住宅資金の援助について

質問

こんにちわ。
現在、土地購入と新築を考えており、親から2000万円程援助してもらえることになりました。土地は区画整理事業の保留地で、購入後にハウスメーカーにて建築希望です。そこで以下の質問をさせて頂きますので宜しくお願いいたします。
【質問1】
「住宅資金の贈与」と「相続時精算課税」のどちらを選択した場合でもは土地購入に使えるのでしょうか？
また保留地ということで何か不都合が生じるのでしょうか？
【質問2】
援助2000万円のうち約1000万円は私名義で親が貯金してきてくれたものです。年数、各年の貯金額はまだ不明ですが、どのような条件を満たすと贈与にあたらないのでしょうか？

回答No.5

noname#11476 · ベストアンサー

>そんな裏技のようなことが出来てしまうとは驚きです
そうですね。職員の方も上司か国税庁かわかりませんが確認の上回答してくれましたよ。

>100万円のところを550万円～1500万円の「住宅資金の贈与」を受け、
相続時精算課税制度にある住宅取得特例の完全非課税枠は１０００万です。それ以上は低率ですが課税されます。（暦年課税の特例５５０万とは併用できません）

>残りを「相続時精算課税」を適用するということは可能でしょうか？
住宅取得特例の非課税枠１０００万を最大限に活用することになり、のこりを本則２５００万の枠からと言うことになります。
基本的には可能ですが、節税につながる話しなので、あまり都合良く事実と異なる形で完全非課税枠への配分を多くするとつじつまが合わなくなって、指摘を受けるかもしれません。この辺りは申告時に相談すればよいでしょう。

>同一年度内でも大丈夫でしょうか？
特例を受けた年から有効なので同一年度もＯＫです。

なお相続税の非課税枠は、基礎控除５０００万＋１０００万×相続人数あるので、親が資産家でなければ気にする必要はないですよ。

お礼

大変わかりやすい説明ですっきりしました。
どうもありがとうございました。

回答No.4

noname#11476

>私の親は65歳未満なので本来、2500万円（使途自由）の相続時精算課税は使えないが、同じ年に少しでも建物贈与を受けると可能になるということでしょうか？

そういうことです。
要するに、

建物に対して１００万円の資金贈与を受ける－＞相続時精算課税制度の住宅取得特例の適用を受ける－＞「その年以降暦年課税制度ではなく、相続時精算課税制度の適用をずっと受けることになる」－＞相続時精算課税制度の適用を受けているのだから、本則の２５００万贈与税非課税枠（使途問わず）が使える

という論法になるのです。
このように出来ることは２箇所の税務署の相続税課で確認しました。
ちなみに建物贈与の金額には特に定めがないので幾らでも良いそうです。（まあ、１円はやりすぎと思いますが）

結局相続時精算課税制度というのは、これまでの暦年課税制度の適用を以後一切受けない、その年以降は新制度適用にすると言う宣言ですから、自ずとそうなるわけです。

お礼

ありがとうございました。
やっと理解できました。そんな裏技のようなことが出来てしまうとは驚きです。
お願いついでにもう一つだけ教えてください。
相続時の節税のために、100万円のところを550万円～1500万円の「住宅資金の贈与」を受け、その後、残りを「相続時精算課税」を適用するということは可能でしょうか？同一年度内でも大丈夫でしょうか？
何度もすいませんが宜しくお願いいたします。

回答No.3

noname#11476

>いずれにしても土地への援助は不可能ということですね。

とはかぎりません。先に私が書いたとおり、
「たとえば、建物に対して１００万の贈与をうけ、同年に１９００万を土地代という形もＯＫです。
この場合１００万は特例適用で特別非課税枠１０００万を適用、土地代１９００万は本則の２５００万の枠を使うという形」
であればＯＫです。

ポイントは、「建物資金贈与と土地資金贈与が同じ年になり、かつ翌年３月１５日までには居住するようにする」ということです。
建物資金贈与を受けた年には、住宅取得特例の相続時精算課税制度が使えます。
で、相続時精算課税制度が使えると言うことは、本則の２５００万も使えるわけです。この本則には使途に制限がないのです。

