住宅ローン減税と扶養控除について

質問

住宅ローン減税について、下記のパターンの場合どのようにすれば
一番お得になるかご教授頂けませんでしょうか。無知なもので
まったくわかりません。よろしくお願いします。

夫年収550万　妻年収450　子１人　新築戸建て2800万で今年購入
ローン名義および物件の名義人は妻
妻は今年度育休中で実収入なし

以上です。
気になっているところは、(1)収入の低い方がローン名義人のため、
住宅ローンの減税額が低いが、今年度に限っては妻(収入の低い方)が
育休中のため、扶養控除額〉住宅ローン減税額になるのでは？
(2)来年以降住宅ローン減税の恩恵を十分に受けるには、費用がかかっても
名義人を夫に換えた方がよいか？

上記2点になります。
計算も苦手で制度の理解度も低く、わかりにくい質問だと思いますが、
ベストな方法を教えて下さい。
よろしくお願い致します。

回答No.1

86tarou

１：収入の低い方がローン名義人のため、住宅ローンの減税額が低いが、今年度に限っては妻(収入の低い方)が育休中のため、扶養控除額〉住宅ローン減税額になるのでは？＞
この意味が理解出来ませんが…読解力不足？ ＾＾；
住宅借入金等特別控除は税額控除のため、所得税の範囲内でしか控除出来ません。年末段階の借入金額の１％が控除出来ることになり（年収による差は出ない）、これが所得税より多いと全て控除出来てない可能性が出てきます。ただし、住民税からも控除出来るので、この辺りが幾ら控除出来ずに損するかを計算しましょう。
扶養控除については、これが適用出来るくらい奥さんの収入が少ないのでしょうか？それともお子さんが16才以上とかですかね？この控除は所得控除であり、収入をその分少なく見積もって所得税を算出して税金を軽減する仕組みです。具体的には38万円の所得税率分の恩恵を受けることが出来ますが、数万円にしか過ぎません。ローン残高が不明（住宅価格しか書かれていない）ですが、これに比べれば少しの金額にしかならないでしょう。ちなみに、収入から各所得控除を引き、これに所定の税率を掛けます。ここから税額控除である住宅借入金等特別控除額を引きます。税額控除は所得控除と違い、税率を掛けずに直接差し引くので効果は大きくなります。

２：名義を変えるというのは何の名義でしょうか？不動産とローンの名義があり、前者なら高額な贈与税が掛かります（登記費用も）。後者の場合は、旦那さんが新たにローン審査を受ける必要があります（なぜ旦那さんのローンがないのかも気になるところ… ＾＾；）。贈与にならないようにするには夫婦間の売買ということにしないといけませんが、生計を一にする親族等からでは控除の対象にはなりません。
いつ仕事が再開出来るのか不明ですが、いずれ近いうちに働くなら大した損にはならないかと。そもそも、わざわざ高額な費用を払って控除を得るような金額でもないかと思いますよ。

ベストな方法を教えて下さい。＞
そのままが一番かと。
もし何かするにしても、購入前に考えるべきものでしょう。何か出来たかどうかは情報不足なので何とも言えませんが、今からでは手遅れかと思いますよ。まぁ、資金の出し具合でも決まることなんですがね。（旦那さんの頭金＋借入金）：（奥さんの頭金＋借入金）の割合で不動産登記しないといけないというのもありますし（でないと贈与税が掛かる）。