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自己差し押さえ手続きで賃料を保証する方法と効力について
- 自己差し押さえ手続きを行うための方法とその効力について説明します。
- 飲食店を経営する義理の弟が入院し、店舗を友人に賃貸することになりました。融資を受けた金額に対し、返済金を賃料から支払うことが決まっています。
- 債務者からの全面協力を得るために、公正証書を作成し差し押さえ手続きを行うことを検討しています。しかし、将来他の債権者に差し押さえがくつがえされる可能性があるかどうかが心配です。
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質問者が選んだベストアンサー
前回答の趣旨としては、身内の金銭貸借を他の債権者を出し抜く形で回収を図ることに問題があるのではないか、質問者さんの協力があれば弟さんも現状維持をしながら再起を期すという考え方があるのではないか、という立場で回答したのですが、技術論として捉えられたようですので、立場上再回答します。 まず、公正証書の性質についての理解ですが、法律行為に係る権利の得失関係を明らかにし、裁判によらずに執行する根拠となる証書いう意味ですから、家賃の差押を公正証書に巻くという考え方ではなく、金銭の消費貸借契約を公正証書で巻くことで強制執行の権限が付与される、と考えるべきです。 http://www7.ocn.ne.jp/~byoudou/kousei.html#deki 既存の金銭消費貸借契約がある以上（覚書の形であっても）、状況に応じて担保を徴求することは、債権保全・債権管理の見地からは通常の経済行為と理解されると考えます。経済自由の原則の中で法律上認められる範囲の中で債権者としての権利を行使して下さい、というのが回答になります。 家賃債権の差押・譲渡に関してはこちらのサイトを参照下さい。 http://birdreport.jp/rp/BR010514.html あと追加する点は第二順位での抵当権に基づく家賃債権の差押は、第一順位での差押があればそちらに劣後する点と、家賃２０万円を全額差押した後で家族に１０万円戻すという行為は差押による回収２０万円 ＋１０万円の譲渡若しくは新たな貸借行為になるという点と、破産となれば資産・負債関係が全債権者に明らかになるという点です。
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- mahopie
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店舗については自己所有物件か賃貸物件か不明ですが、賃貸物件では家賃差で２０万円をつけることが無理な気がしますので、自己所有物件という前提で進めます。この点で誤りがあれば以下を読み捨てておいて下さい。（店舗分の借入返済が住宅ローンと一緒なのかどうかが不明です） まず、債権の差押については最初に行った債権者が独占できる権利ではありませんので、後からそれに気付いた他の債権者が追加差押してくれば毎月の賃料を債権額で按分することになります。又当該賃貸物件を担保徴求している金融機関が担保権に基づいて債権差押をしてくれば、担保設定額までの回収がなされるまでは担保権に基づく差押が優先されます。 では、公正証書に基づいて将来に亘る賃料債権を包括的に譲渡することが可能かどうかということになりますが、債権の譲渡には第三債務者（賃借人）への通知かその承諾が第三者対抗要件になります。仮に通知・承諾で第三者への対抗要件を備えても、担保権者による賃料債権への差押がなされれば担保権に基づく差押が優先されます。 担保権者である金融機関にとっては、債権者相互間での回収手段や時期の選択については自由競争の範囲内と理解できても、貸金の返済財源となる第三者への債権譲渡となれば自社の債権への侵害行為として捉えて、徹底した回収強化の姿勢をとることになります。 又、２０万円の差押賃料から１０万円を弟さんの家族の為の生活費にする案についても、質問者が一旦２０万円回収すればそれは２０万円全額が自身の債権の回収に当てられる計算になってしまいますし、弟さんの店舗（自己所有が前提）に金融機関の担保設定があれば、借入の延滞によって担保物件の競売という事態も予想されますが如何でしょうか？ 質問者の意向が分からない訳ではありませんが、身内だけがうまく収まり、他の債権者がババを引かされるという形での決着は現実には難しい気がします。 客観的に検討可能な方法としては、長期入院による住宅ローンの返済条件の緩和を申し入れて、賃料差額の１０万円の範囲でできる限り今のローンの返済を継続することを優先して、質問者の借入については当面放置か小額返済にしておくことではないかと考えます。
補足
回答ありがとうございます。 >>店舗については自己所有物件か賃貸物件か不明ですが、 本文にも書きましたが、義理の弟の所有(単独)です。 現在、抵当権設定(金融機関ではない)はありますが、先方の身内なので抵当権の実行を行う可能性は全くありませんし、私と競合する今回の債権者ではありません。 よって mahopieさんのアドバイスを読む限り、私が店舗物件の２番抵当権者になれば、 弟の所有物件の賃料を優先的に回収できるということで良いのでしょうか？ 新たな質問なのですが、 今後、私が行うべき、「公正証書の作成」と「物件への抵当権設定」の行為が、他の債権者への返済不履行の時期と近い場合、何か注意するべき点はありますか？（詐害行為とかの点で） 宜しくお願いします。
- jun2004a
- ベストアンサー率18% (166/889)
ちょっとわからない事があるので補足お願いします。 まず、今現在のAさんの質問者への債務はどれくらい残ってるのでしょうか？ ８年前に７００万融資し毎月遅れることなく１０万円返済してれば完済してませんか？ それから債権者公平の原則とういのがありまして質問者だけが有利になる事はできないと思います。
補足
早速の回答ありがとうございます。 >８年前に７００万融資し毎月遅れることなく１０万円返済してれば完済してませんか？ 説明不足で申し訳ありません。 返済が始まったのは、ここ2年の間です。 弟は名の通った処での板前経験があったので勝算はあると思っていたのですが、 軌道に乗り始めるまでにやはり5,6年かかりました。 私も余力のある範囲での応援なので、本来は返済期限に関しても特に設けずに無利子のつもりでいました。 無利子と仮定しても残金500万弱。 8年前からの金利を計算するならば、2年間の返済分は金利分で元金ちょうどといったところでしょうか？ 金利の点に関してはこれから弟と相談しようと思っています。 宜しくお願いします。
お礼
お礼が遅れてすみません。(３,４日パソコンが使えませんでした） リンク先のページは大変勉強になりそうなので、時間をかけて読んでみます。(一読しただけでは理解できない点もありました） 身勝手な質問内容にも関わらず、親切に回答していただき感謝しています。