賃料の差し押さえについて

質問

マンションの１室を事業用ローンで購入し（銀行の抵当権がついてます）、今は他人に貸しています。
近々、別の債権者にその賃料を差し押さえられる可能性があるのですが、「賃料が差し押さえられたらローンの返済ができなくなる」ことを理由に、融資元の銀行に対抗してもらうことは可能でしょうか？
（差し押さえを回避し、賃料はすべてローンの返済に回したい）

回答No.5

fujic-1990 · ベストアンサー

さいたまスーパーアリーナまで行ってきたので、回答が遅れたようです。

　刑法なので、私も自信はないのですが、「銀行としてはマンションにかけた抵当権を実行することによって、十分な満足を得られるはず」と裁判所が考えた場合、銀行が債務者と図って「十分な満足を得られない債権者」の強制執行を妨害する行為を、権利の濫用として否認したり、場合によっては「強制執行を妨害する罪（刑法96条の２あたり）にあたる」と判断する可能性があるのではないか、と危惧するところです。

　少なくても、質問者さんには「債権者の強制執行を妨害する目的」があるわけです。銀行がその意図に乗る行為は「情を知って」いることにもなるので、本文各号に列挙されている犯罪スタイルそのものではない気がしますが、「各号に記載されているのは例示にすぎない」と解釈されているとすれば、犯罪成立になります。

　犯罪にならなくても、妨害された債権者が警察に訴えると、警察が銀行のお偉いさんを呼んで取り調べをする可能性くらいはあるんじゃなかろうか、と心配になるところです。

　銀行は、私企業ではありますが、極めて公益性も高い企業ですので、妨害された債権者から訴えがあった場合、放置は無理だと思います。

　そうなると、マスコミにも銀行名が載りますので、私が支店長なら、申し訳ないですが、質問者さんの御願いには乗れないだろうなぁと思うのです。利益に比べてリスクが大きすぎます。

> 銀行が「その賃料はうちのもの（銀行へのローン返済用）だから差し押さえ
> ないで」と言ってくれないかな

　その程度の言葉で、債権者がＯＫするとは思えませんし、家賃を、借主がどうつかうかについて、銀行は口を出す権利がないのです。

　「その賃料はうちのもの（銀行へのローン返済用）だからそんな投資やギャンブルに使わないで」と、ローンの借主本人にさえ言えないのに、「他の競争者には言える」という解釈は無理があるのではないか、と思います。

　くどいですが、「御願い」はできます。銀行は乗ってくれるかもしれません。どうするかは、私ではなく銀行が決めますので、無理は承知で頼んでみるのはいいかもしれません。

> （ネットで調べたところ）「通常、抵当権の及ぶ範囲にその果実（賃料）
> は含まれないが、支払いの不履行があれば別」ということなので、

　これは、「実際に債務不履行をおこした後でなら別」という意味です。

　まず、質問者さんが実際に銀行に対して債務不履行をおこして、銀行をてんやわんやの大騒ぎに巻き込んでからなら、銀行が家賃（果実）を差し押さえても裁判所は「権利の濫用だ」とは言わないでしょう、という意味なのです。

　それに、債務不履行をおこした後であっても、それなりの「手続き」しなければ抵当権者が家賃などの果実に手を出すことはできません。他の債権者との間では、手続きが早い者勝ちの競争となります。

　迅速に手続きした結果銀行は損を出さなくて済んでも、銀行は次回以降、質問者さんにお金を貸すのを渋ることになるでしょうから、実際に債務不履行をおこすのはお勧めできません。

お礼

ありがとうございます。
ご回答をいただいたのに気づかなくて、お礼が遅くなりました。

賃料を差し押さえられ自己破産した場合、銀行も困るので、犯罪というより正当防衛？的なものかと想像していたのですが、”それなりの「手続き」”が、裁判ということなら、いろいろと面倒なことになりますね・・。
銀行にお願いしてみましたら、顧問弁護士さんと相談するとのことでしたので、回答を待ちたいと思います。
ありがとうございました！！

