購入予定の物件の土地の形状が公図と違う？

質問

土地付き中古一戸建ての購入を検討しております。

一応、今後の勉強のため法務局に行き公図、登記簿の要約書をとってきました。

公図は、位置関係と形状は合ってるけど、面積は結構いい加減だと聞きましたが、
この土地は、位置関係もおかしいように感じます。

実際の物件は、２筆を１つの敷地として住宅を建てておられるのですが、
公図の上でこの２筆が繋がっていないように記載されています。
地番図では、ちゃんと２筆が隣り合わせになっています。

不動産屋さんに確認したところ、以前立て替えの際に、境界に
杭を打ってあるから大丈夫であると、各角の杭を１つづつ見せてくれました。
ただその時に、同意の印とかはもらってないらしいのです。

この物件の以下の点について教えて頂けないでしょうか？

○このような土地、今後問題にならないでしょうか？
○公図を実際の形に変更してもらうと言うことは出来るのですか？
○公図上で隣り合わせになっていない土地は、合筆することは出来ないですか？
○公図、登記簿以外に何か参考になる書類はあるのでしょうか？

以上、よろしくお願いします。

回答No.1

tanuyama · ベストアンサー

Ａ１　今後問題が生じる可能性があります。
Ａ２　できます。地図訂正という登記上の作業ですが、あなたの土地以外の隣接する土地、関係する土地の所有者の実印、印鑑証明、筆界確認書、地図訂正同意書等が必要です。たと実測図も。
Ａ３　合筆できません。
Ａ４　法務局備え付けの図面、登記事項証明書等が唯一のものです。

　公図（旧土地台帳付属地図）は不動産登記法第１４条に規定される地図に代わるものとして当分の間備え付けられるものであり、あなたのおっしゃるとおり、土地の配列のみを表すものと考えて差し支えないです。当該地が、分筆された土地であれば法務局の公図への手入れミスが考えられます。その証拠（閉鎖公図か市町村役場もしくは地元自治会長が保管している古図、分割年度にもよりますが市町村役場税務担当か保存の分割申告書など）を提示して、誤りが誰の目で見ても間違いのない場合は、登記官の職権で訂正に応じてもらえますが、まず申請の形式を取らないとだめなようなきがします。
　不動産屋はその事実を知りながら、大丈夫というのなら、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明を行っていないことになりますので、宅建業法違反です。
　都市部の場合は、土地の権利関係が複雑で、裁判に巻き込まれる可能性が高いので、いくら低廉でも、手を出してはいけない物件といえるでしょう。最も売り主の方できちんと地図訂正の申請をしてくれるなら問題ないですし、あなたが土地家屋調査士などに依頼したとき要する費用を売買価格から差し引いてくれるのなら、いいと思います。その場合はまず、地元土地家屋調査士と相談なさった方がいいでしょう。

お礼

回答頂きありがとうございます。

　これが初めて見に行った物件なのですが、なかなか難しい物件のようですね。
　登記簿の要約書を見る限り、何度か分筆して現在の形になっているようです。
　この物件を安心して購入するためには、不動産屋にどの様に申し出て、何を用意してもらえばよいのでしょうか？合筆することを条件にすれば大丈夫なようにも思うのですが・・・

回答No.4

tanuyama

重要事項説明に含まれます。公図と現地が異なると言ったような不動産知識のないものに対する難解な事項については消費者保護の観点から、宅地建物取引業法に定めるところにより、買い主に説明しなければならないこととなっています。ただし、通常の方法により仲介者が知り得ない情報（仲介対象物件で過去に自殺があったなど）の場合は、免責されます。

お礼

何度もお付き合いいただき、ありがとうございました。すごく勉強になりました。不動産業者と話してみて納得できない場合は、この物件はあきらめる事にします。

ありがとうございました。

回答No.3

tanuyama

２枚の地積測量図の関係において、双方が隣接地番であるなどの連関が見られない場合、それぞれの土地は隣接していない者と見なされるのが普通です。地積測量図は、隣接するすべての土地の所有者から筆界確認の印鑑をもらって、筆界確認書を作成の後分筆という行為に及ぶものですから、その筆界確認書に虚偽の申告があったこととなりますので、もし仮に虚偽もしくは錯誤により、隣接している地番の入れ間違いなどが証明できる場合は、現在の所有者の所有権抹消、分筆抹消、地積更正、再分筆、所有権移転という流れの手続きを取らねばなりません。いずれにしても、売り主の仕事になりますので、本物件をお買い求めになるのは？のような気がします。ただし数年後に国土調査法による地積調査が実施される場合は、お買い求めになってもその調査時点ですべてが解決される可能性が高くなりますので一考の余地を残します。

お礼

再度回答頂きありがとうございます。
とりあえず、難しい物件であるということはわかりました・・・不動産会社の方にもっと深くまで聞いてみることにします。

最後に、今回のような事というのは、重要事項説明する内容には含まれないんでしょうか？

回答No.2

tanuyama

法務局の登記部門で相談してください。。公図、登記簿などの資料を持参して、具体的に説明すれば相談に乗ってくれますよ。費用はもちろんタダ。その時実際不動産屋、売り主にしてもらうべき手続きについても教えてもらっちゃいましょう。これもタダです。以上を土地家屋調査士など専門家に聞くと相談料だけでも結構取られます。官公署をうまく利用しましょう。そのために税金を払っているのですから。それと合筆だけでことが済むようであれば、あなた自身が合筆の申請をすればすむだけです。登録免許税も千円か二千円ぐらいでしょう。あなたの手持ち資料が見えればもっと具体的なことを申し上げられるのに残念です。

お礼

回答頂き、ありがとうございました。
　早速、法務局へいって聞いてみましたが、やはり今の状態では合筆は出来ないみたいです。
　法務局は取っつきにくいイメージがあったのですけど聞いてみると、以外と丁寧に教えてもらえました。今日は少しバタバタしていたので、詳しいところまでは聞けませんでしたが・・・
　とりあえず、今日は、２筆分の地積測量図と建物図面を貰ってきました。地積測量図は、それぞれ別々になっていたので、位置関係は照明出来ないだろうなぁ。と言う感じです。