隣地の壁が一部占拠していますがどうすれば良いでしょうか。（長文すみません）

質問

最近、住宅建築用の宅地を購入したのですが、契約前に、南東端の杭がないので、求積図のとおり復元するよう指示し、契約日に現地確認しました。
杭の復元は調査士がやったようですが、プラ杭であるはずが金属のボルトがささっていました。
ボルトは南側のお家の境界壁と東側の土地にある花壇の基礎とのちょうど境にありました。
プラ杭は埋まっているのでその上にボルトをさしたとのことで、プラ杭を確認するために、その先を掘るもでてこず、10cmほど南側からプラ杭がでてきました。
不動産屋は、プラ杭がでてきたのならそれが正しいから、ボルトは調査士に外させるといい、現在外れています。
ごく僅かな面積ですが、南側のお家に一部不法占拠されています。（南側は、３年前にお家を建て越してきたようです。）

「将来的に、息子の代になったときなどに、土地を売ることになったり、相手方が売り払うときに問題にならないようにしてほしい。」と不動産屋に要望し、杭が打ってあれば時効取得は成立しないか確認すると、大丈夫であるとの回答だったので、占拠者に現状不法占拠していることを認識させるよう伝えました。
その実行を約束したので、その場で契約をし、現在は支払、所有権移転も終了しました。（このことは契約書に特に記載していません。）

しかし、「杭が打ってあっても時効取得は成立する」と最近人から聞いて不安になったので慌てて質問にきました。

質問内容ですが、

１．境界杭が打ってあったとしても、時効取得は成立してしまうのでしょうか。

２．占拠部分もごく僅かなので、撤去、再工事させるのは今後のつきあいとかもあるだろうし、極力したくないのですが、何か良い方法はないでしょうか。数万円の金銭で譲渡することはかまわないのですが、杭の移設？に土地家屋調査士入れてやるとかなりの金額がかかりますよね？この費用は当方で負担したくないのです。

回答No.1

noname#19073 · ベストアンサー

「取得時効」というタイトルで検索されれば、その要件がある程度調べられると思いますが、

善意・無過失・自己の所有の意思等々。

境界杭があっても適用されるはずです。

ですから、このような直ちに撤去して貰う必要が無い場合には「越境物確認書」等を締結し、
・何番地の誰が所有している壁があなたの所有地へ越境していること。
・建替えその他撤去する際には再び越境して建てないこと。
などを盛り込んでおくのです。
このへんの内容・書面は境界確認を依頼した土地家屋調査士からアドバイスを貰えるはずです。

出来れば、実印に印鑑証明付けてもらってください。

そうすれば、取得時効の要件である、自己の所有の意思を持って占有している条件からは外れるわけです。

その部分だけ売却しても良いなどと思われているのでしたら、他にも色々方法は考えられますけどね。相手が買うかどうかは別問題の気はしますが。

お礼

ご回答ありがとうございます。
「越境物確認書」ですか。これは決まった様式とかあるものなのでしょうか。
一度、不動産屋を通して土地家屋調査士さんに確認してみようと思います。
売却することは望むところですが、正式に分筆して手続きをする金額の方が遙かにかかってしまうので、今思うと、調査士がいい加減に打ったボルトのまま知らん顔しておけば良かったかなとも後悔しています。

回答No.3

sagase

土地家屋調査士に直接聞くのも、大変だと思いますので、その土地家屋調査士の所属する県の土地家屋調査士会に問い合わせをしてご相談なされてはいかがですか？
　土地家屋調査士会は絶対入会制ですので、ほとんどの県で全員の名前、住所がインターネット上に掲載されています。検索エンジンで業務をした土地家屋調査士の名前を検索すれば出てくるかと思います。

お礼

土地家屋調査士本人ではなく、土地家屋調査士会というところに聞くのですね。確かに、本人よりも聞きやすいですし、主観のないお話が聞けるかもしれないですね。
一度問い合わせてみることにします。
ありがとうございました。

回答No.2

hikaru0406

１．境界杭が打ってあったとしても、時効取得は成立してしまうのでしょうか。

時効取得には他人地を所有の意思を持っている（自分の土地だと思っている）
ことが必要ですので、境界杭があればよいというものではありません。
ですから、南側のお宅に越境している事実を
認識してもらわなければなりません。
ご近所さんですので、どなたかに仲介してもらったほうが、
よろしいかと思います。

２．占拠部分もごく僅かなので、撤去、再工事させるのは今後のつきあいとかもあるだろうし、
極力したくないのですが、何か良い方法はないでしょうか。

後々のことを考えれば、金銭をかけずに解決できる可能性は
（相手の出方次第ですが）低いように思います。
当面であれば、使用貸借なども考えられます。

お礼

ご回答ありがとうございます。
不動産屋には、南側のお宅に越境している事実を認識してもらうようお願いしているところですが、まだ報告がないので、再度確認してみます。お話は、私自身でやるよりも、不動産屋を通した方がよさそうですね。
使用貸借については、無償でも良いと思っていますが、将来的にお互いが土地を売却等する場合にもめる可能性があるので、当方が住宅を建設する前にきちっとしたいなと思っています。でも、きちんとしようとすると結構お金かかりそうなので、悩んでいます。