急ぐ必要のないマンションの売却・賃貸

質問

マンションの売却で相談させてください。

神奈川県青葉台の3LDKマンション（築18年）に住んでいます。40歳。家族は妻と二人だけです。
実は、電車で10分程度の南町田という住宅地の実家の母が亡くなり、現在一戸建ての実家に引っ越しを考えています。十分すぎるほどの広さがあり、勤務時間も、周囲の環境も引っ越しに関しては全く問題はありません。

マンションのローンは完済しており、そのため取り急ぎ引っ越しを急ぐ理由もありません。ですので、時間はたっぷりあります。どうやってマンションを売却するのが得策でしょうか？

１．まずはマンションの販売元に連絡しおまかせしちゃう。（産業再生機構を申請した会社です）
２．不動産会社数社に見積もりをとらせる（大手がいいか？中小がいいか？）
３．引っ越しはするとして、市場が一番活気ずく春まで待つ

あるいは賃貸で貸す、という選択しもあるかと思いますが、借り手がつかないことを考えると売却がよいのでは？と素人考えでおります。
一般的な売却・貸し家のノウハウなど情報がございましたら教えてください。よろしくお願いします。

回答No.2

ron777 · ベストアンサー

詳細なマンション物件情報が無い為、一般的に成りがちですがご容赦下さい。
同じ立場に成ったら、こう考えるという事で以下に記載しました。
１．まず売り急がない気持ちを持つ事でしょう。
２．大手にしても不動産販売会社はそのマンションを売って、その店等で新しい戸建物件を購入してくれる様な２倍美味しい客を重要視します。つまり買い替えする様な客に力を入れる・・・当然でしょうが心得ておかないと苛つきます。
３．戸建てに住んでいた高齢な方が、マンションに引っ越してリフォームする需要もかなり出て来ていますから(但し駅近・８５ｍ２以上)、その勢いに乗れる物件なら座して時を待てという所です。
４．抱えている客質は、やはり大手が無難ですから直ぐに建物を現金化しなくでも良い事情が有るなら大手数社に見積もりをお願いする事から始めた方が良いと思います。
５．引越しシーズンと住宅の購入は必ずしもリンクしないでしょうから、幾らで売りたいのか、幾らなら売れそうなのか、幾らまでなら売り切っても良いのか、不動産販売会社側に直接言わなくとも夫婦で話し合い計算の上、腹積もりをしておく。
６．今度住まう戸建てよりもマンションの方が貸家として適当でしょうから賃貸の２文字が頭にもたれますね。老後を睨みある程度、別に収入がある事は個人的に重要では？と思ったりします（当然何事もリスクは伴いますが・・・）。
長い間、住人として暮らしコミュニティーが出来ている訳でしょうから、賃貸として入る方の人柄等見極める様な気持ちが有るのであれば、賃貸も有りかな・・・と思ったりします。年が経ち最悪借り手が居なく成り、自分達の足腰等も勘案し土地として売り易い戸建を売り、元住んでいた場所を簡単にリフォームして住まう或いは立て替え工事計画と成り幾らかの持出しを迫られたとして、再び住む気持ちの沸く愛着の有るマンションであれば賃貸も年頭に計画を練り、もう絶対に戻りたくないという気持ちが強いのであれば売り切った方が、精神衛生上も良いと思いますし、年齢に併せた住み替えとしても適当かと思います。
まずは思いつく事項を列挙致しました。良い住み替えが出来ると良いですね。

回答No.5

winsman

No3です。
補足ですが、８％は都心部の駅近の物件です。
そのほかの物件なら表面利回り１０％以上を探しましょう。
それから自己資金や担保力があれば少し遠くても１棟売りのアパートのほうがよりよいと思います。

まあ追加で購入しないとしてもすこしはオーナー業の勉強をしましょう。
いまはインターネットでいろいろ情報を調べられますから。

http://ooyasan.fc2web.com/index.html
http://www.apacom.jp/
http://www.indexone.co.jp/
http://www.apartkeiei.com/

回答No.4

oharanaomi

今急ぎでなく、物件を探していますので、購入する側の立場からなのですが、物件を見るとき、できれば荷物のない状態でみたいです。
自分の家にある家具がおけるかどうか（梁や柱の形状の確認）、ドアや廊下をとおるか確認するためには、何もない部屋が一番だと思うので。また春先は当然引っ越しも多いですから、こちらが転居したい日に引っ越し業者の予約がとれるかどうかもわかりませんから、入居日応相談より、即入居可のほうがいいかなとも思えます。あと汚れ具合はどうでしょうか？リフォームや、ハウスクリーニングの必要はありますでしょうか？あと転勤などで遠方から見に来る方もいるかもしれません。そういった方は早めに部屋を決めて、引っ越しは１ヶ月くらい後としたいかもしれません。家は今月売りに出して、即売却とはいかないでしょうし。

