住宅ローン控除について

質問

全然わからないので教えてください。
まだまだ家の図面の段階なのですが、家を新築予定です。
住宅展示場の見学に言ったときに７２坪をこえると住宅控除が一つ減り（ランクが下がる？）、８２坪をこえるとさらに一つ減るので７２坪までに抑える人が多いですと言われました。これはなんのことを言っているのでしょうか？いろいろＨＰ見てみたのですが、どこに書いてあるのかわかりません。わかりやすく書いたＨＰや詳しくご存知の方教えてください。
また今すんでいる家の半分を壊し、新築しますが残すほうとはくっつけず２棟になります。玄関も二つでまったく別々の建物になります。この場合でも新築と考えればいいのですか？増築になるのでしょうか？おそらく名義は今あるものは夫の父親のもので、壊して新築するほうは夫のものになると思います。
建築費用は父親が半分（ローン利用せず。できず？）夫が半分出します。（ローンを借ります。）一番得する名義とかローンの借り方ってどんなふうにするとよいんでしょうか？
ちなみに夫とわたしは共働きで公務員ですが、わたしは産休育休を繰り返し、昨年夏から来年末までほとんど収入ありません。
わかりにくくて申し訳ありませんが初心者のわたしにアドバイスお願いします。

回答No.1

gamigami · ベストアンサー

まず７２坪のお話から
住宅ローン控除の用件に建物の床面積の規定がありますが、床面積５０m2以上なので、これは関係ありません。
関係あるとすれば、固定資産税の当初３年間の減額措置でしょうか。
お住まいの市町村の固定資産税担当部署に聞かれたら一番わかりますが、
床面積２８０m2(８４坪)以上の新築住宅には軽減措置はありません。
ただ７２坪(２４０m2)の意図がわからないのですけどね。
また、建物の登記を改めてされる(ローンを組むならするでしょう)ので、今回は新築扱いです。
ローンと登記名義については実際の資金の出方だけで見れば、
１　親の出資を生前贈与にして夫の単独名義
２　親と夫で持分半分ずつの共有名義
ですが、夫のローン控除がより多く受けたければご主人の単独名義でしょうか。
(資金の移動がわからないので、相続時清算課税制度を使われても贈与税があるかもしれませんが)
奥様には出番なしと見ます。（でも奥様の親ならば１は出来ません。また２の親のところが奥様にすることもできます(贈与してもらうパターン)。ですが、ローン借入に奥様の名前が出てこないようですから、ローン控除はありません。年収がないならそのほうが良いでしょうね。)

補足

早速のご回答ありがとうございました。
固定資産税のことだったんですね。市町村のＨＰで
確認しまして納得しました。７２坪の話は一体なんだった
んでしょうね。でも現時点の図面で７９坪あり、どうした
もんかなと悩んでいたので一安心です。
もう一つお伺いしてもよろしいでしょうか。夫と夫の父親がお金を出し合った場合は贈与してない限り夫の単独名義にはできないのでしょうか。それは夫が半分出そうが８割出そうが同じことでしょうか？単独名義にしようと考えたら贈与しない限り無理だということですか。
なんでも聞いてしまってすいません。
あと、例えば税率が上がるとか、控除額が減るとかの関係で今年中とか来年中に借りたほうがいいとか購入したほうがいいとかいうのもあるんでしょうか。
おわかりになるところだけでも構いませんのでお願いします。

回答No.5

zeizei2000

７２坪＝２４０ｍ２は、不動産取得税に関係します。
これは、土地や家屋を取得したときに課税されるもので、毎年課税される固定資産税と違って取得時に一度だけ対象になるものです。
具体的には、家屋の取得に関して、５０ｍ２以上２４０ｍ２以下の住宅を新築した場合、価格から１２００万円が控除されます。
税率は３％なので、１２００万円×３％＝３６万円の税額を負担するかしないかというラインが７２坪です。

３６万円負担しないために家を小さくするか、３６万円負担して思い通りの大きな家にするかは、価値観の違いで判断は分かれるところではないでしょうか。

お礼

ご回答ありがとうございました。
本当にいろんな種類の税金があってまだまだ
要勉強です！
３６万円大きいですね・・・。
こんな大きいこと見逃さずに済んでよかったです。
ありがとうございました！

回答No.4

Richard5

>最初から建物全部を夫の名義にしても父からの相続が関係あるのですか？

その通りなんです。
簡単に説明すると、建物の所有が亡くなられた方である場合と、親族である場合とでは
相続財産の評価額が変わってくるケースもあるのです。

>それは今から壊す建物が父名義であることが関係しているのですか？

直接の関係はありません。
新規の建物が誰の所有であるかによって変わってきます。

>読めば読むほどこんがらがってきました。

小規模宅地の特例専門の書籍があるくらいですから、ttttt00000jpさんがこんがらがるのも
仕方ないですね(^^;
恐らく、税理士や資産税の税務経験がある方であれば、私の書いた内容は「あぁ」と納得できる
ものだと思っております。
しかし私が未熟なこともあり、記述で上手く説明できなくて申し訳ありません。