で、もしどうしても同一年度に出来ない（土地決済の翌年３／１５までに居住できない）という場合には、いくつか方法が考えられます。

・親の資金を定期預金に入れて、定期預金担保で貸し出しを受けて土地決済し、後日その定期預金を使って貸し出しを返済。（これは親の代位弁済になるので贈与となるから、相続時精算課税制度の本則を適用させる）

・とりあえず親と自分の持分で登記してしまう。
　後日贈与の登記で自分名義とする。これは贈与になるので相続時精算課税制度の本則を適用させる。

などなどです。

一応私の地域の税務署には確認済みです。

お礼

ありがとうございました。
100万円、1900万円の原理がいまひとつ理解できません。私の親は65歳未満なので本来、2500万円（使途自由）の相続時精算課税は使えないが、同じ年に少しでも建物贈与を受けると可能になるということでしょうか？ものわかりが悪くて申し訳ありませんが、宜しくお願いいたします。

回答No.2

noname#11476

＞【質問1】
＞「住宅資金の贈与」と「相続時精算課税」のどちらを選択した場合でもは土地購入に使えるのでしょうか？

暦年課税の住宅資金贈与の特例は、土地代金には使えません。

相続時清算課税制度の２５００万まで贈与税非課税の制度では、特に使途に制限はありませんので使えます。
ただしこの制度は親が６５歳以上でなければなりません。
６５歳未満でこの制度を使うには住宅取得特例を受ける必要があり、それには「建物」（契約が土地・建物一体であれば土地もＯＫ）に対して贈与してもらわなければ特例適用になりません。
たとえば、建物に対して１００万の贈与をうけ、同年に１９００万を土地代という形もＯＫです。
この場合１００万は特例適用で特別非課税枠１０００万を適用、土地代１９００万は本則の２５００万の枠を使うという形です。

>また保留地ということで何か不都合が生じるのでしょうか？
贈与税関係では何もありません。

>【質問2】
>私名義で親が貯金してきてくれたものです。年数、各年の貯金額はまだ不明ですが、どのような条件を満たすと贈与にあたらないのでしょうか？
通帳管理がご質問者に移行していたと税務署に認めてもらうことが出来れば、その移行時点からは暦年課税の非課税枠の１１０万との比較になります。ただしそれが定期的継続的であるとみなされると、連年贈与に認定され、やはり一括贈与があったとみなされます。
よって現実には贈与税を避けるのは難しい話です。

お礼

ありがとうございました。
私の両親は65歳未満ですので、土地と建物を別購入する場合、いずれにしても土地への援助は不可能ということですね。もし建物が1800万円だとすると、贈与もその範囲内となるのでしょうか？
暦年課税の件ですが、110万円以内でも相当厳しいということですね。うーん、残念です。

回答No.1

emperor412

質問１の回答
贈与とは当事者の一方が自己の財産を無償で相手方に与える意志表示を行い相手方がこれを承諾することにより成立します。課税財産の対象としては、贈与により取得した財産及びみなし財産（例：保険料を負担しない生命保険金）で質問の2000万円の援助は贈与となります。通常の暦年課税に対し相続時精算課税は贈与時に贈与財産に対する贈与税を支払い、その後の相続時にその贈与財産と相続財産の合計税額から既に納めた贈与税を差引き納税を完了することです。適用対象となる財産の種類、金額、贈与回数に制限はありません。
双方共、住宅取得資金等には非課税枠の特典が有りますので相続財産の総額、年収、延納物納の可否等を考慮して決定下さい。保留地とは区画整理事業の一環として土地売却資金をその事業費に充当するものです。地公体に土地購入後何年以内に上物建築という条件の有無を確認するのがベターと思います。
質問２の回答
暦年課税制度の基礎控除額は年110万円でこの範囲内であれば贈与税はかかりません又、申告も不要です。
各年の貯金額は預金通帳で確認できます。尚、預金通帳を紛失している場合は、若干手間ですが銀行に出向き事情を説明して預金通帳の元帳写の発行を依頼して下さい。過去10年分は保存していると思います。但し、本人確認は必至で運転免許証、戸籍謄本の呈示を求められると思います。

お礼

ありがとうございました。
相続時精算課税制度は一定限度内（2500万or住宅なら3500万円）であれば贈与時には課税されないと聞いたのですが、どうでしょうか？
暦年課税の方は110万円以内と通帳があることを満たしていれば問題ないのですね。安心しました。