回答No.3

winsman

今の時代、今後もずっと仕事がある（会社がある）保証はありません。またご自身が、病気などで働けなくなるかもしれません。
そういうことを考えると、賃貸するというのは「空室」「リフォーム費用」「建て替え」などのリスクももちろんありますが、定期的な収入を確保するよい選択肢だと思います。
「空室」リスクは、管理会社のサブリース契約をすることで契約期間中（５年や１０年、２０年などありますが、新築でないので１０年以下かと思います。管理会社によって違いますのでいろいろ当たってみてください。）は、空室であっても決まった家賃が入ってきます。
「リフォーム費用」は、退室時にかかりますので、予定が立ちにくいですので（入居者が急に出て行くかもしれません）いつでもおろせる普通預金や１ヶ月の定期預金、証券会社のMMFなどのような比較的流動性の高い運用で生活資金とは別枠で積み立てておいてください。
「建て替え」については、まだ先でしょうが、きちんと管理組合などからの情報を見ておいて対策を考える必要がありますが、まだまだ先でしょうからそれほど気にする必要はないでしょう。

ローンは完済されているとのことですので、もし売却ではなく賃貸で考えるのであればこのマンションを担保にして都内や南町田周辺などのワンルームマンションなどを追加で購入してはいかがでしょうか？
そうすることにより、２室での家主でスタートできます。部屋数が１室では空室時にあせることになるでしょうし、（サブリースを使わないと）３LDKのファミリータイプは、一度空室になるとワンルームに比べて埋まりにくいです。逆に、一度埋まればワンルームよりも長期間入居される方が多いです。
ファミリータイプとワンルームという特徴の違うものを持つことで時代の流れが変わってもある程度対応可能です。
資金的な余裕がでてくればさらに１室追加購入という形でオーナー業を第２の人生を支える大きな柱にできるかもしれません。
ちなみに、銀行は投資用のマンションの購入はなかなかローンを組ませてくれにくい（担保にできるマンションがありますから比較的なにもないひとより楽だとは思いますが）ですので、実家に引っ越す前に自分たちが新たに住むという形でローンを申し込むのも手ですよ。
いまは自己使用では銀行は貸してくれやすいです。（そうするとワンルームより広いところを買うことになると思いますが）
あと、南町田の実家は抵当は設定可能ですか？そちらも設定可能であればいきなり２室や３室購入もできるかもしれません。
いまは低金利ですので、うまくサブリースなどを組めば家賃収入だけで十分にマンションのローンは返済可能です。
ただ、経験がないようなので、じっくりと勉強をしてから取り組むことをお勧めします。
決して新築の５％くらいのマンションには手をださないようにしてください。中古の８％以上を探しましょう。

回答No.1

vxx2

わかるところだけですが。

＞不動産会社数社に見積もりをとらせる（大手がいいか？中小がいいか？）

あくまでも価格を決めるのは売主さんですよ。（質問者さん）不動産屋さんに買取をしてもらうなら（できない場合もある）別ですが。

一応その地域の相場と言う物が決まっていて、それより高い金額で設定してもいいですし、それより安い価格の設定でも大丈夫です。

一応確認をしてもらって（査定）そのおおよその値段を元に考える形になります。

もちろん高く設定しても、簡単に売れる場合もありますが、これから買おうとしている人は、いろいろ物件をみていますので、だいたい相場というものを知っています。

あまりにも高い設定をしているといつまでも残ってしまうことも考えられます。

少し高めで設定して売れなかったら徐々に値段を下げていけばいいと思いますよ。

貸家は賃貸料が入ってきますが、何か壊れたりしたらすぐに対応ができなければいけません。

まれにあることですが、もし借りてくれた方が悪い方で、家賃を滞納してしまって、夜逃げをしてしまったり、ペット禁止にして貸し出しても、ペットを内緒で買われてしまい、退去時にすごいことになっていたら・・・。

今は結構大家さんは厳しいですね。自然に生活していてできた汚れや、キズ、などは大家さんが全部もたなければいけません。

築18年ですと何年か先には水まわりのリフォームをしなければならなくなったりいろいろありますよ。

それにずっと誰かが借りてくれればいいですが空きになることも考えておかないと、こんなはずじゃなかったのにってとにも・・・。

売れそうな金額と家賃収入を計算してみてどちらが本当に得だかを考えてみればいいと思いますよ。

ローンが残っていないなら売った方がいい気もしましが・・・。