今回はお母様もいらっしゃるので、建物を全てご主人の名義にしても、相続開始時にお母様が
土地を取得されれば240平米80%の減額が受けられるので、これだけ覚えておいて下さい。
あとはケースbyケースということで。

なお、最初に回答されている#1の方の記述も参考になさいますように。
補足でのttttt00000jpさんの記述を見てみると、#1さんの書かれていることを理解しているかな、
と老婆心ながら少し心配になります。

補足

度々すいません。
父と夫の共有名義にしたほうが、夫個人名義にするよりも
財産を評価したときに高い金額になることもあるって
いうことでしょうか？
本当にいろいろややこしいものなんですね。
今回の場合はやはり７２坪までに抑えたほうがいいってこと
ですかね？
今、土地が誰の所有かというのも関係してくるんですよね？実は夫の祖母がまだ生きていて、もしかすると土地は祖母の所有物かもしれません。そういうここととか、壊さずに残すほうの建物や土地の坪数や所有者も全部調べた上で考えないといけないことなんですよね。単純に考えすぎていたみたいです。
一度無料の税金相談に行ってみようかなとは考えています。
またわたしが変なこと言ってる！これ気になる！ということがありましたらどうぞアドバイスください。本当に助かります。ありがとうございました。

回答No.3

Richard5

難しいと感じたならこのレスは無視して下さい。

>７２坪の件ですが、相続税に関連してくるならうちの場合、最初から主人の単独名義にすれば
>関係ないと解釈すればよろしいのでしょうか。

非常に難しい問題ですね(^^;
きちんと説明すると、とてつもなく長いスレッドになってしまうのです。
まずは小規模宅地等の特例がどのようになっているのかを今一度じっくりと読んで下さい。

要点だけ掻い摘んで書きますと・・・

面積要件の他に取得者要件がありますよね？
取得者によって50%の評価減になったり80%の評価減になったりするんです。

相続財産はどのくらいなのか、お母様はご存命か、などが判りませんが、下記に小規模宅地に
該当するか否か、80%か50%かを判定する簡易な書籍があります。
http://homepage2.nifty.com/akasakakaikei/shokibo/shoukibotop.htm
上記のサイトでは「建物所有者別減額割合表」がありますから、ご自分の事例に当てはめて
判定してみて下さい。
http://homepage2.nifty.com/akasakakaikei/shokibo/tatemonotop.htm

お判りでしょうか？
お父様が建物を所有すれば、この特例により相続財産が少なくなる可能性も出てくるのです。
従って「関係ない」とは言い切れないのです。

こんな説明しか出来ずスミマセン。

補足

ご回答ありがとうございます。
頭が悪いもので読めば読むほどこんがらがって
きました。
最初から建物全部を夫の名義にしても父からの
相続が関係あるのですか？それは今から壊す建物が
父名義であることが関係しているのですか？
ちなみに両親とも生きています。

回答No.2

Richard5

72坪というと240平米ですね。
住宅ローン控除の面積要件には上限はありませんから、これは所得税のお話しではなく
相続税の「小規模宅地等の課税の特例」を言ってるのではないでしょうか。

所得税の住宅ローン減税
http://www.taxanswer.nta.go.jp/shoto303.htm
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1213.htm
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1210.htm

相続税の小規模宅地等の特例
http://www.taxanser.nta.go.jp/4608.htm

82坪については270平米となりますが、この数字で規定されている条文や規定などが
残念ながら思い浮かびません。

>今すんでいる家の半分を壊し、新築しますが残すほうとはくっつけず２棟になります。
>玄関も二つでまったく別々の建物になります。

一つの独立した家屋であれば新築と言うことになろうかと思います。

>一番得する名義とかローンの借り方ってどんなふうにするとよいんでしょうか？

一概には言えませんが、全額ご主人がローンを利用して住宅ローン控除を活用し、
11年目にお父様から資金を借入れ、金融機関に一部繰り上げ返済する、
ということになるのではないでしょうか？

ただし、繰り上げ返済の諸費用や抵当権設定時の印紙代などがありますから、
あくまでも一般にと言うことで。

個人的には「一番得する名義とかローンの借り方」よりも自分の使い勝手や居住性を
優先して考えるべきだと思いますので、この延長線上で利用できる規定は利用しますし、
利用できないものまで無理矢理というのはナンセンスだと思います。

また、得する方法より重点を置くべきは「損をしない方法」ではないでしょうか。
不動産の名義などは、間違えるととんでもないことになりますので、この辺を少し
調べてみてはいかがですか。

補足

ありがとうございました。大変参考になります。
もう一つお伺いしてもよろしいでしょうか。
７２坪の件ですが、相続税に関連してくるなら
うちの場合、最初から主人の単独名義にすれば
関係ないと解釈すればよろしいのでしょうか。
度々すいませんが、よろしくお願い致します。