住宅取得の節税方法

質問

4500万円の新築一戸建てを購入することになり、
親から3500万円の援助をしてもらえることになりました。
残りは500万円の自己資金と、500万円の住宅ローンです。

ただ、相続時精算課税制度は事情により使いたくありません。
そこで以下のように考えましたが、贈与税はかかるのでしょうか？

●物件の内訳　土地2500万　建物他2000万円

■土地については親が2000万円、私の自己資金500万円で購入し、登記は持ち分で共有名義にする。
■建物については、住宅ローン500万円と、親から1500万円借りて支払う（もちろん借用書をつくり毎月一定額を20年で返済する）

つまり、親から3500万円援助を受けるのですが、2000万円は親が土地を買ったことにし、残りの1500万円は借金という形にすれば相続時精算課税制度を使わずに、なおかつ贈与ではないので贈与税もかからない、と思うのですがいかがでしょう？

将来の相続を考えると、親が購入するのは土地ではなく建物のほうが良いのかなぁとも思いますが…。

親の年齢は64歳。
自己資金やローンは全て私が資金を出し、妻は一切出しません。

回答No.2

tantantan01

No1で回答しましたが、追加です。
確かに土地実売価と、土地評価額では差がありますから、差額分、相続税の節税になるかと思います。と言いたいところですが、税務署も甘くはありません。
同居というなら別ですが、実質はあなただけが利用する目的の土地ですから、名義に関係なく、さかのぼって土地購入時に２０００万円の贈与があったと判断される可能性があります。
土地利用料を契約に則って払えば別ですが、まあ、「見逃してくれたら超ラッキー」くらいの気持ちでいた方がいいかと思います。

回答No.1

tantantan01

親からの借入金額に対して、あなたの年収からみた返済計画に無理がなければ贈与税の問題はないと思います。
ただ、相続時精算制度を使う使わないにしろ、結局親御さん名義の土地と借入金は、相続の対象になるので、節税という意味はないように思います。（地価の大きな変動はないとして）
それでも、銀行に支払うローン金利が軽減される分、お得な話しだと思いますけど。

お礼

御礼が遅くなってしまい、申し訳ありません。
ありがとうございました。

返済計画は収入の1/3以下となっているので問題はないと思います。

仮に、援助金すべてを相続時精算課税制度の対象にするより、親が土地等を購入して相続する方が、相続時の評価額が低くなるぶん（地価の大きな変動はないとして）、節税に有利なのではないかと思うのですが、どうなんでしょう？

いろいろ調べたのですが、このへんがイマイチわからなくて…。