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住宅購入時の贈与税と更正登記について
- 夫名義で登記したため、妻からの贈与となり贈与税がかかる
- 共有名義に変更するのが最適な方法かどうか検討する
- 頭金の出所や口座の移動についても注意が必要
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「夫が私（妻）の父に1400万借りたという事で借用書等を作成し、毎月返済をしていくのであれば、共有名義に変更しなくても良いのでしょうか？」 はい、それでも構いません。 親から借金をする場合も、契約書作成（収入印紙貼り）、毎月返済額、返済期限、利率（市中金融機関の住宅ローンの利率程度）、利息等について定めます。 契約締結後は約定通りの返済を行います。返済の事実を証拠として残すために銀行振込で行ないます。利息部分については実際に支払わないと贈与の対象になりますが、贈与税の暦年110万円の基礎控除以下の金額ですと贈与税は課税されません。 留意点としては、「夫の返済能力」（銀行＋親への返済）と「親の完済時の年齢」からみて現実的なな範囲内でないと贈与とみなされる可能性があります。従って、年収から借入金返済に充当できる金額と親の完済時の年齢からみて、常識的な範囲内で借入を行うことが重要です。
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- SSSIN
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◆登記持分について 登記持分については原則、出資割合になります。 イ. 300万 妻（自己資金） ロ. 400万 夫の親 ハ. 1400万 妻の親 ニ. 1200万 夫（ローン） 合計3300万 上記イについては、「夫のボーナスを住宅貯金」とありましたので夫の所有になります（妻が贈与を受けていれば別ですが）。従って、出資割合は下記になります。 イ. 0万 妻（自己資金） ロ. 400万 夫の親 ハ. 1400万 妻の親 ニ. 1500万 夫（ローン+自己資金） 合計3300万 通常は上記の出資割合で持分を登記しますが 夫婦がそれぞれの親から贈与を受けた場合は下記のようになります。 イ. 1400万 妻（贈与） ロ. 0万 夫の親 ハ. 0万 妻の親 ニ. 1900万 夫（ローン+自己資金＋贈与） 合計3300万 つまり、妻が14/33、夫が19/33の割合で持分登記します。 ◆贈与について 1.夫の親から夫への贈与 「住宅資金550万特例」を活用すれば贈与税は回避できます。http://www.taxanser.nta.go.jp/4502.htm 2.妻の親から妻への贈与 「相続時清算課税制度」（一般2500万・住宅資金3500万迄）を活用すれば贈与税は回避できます。http://www.eonet.ne.jp/~okajimas/sub106.html ※いずれも申告する必要があります。 ◆更正登記 「錯誤」又は「真正な登記名義の回復」を原因とする更正登記をします。手続きについては司法書士にご相談ください。更正登記は抵当権者である銀行の承諾書が必要です。この更正登記されると夫の持分の範囲が縮小されるからです。通常、更正登記の結果できた夫以外の持分に対する抵当権の追加設定の手続を同時に行います。
お礼
返信を下さいまして、どうも有難うございます。 とても分かり易い説明で、大変勉強になりました。 ついでで申し訳ないのですが、夫が私（妻）の父に1400万借りたという事で借用書等を作成し、毎月返済をしていくのであれば、共有名義に変更しなくても良いのでしょうか？また別の質問をしてしまい、すみません。お返事頂ければ有難いです。
お礼
お返事有難うございます！！めちゃくちゃ勉強になりました。頭の中が混乱していた私ですが、詳しい内容を分かり易く、とても丁寧に説明して頂いたおかげで、今後の参考になりました。相談に乗って頂き、感謝いたします。有難うございました！