農家住宅

質問

以前父が購入していた田んぼを知人の田んぼを名義だけ借りて農家の権利を得て(父は、農家ではありません。)農地を宅地申請し農家住宅を建てるため建設許可を取ろうとしています。

・・・と、いうことは住宅は親名義の農家住宅しか建たないということでしょうか?
親子間の土地の賃貸は可能や親の土地に子が住宅を建てても良いということは聞いたことがありますが
農家住宅を息子名義で建てることは出来るのでしょうか?
途中で変更とか・・・または、共有名義で建てるとか・・・

また、親より住宅資金として1100万円という話があります。
内訳は、(1)自営のため学生時代からの役員報酬としての給料を親が貯金してくれていたもの
(2)社会人となり生活費や食費や車購入の借り入れ分として親に渡していたものを親が貯金していてくれたもの
(3)親より600万円の資金援助分
です。このうち、(1)と(2)はやっぱり贈与とみなされるのでしょうか?子名義の通帳に貯金してあるのですが・・・

すべて贈与とすると、特例を使っても半分は贈与となるのですが共有名義にするか、自分のものとして申告するか(法に触れることはしたくないのですが)、親に借りた形にするか5年後に110万円ずつもらうか・・・
できれば、全額頭金にしたいのですが

それぞれのメリットデメリットや
良い節税の方法があったらお知恵をお貸しください。
宜しくお願い致します。

回答No.4

hide-- · ベストアンサー

年をはさんでこんにちは。
お返事が遅れてすみません。
あくまで仮定でお話しますと・・・

＞どの時点で気付くと言うことなのですか？
簡単に言えば、この許可はおかしいのではないかと誰かが役所や警察に言って、調査されれば、ということです。
＞罰金とか?
調査されて違反とされれば通常罰金でしょう。
ただし、役所や警察が調査するかどうかは分かりません。

＞今考えているのは、父名義の土地に息子名義の家を建て
＞頭金は（贈与特例を使い）父から数百万＋息子分、後のローンはすべて息子名義。住むのは、最初は息子の家族のみ
＞数年後～数十年後親夫婦と住む予定・・・なのですが
＞こうなるとこの書かれてある
＞「農業をされているお父さん（とその家族）が住む住宅を建てる」
＞というのは、崩れてしまうのでしょうか?
＞建ててすぐに父夫婦が住む形にしないといけないのでしょうか?

ここら辺から憶測も含んでいますので、参考程度にしていただいたらよいと思いますが、役所の許可の話ですから、名義は基本的に関係なく、実態がどうかという問題であると思います。要するに説明ぶりです（ここ大事）。
neconyanさんのお話をそのままお聞きすると、役所の立場でものを考えた時には
次のような疑問点が浮かび上がることを知っておかれた方が良いと思います。
○お父さんは本当に農家であるのか？
○お父さんが本当に住むための住宅を建てるために農地を宅地に転用するのか？
この２つの疑問に対してＹｅｓという答えを役所（場合によってはお金を借りる銀行も役所の許可がおりないような住宅建設計画にはお金を貸さないと言われる場合があります。）にしないと、法律上、家はそもそも建てられないことになります。

都市計画法の開発許可制度、農地法の農地転用について解説された本と読んでみるのもいいかもしれませんよ。

お礼

いつも、面倒な話にお付き合いいただき感謝しています。
ところで、いろいろ悩みましたが
無事に建築許可がおりました。

また、別のことで疑問が湧いたのですが(節税のことで)
またよろしければご教授願えませんでしょうか?

回答No.3

hide--

こんにちは。再び登場しました。
やはり市街化調整区域なのですね～^^;
息子さん名義での家を建てられるかというご質問ですが、
すべてお答えできるわけではないのですが、気をつけた方がいい点を。

「農業をされているお父さん（とその家族）が住む住宅を建てる」ことが、
農地転用許可、さらには開発許可の条件になっているので、この前提が崩れると、
虚偽の申請（法律違反）がされたと判断されるケースも想定されます。
誤解^^ゞされないようにするためには、
その前提が崩れないストーリーを組み立てておく必要があります。

その前提であれば、家の資金を息子が出すということもあるでしょうし、
名義が誰であるかや、誰がお金を払っているかということは、
上記の許可とは直接は関係ありません。理屈がたてばいいのです。

お礼

いつも、ありがとうございます。
専門的なことは私には、理解しずらいですぅ・・・(T_T)

>虚偽の申請（法律違反）がされたと判断されるケースも想定されます。

もし、そう判断されたらどうなってしまうのでしょうか?
どの時点で気付くと言うことなのですか？
建ててしまった後に気付くとどうなるのですか？
罰金とか?

>誤解^^ゞされないようにするためには、
その前提が崩れないストーリーを組み立てておく必要があります。

今考えているのは、父名義の土地に息子名義の家を建て
頭金は（贈与特例を使い）父から数百万＋息子分、後のローンはすべて息子名義。住むのは、最初は息子の家族のみ
数年後～数十年後親夫婦と住む予定・・・なのですが

こうなるとこの書かれてある
「農業をされているお父さん（とその家族）が住む住宅を建てる」
というのは、崩れてしまうのでしょうか?
建ててすぐに父夫婦が住む形にしないといけないのでしょうか?

チョット、パニクッてしまいました。
また、いろいろ教えていただければ嬉しいです。
宜しくお願い致します。

回答No.2

hide--

こんにちは。
もしかすると、その土地は市街化調整区域ではないでしょうか？
市街化調整区域とは、都市計画の一つ（大抵の都市には指定されています）で、市街化を抑制する区域として決められるもので、郊外の農地などが集中している地域などに指定されています。
市街化調整区域には原則として住宅は建てられません（開発許可がおりません）が、例外はあり、たとえば農家の住宅、あるいは農家の次三男の住宅（分家住宅）などについては例外的に開発が許可され、農地を宅地にして住宅を建てることができます。

これを考えるに、あなたのお父さんはその制度を使って、脱法的に利用されているということなのでしょうか？土地代も市街地とは違い二束三文ですから。
あくまで憶測に過ぎませんが、ご参考まで。

お礼

レスありがとうございます。
御礼が遅くなりすみませんでした。

確かに、市街化調整区域です。(^^ゞ
父名義で宅地申請済み。農家住宅の建築許可確認申請前です。ここまで、すべて父の名前で申請しています。
・・・で、息子名義での家を建てたいのですが（登記やローン名義も）できますか？
出来るのだったら、いつどういう形ですればいいのでしょうか？

宜しくお願いします。

回答No.1

hanbo

農地を宅地に地目を変更したのであれば、その土地は一般の宅地と同様ですので、所有権のある方はもちろん賃貸などの方法で他の人が建てる事は、何ら問題はありません。

　贈与の部分は、次の質問に回答しています。