したいと思います。

回答No.3

satochan007123

問題を２つに分けて整理し、アドバイスします。

１、錯誤登記していない３筆分の土地について
土地の売買は登記単位に行いますから、この３筆分は先に売買出来ますよね？

２、錯誤登記分
恐らく買主は４筆纏まった広さを求めているのでしょう？
この場合、他人名義（錯誤分）の土地については仮登記とか、仮契約とか一切出来ない筈。

結論的方法論

現在契約可能な３筆分について、停止条件付売買契約をする。（停止条件付とはーーー錯誤分の土地が売買契約出来なかった場合は、この３筆分の契約を無効とするもの。）その後錯誤分を契約する。

手付け金について

手付け金は、一般的に１割（記憶違い？）が相場。
尚手付け金は次の性格がある。
手付け流しで、買主は契約解除可能。
手付け倍返しで、売主は契約解除可能。

以上参考になれば。
元宅建主任者より。

お礼

わかりやすく説明していただきありがとうございます。参考にさせていただき買主側と話したいと思います。

回答No.2

walkingdic

問題の筆を除いた３筆に仮登記するのですよね？

お金は早めに支払うけど登記は後で（つまり引き渡しは後）という場合などではよく使われる手法です。あと個人間だと詐欺に合わないように仮登記することもよく行われます。
司法書士さんにお聞きすれば詳しく教えてもらえると思いますけど。

あと仮登記していれば、ご質問者が裏切り行為を働いて、手付金はもらったけど他の人に売り飛ばしてしまうなんていうことが出来なくなりますので、買い手としても、安心であることは確かです。

要するに時間がかかるのでその間本当に購入できるのかどうかわからない中途半端な状態に買い手はおかれてしまうので、その状態は困るということでしょう。
だから契約を締結して手付金を支払い仮登記することで、この売買は今後間違いなく進むという担保になるということですね。

お互いに気が変わったというのは無しよという意味だと思えばいいでしょう。

まあ詳しくは司法書士に聞いて下さい。

お礼

わかりやすく説明していただきありがとうございます。私としては間違いなく売買するつもりなので買主側の要望を確認しスムーズに話が進むよう検討します。
ありがとうございました。

回答No.1

noname#71482

隣地所有者との名義の問題、及びそれに付随する後見人手続きの問題は、関係ないと思います（質問者さんの契約上の債務＝義務ではありますが）。

判断材料は”手付金の金額”だと思います。

手付金を払う＝契約が成立
あとは引渡し（＝残代金の支払い）を隣地所有者との錯誤による登記が完了してから履行するだけです。

売買代金の３割を超える手付金なら仮登記に応じるべきと思います。
１割程度の手付金なら応じる必要はありません。
２割は微妙なラインですが、必要ないと思います。

ちなみに錯誤による登記手続き中の筆に仮登記うてるのか？です。

お礼

たいへん参考になりました、ありがとうございます。