回答No.4

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

> ・・・ ことを理由に、融資元の銀行に対抗してもらうことは可能でしょうか？

　「対抗」とは具体的にどんなことを考えていらっしゃるのかわかりませんが、純粋にその銀行の考え一つでしょう。

　私も商売柄何度も銀行と交渉してきましたが、その経験ではたぶん、そんな面倒なことはしてくれないだろうと思います。ローンの返済ができなくなったら、抵当権を実行してその物件を競売するだけのことだからです。

　昔と違って、返済の繰り延べなどの相談にも乗ってくれるような時代ですので、確実・簡便・費用ゼロの対抗策を考えて御願いに行けば乗ってくれるかもしれませんし、相当面倒なことでも、競売したら値段が安くなり銀行が損をするという状況ならなにかしてくれるかもしれませんが、裁判所との間を何度も往復しなければならないような対抗策はやってくれない気がします。

　質問者さんだって、他人のために面倒な作業はしてくれないと思うのですよね。

　原則として銀行は「どうやって借主を探すか、いくらで貸すか」などなど事業に関することについては、「貸し出し後」は口だししないことになっています。口を出して失敗したら銀行の責任になりますので。

　まあ何をして欲しいのかなどを「御願いする」のは質問者さんの勝手ですが、御願いをかなえるのかどうかは銀行の勝手ですので、銀行ごとに違うものと思います。

補足

早速の回答、ありがとうございます。
私が考える”対抗”という意味ですが・・
（ネットで調べたところ）「通常、抵当権の及ぶ範囲にその果実（賃料）は含まれないが、支払いの不履行があれば別」ということなので、
「別の債権者に賃料を差し押さえられるという状況は返済の不履行をまねく原因になる」と
判断した銀行が、
賃料を差し押さえようとしている債権者に対して、
「その賃料はうちのもの（銀行へのローン返済用）だから差し押さえないで」と言ってくれないかなという希望？です。
競売にかけても残債が残る可能性があるので、銀行と私の利害関係は、その点について一致しています。
賃料収入がある限り、銀行への返済は今まで通り続けられますので。
知りたいのは、裁判で強制執行権を得た債権者からの賃料の差し押さえに対して、銀行の抵当権で対抗できるかどうかです。
よろしくお願いします。

回答No.3

中京区 桑原町（@a4330）

>マンションを失った状態で差額を支払う義務だけが残るのでしょうか？
当然です。
さらに支払いの猶予はないですよ、マンションを失う時に支払わねばならない

補足

ということは、マンションが競売された後の差額を支払う能力が私にない場合、賃料を差し押さえしようとしている債権者に銀行が対抗してくれる可能性はありますね？

回答No.2

中京区 桑原町（@a4330）

もしも、銀行が差し押さえを中止させることができたなら、債券業者は別の方法であなたに返済を求めます。
ならば、別の返済方法を債券業者に提示すれば確実に差し押さえは中止されます。
どうなるか分からない銀行を利用する意味はありません。

銀行の立場で考えれば、貴方の資産（マンション）が差し押さえになった事はローンの返済に問題が出るのだから抵当権を使いマンションの売却などを行う可能性があります。

補足

早速のご回答、ありがとうございます。
マンションが売却されるのは構わないのですが、売却費よりローンの残債が多い場合、
マンションを失った状態で差額を支払う義務だけが残るのでしょうか？

回答No.1

f272

賃料を差し押さえられても，銀行は特に困ることはありません。
そのマンションの着業容ローンが延滞になって，抵当権を行使するだけです。

補足

早速のご回答、ありがとうございます。
現在、住んでいないマンションなので、抵当権を行使されて銀行のものになるのは構わないのですが、それでローンはチャラ（ちゃんとした言い方がわかりません）になるのでしょうか？
競売にかかった後、ローンの残債に満たない分は、引き続き支払わなくてはいけないのでしょうか？