隣地との境界線

質問

今回、隣地の地主から土地の測量の申し入れがあり土地家屋調査士が測量に来ています。
登記簿に記載されている土地の面積より、実際の土地の面積のほうが大きいのです。
土地の2方向は道路で境界杭（コンクリート製）があります。
しかし公図と当方が購入した土地と形が違っています。
購入した当時は昭和20年台で図面などはなく、地番と面積（実測より小さい登記されている面積）だけが記された契約書だけ残っております。
公図では隣地境界線が2点を結ぶ直線になっていますが、昭和20年台に土地の造成をする際に作成した図面ではもう1点ポイントがあり公図より大きい土地になっております。
そのポイントには杭などはありません。（上記の造成図面でしか証明できません）
土地家屋調査士は「公図が直線なのでそのとおりにする」と言っておりますが、納得いきません。
今のところ穏便にしておりますが、登記面積より実測した面積のほうが大きいことが弱みになりそうで、どうしたら良いのかわかりません。
土地地積更正登記はしなくてはいけないのでしょうか？
隣地境界をどのように主張すれば良いのでしょうか？
皆様の意見をお聞かせ下さい。

回答No.4

teinen · ベストアンサー

地積測量図のない土地は，大抵，登記されている面積より大きいのが普通です。
　私共測量関係者の間では．「縄延び」と言います。昔は縄で周長を測ったのですが，ピンと縄の張ると縄が延びて，正確な長さより短く測量されていました。
　と言うことで，登記の面積より実測の方が大きいのは普通ですので，何も弱みに思う必要はありません。

　さて，直線上に公図では折れ点がある場合，これを無視して一直線であるというような地積測量図は登記所が難色を示します。同じく，公図で一直線になっている土地について，途中で折れ点があるような地積測量図についても難色を示します。

　隣地境界は，本来は行政が確定しなければならない事案ですが，現実には隣接土地所有者同士の話し合いで決められています。もし，土地家屋調査士が示した測量図に納得が行かなければ，境界同意の書類に印鑑を押さなければ良いのです。
　結局は隣接土地所有者と納得が行くまで話し合うしか境界を確定できないのが現実です。

お礼

teinenさん、回答ありがとうございます。
「縄延び」の件、大変参考になりました。
おっしゃられるようにまずは話合いをしてみます。

回答No.3

noname#8692

「公図」の意味をご存知ですか？
「公図とは道路や隣地との『位置関係』を示す図」であって「土地の形や面積を示す図」ではありません。

土地の面積や形状を示す図は「地籍測量図」と言う図があり、現在は公図も正確になってきていますが昭和20年代の公図なんて「位置関係を示す図」以上の根拠はありません。

また当時は土地の税金を安くするために土地の面積を実際の面積より小さく登記するのが「普通」です。

つまり昭和20年代の公図は位置関係を示すだけの図であり、形状はいい加減であり、また現状の土地の面積より狭い面積であってもなんら不思議ではない（てか一般的）のです。土地を扱う人間であればそのことは「常識」です。
分っている上で言ってきているのです。

「隣地境界」は接する土地の所有者がお互い納得した「点」が境界となります。

また、10年間なんら問題なく占有所有していた場合は時効取得できます（悪意があったり、重大な過失があったとしても20年で時効取得できます）。

主張すべきところは主張すべきです。

お礼

hutuuno_hitoさん回答ありがとうございます。
土地家屋調査士はおじいちゃんで悪い人ではないと思うのですが、ややっこしい事に首を突っ込みたくないのでしょうか。
登記してある面積が小さい事が「悪意」みたいな感じで弱みになるのでは？と思っておりました。
正当な主張として語ってみます。

回答No.2

ta-chi

悪徳不動産屋です。
このケースの場合、話合いで解決するしかありません。
昭和20年代の造成図は公的書類ではないのであくまで参考程度です。公図が直線だから直線ですよというのも少し変です。公図ではなく地籍測量図はないのでしょうか？そうすれば、正確なポイントの位置がわかるのですが…。まあこのような問題になるということは地籍測量図ないのでしょうね。お互いの納得いくように話合ってください。それから測量に入っているなら、境界確定の為に測量していると思います。後日、貴方のところに確定させるため署名、捺印（実印）させられると思います。納得がいかないなら実印を押さなければ良いと考えます。
でも、最悪の場合は調停でしょうね。それでも納得がいかなければ裁判です。隣地との事です。じっくりと話し合って解決するのが一番です。

お礼

ta-chiさん回答ありがとうございます。
地籍測量図はありません。
まずはハンコ押さないで言い張ってみます。

回答No.1

noname#11476

公図どおりにポイントを直線で結んだときの面積は登記上の面積と大体一致しますか？
するのであれば、そちらが正式である可能性が高いですね。

土地家屋調査士の判断に納得が行かない場合は裁判により裁判所が決めます。
ただ明確な根拠がなければ裁判所は土地家屋調査士と同じ結論を出す可能性が高いです。

上記の場合、ご質問者が境界の位置を購入時より錯誤していたということで、これの原因は不明ですが、どうにもなら無いと思われます。
もし購入が１０年以上前で公然とご質問者の土地として所有していたのであれば、時効取得を主張するという可能性もありますが。このへんは弁護士とご相談ください。

実務的には、土地の境界はそれとして、お隣さんと話し合って、その錯誤していた土地の部分を分筆してもらってご質問者に譲渡する（有償／無償はどちらでも）という方法で現状の敷地を確保するという方法もあります。

なんにしても土地を購入したときに公図を確認していなかったのは失敗でしたね。

お礼

mickjey2さん回答ありがとうございます。
公図の面積は登記の面積よりはるかに大きいです…
時効取得の件も弁護士に相談してみます。
当時（祖父が土地を購入）は土地の売買は適当だったのでしょうね。
裁判所に判断される事は避けたいと思います。