地主が立ち退き訴訟

質問

賃貸マンションに住んでいます。
土地が競売になり地主が変わり、住人全員（家主も住んでいます）が地主より立ち退き訴訟を起こされました。勝ち目はあるのでしょうか？

ごたごたに嫌気がさしたので　立ち退く場合　立ち退き料はどちらかに要求できるのでしょうか。

回答No.6

matthewee · ベストアンサー

１．No.４の「回答のお礼」を拝見しました。訴訟の争点は、建物（賃貸マンション）に借地法で保護される「借地権」があるか否かですね。

　抵当権が設定される前の借地契約なので、この借地契約が有償の賃貸借（民法601条）であれば「借地権」が認められますし、無償の使用貸借（民法593条）であれば「借地権」がないので、建物を撤去しろということになります。

　前地主から家主へどれほどの地代が支払われていたのか、権利金の授受があったかが争点のひとつになりそうです。

２．ところで、土地の競売の際に、土地の「物件明細書」をご覧になられましたか。土地に「占有物件あり」といった記述がされているのですが、「対抗力のある」という表現はありますか。
　地裁で、この物件の「物件明細書」を見せてもらえば、裁判所がどのように考えているかを知ることができます。

３．土地に抵当権を設定した後に建物を建てた場合、なぜ、建物所有者は抵当権者に負けてしまうかというと、抵当権者は更地（＝最も地価が高い）の価値に対して抵当権を設定したのであって、建物があれば土地の価値が下がってしまう不利益を防ぐという趣旨があるからです。

　しかし、抵当権の設定前から建物があれば、抵当権を設定するときに必ず現地を見ますから（担保を現地確認せずに高額の資金は貸さない）、たとえ「借地権」がない場合でも、建物の存在を見れば何らかの土地利用権があるものと推察して、担保価値を把握できるので、抵当権者に不測の損害を与えることはないと考えられています。

　今回の訴訟は、そう簡単には結審しないように思います。この点は、No.５の回答を訂正します。

４．あわてて、引っ越さず、状況をよく見るのが得策かもしれません。No.５から回答のトーンが変わった理由は、回答の補足にあった「抵当権設定前からの賃借のようです」の一文です。新たな土地所有者に対抗できるかもしれません（この点は慎重に考える必要がありますが…）。

お礼

詳しい内容で大変参考になります、どうもありがとうございます。
１．噂なので詳細は不明ですが　おそらく地代を払っていたことが証明できないのではないかとのことです。
２．早速調べてみます。
３、４　近所の人ともよく相談してみます。
いつでも引っ越せるように準備は進めながら、対応して行きたいと思います。

補足

■■その後■■
近くに良い条件の物件が見つかりましたので、このまま　ややこしい状態をつづけて　最終的に立ち退きになるより　逃げ出すことにしました。世帯中１／３の人が引越しするようです。かなり出費になりますがしかたないです。
不動産屋でも珍しい競売のパターンで初耳だそうです。
代表してここに報告します。
皆さん、いろいろアドバイスありがとうございました、たいへん参考になりました。

回答No.8

tk-kubota

＞抵当権設定前からの賃借のようです。
現地主は前地主と家主は親戚で　賃貸の事実はなく　使用権のみなので立ち退けといっているようです。

抵当権設定前であっても、土地と建物の関係が使用借権ならば建物の取り壊しは免れません。
ですから、建物の賃借人も明け渡す必要があります。
ただし、土地との関係を知らなかった建物賃借人は１年間だけ猶予されます。（借地借家法３５条）
これは裁判所に請求する必要がありますので、今回の訴訟の中で請求して下さい。

お礼

回答どうもありがとうございます。
猶予があるのですね　請求します。
法律は素人なのでこの機会に少し勉強してみます。

回答No.7

buttonhole

建物及び土地の登記簿謄本（登記事項証明書）を取得して、弁護士に相談されることをお勧めします。事実関係によって回答が違ってきますので、詳細な事実関係を把握する必要がありますが、掲示板では限界があるからです。

お礼

回答ありがとうございます。
事実関係が少し違うと、結果が大きく違うようですね、皆さんの回答からもよくわかりました。早速調査します。

回答No.5

matthewee

１．まず、事実関係の確認から－。
（１）競売されたのは土地だけであり、建物は家主の所有である。建物に法定地上権はない。
（２）土地に抵当権が設定された後、建物（賃貸マンション）が建てられたのであれば、土地が抵当権に基づいて競売され、新たに土地所有者となった者に対して、この建物自体が土地の不法占拠となっている（＝敷地利用権のない建物である）。

※上記の事実関係に基づいて、以下の回答を書いていきます。

　新たな土地所有者が借地権を設定してくれれば、建物は存続することができますが、土地所有者が建物の撤去及び土地明け渡しを求めてきた場合、建物を撤去しなければなりません。
　当然、不法占拠状態の建物に入居している借家人も、借地借家法で保護される「借家権」は存在せず、建物撤去とともに居室を明け渡すことになります。

２．立ち退き訴訟について－。
　裁判所の競売手続きによって土地の所有権を得た者が起こした「立ち退き訴訟」ですから、この訴訟で建物所有者（家主）や借家人が勝つ可能性は、ほとんどゼロだと思います。
　特に、裁判所は競売手続きの円滑化を推進しているので、不法占拠者のために、競売で買い受けた土地所有者の権利を侵害するような判決を出せるわけがありません。

３．立ち退き料について－。
　競売で落札された直後であれば、新たな土地所有者から「立ち退き料」の支払いに関する話もあったのでしょうが、１年も立ち退き交渉が進展しないため、土地所有者が法的手段（強硬手段）に出たものと推察されます。

　立ち退き訴訟に勝訴すれば、当然、次は強制執行となります。強制執行の費用はいったん申立人（土地所有者）が立て替えて裁判所に納付し、後日、裁判所の強制手続きを使って建物所有者（家主）や借家人に請求してくるものと予想されます（強制執行のための費用は、通常の引越代の数倍です）。

　不法占拠者に「立ち退き料」を支払う必要はありませんし、強制執行となれば、借家人は後日、その費用を土地所有者から裁判所を通じて請求されるおそれがあります。

４．敷金について－。
　敷金は建物の賃貸借に当たって家主が預かるものですから、返還請求は家主に対して行います。しかし、家主が破産すると、敷金はもはや全額を返してもらうことは絶望的になります（一般に、全く返金されません）。
　しかし、家賃を払わなければ、破産管財人が借家人に対して取り立てを請求します（家主に対しては、賃貸借契約が存立しているから）。

　借家人は、裁判で敗訴が確定するまでに居室を明け渡し（自費で）、何とか家主から敷金を返してもらうよう交渉するべきでしょう。退去する借家人のうち最初の数人はまだ、家主から敷金を返還してもらえる可能性は残っていると思います（極めて困難ですが…）。

　不法占拠の建物に住む借家人が今、考えるべき手段は、いかに敷金を家主から返還してもらうか、いかに裁判所の強制執行（及びその費用請求）を逃れるかであり、立ち退き料の請求ではありません。

お礼

長文の回答どうもありがとうございます。
なるほど　かなり不利なようですね、引越しの準備を始めたほうがよさそうです。しかし知ったのが裁判所からの通知で2週間前なのです、場所によっては子供の転校問題もあり時間が無くたいへんです。

回答No.4

tk-kubota

「土地が競売になり」と云うことは、その建物所有者は土地を賃借していたと思われます。
そして、その土地所有者の債権者から差押、競売と続いて行ったと思われます。
その場合、土地に抵当権設定登記した後に土地を賃借していたならば、土地の買受人から見れば建物所有者は土地を不法占拠していることになります。
ですから、その場合は建物の賃借人も建物所有者と運命を共にしなければなりません。
つまり、土地所有者から土地の明渡と同時に建物占有者に立退を求められれば、建物所有者は取り壊ししなければならず建物賃借人は引越しなければなりません。
なお、ＮＯ２さんのお答えは、建物が競売となった場合で、今回は土地の競売なので６ヶ月云々はありません。
このように、土地の抵当権設定後の競売は、去年４月から建物に抵当権がなくても土地と建物が一括で競売できるように改正されましたので本件のような案件は現在ではなくなりました。

お礼

回答ありがとうございます。

抵当権設定前からの賃借のようです。

現地主は
前地主と家主は親戚で　賃貸の事実はなく　使用権のみなので立ち退けといっているようです。

回答No.3

sapporo30

推測ですけど
競売にかけられたということは、家主さんが
ローンを払えなくなった。別の借金の担保かも？
その為、差押え、競売という流れになり
地主さんが落札したということなのでは？
土地、建物ともに地主さんの物に変わった
と思いました。

土地だけが競売になったのでしょうか？

お礼

回答ありがとうございます。
家主は土地を借りて賃貸経営をしています、前地主の借金で土地が競売になり　地主だけが変わりました、そして新地主が立ち退きを要求してきました。

回答No.2

huminotoko-x

ちょうど今日勉強したとこなので。
競売される前から住んでたんですよね？

だったら
抵当権が実行(競売)されて競落人が買い受けてから６ヶ月を経過するまではその建物を引き渡すことを要しない。
(民法３９５条)

ってことなので新しいお住まい探すまで６ヶ月間猶予がありますので焦らないで大丈夫だと思います。
(ただし家賃はしっかり毎月払ってください。滞った場合、上記，法律は適応されません)

で立退料について
請求は新しい地主さんにしてください。

法律では正当な理由がない限り立ち退きを請求はできないとあります。
また賃借人について立退料を請求できるとは規定されてないようです。

しかし借地借家法で、例外として立退きの正当な理由がないときも、貸借人が立退き料を立退きの条件として申し出た場合は、それを考慮して正当の事由の有無を判断されるものとなっているようです。(借地借家法６条)

地主さんは訴訟を起こされているようですから
示談かその辺になるんじゃないかと思います。

補足

早速の回答ありがとうございます。
競売される前から住んでいましたが、競売が1年前なのです。

訴状の内容は不法占拠のため8月までに立ち退くようにとのことです。家賃は家主に払っているのですが　　地主の立場からでは不法占拠になるのですね・・・。

立退き料で引越し代が出れば出て行ってもいいか　と考えています。

回答No.1

sapporo30

詳細が不明なので何ともいえないのですが
賃貸借契約がある限り、借主が強いです。
ですので、立ち退きたくない場合、
立ち退かなくていい可能性は結構あります。

訴訟になっているとのことなので
裁判所に和解を勧められると思いますが
その中で、立ち退き料の話がでると推測
されます。

家主さんは、既に家主さんでななくなっているので
立ち退き料をもらう相手は、地主さんになると
思います。

補足

早速の回答ありがとうございます。
気に入っている物件なので、できればこのまま住み続けたいので少し安心しました。

＞家主さんは、既に家主さんでななくなっているので・・・
の意味がよくわかりません、家賃は家主に支払っていますが？宜しかったらお答えください。