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65歳以下の親から1700万円の贈与を受ける場合
こんにちわ。現在夫の父が一人で住んでいる田舎の自宅を売却して、新しく新築マンションを購入し3人で同居しようと考えている者です。下記の場合でもっとも節税できる方法論を教えて下さい。 父は61歳、母はいません。夫は29歳。父は現在無職。自宅売却は、査定価格1700万円、9月からオンセールのスケジュール。新築マンションは4月末入居、ローン契約は2月頃。ローン契約までに売却金が間に合えば頭金とし、間に合わなければローン契約後の繰上返済にしたい。 以下質問4点です。 ■１ 家がローン契約の前までに売れ現金化できた場合は1700万円を夫が非課税で贈与を受け、頭金に回す事ができるという理解でいいのでしょうか？それとも、父が65歳以下のため、非課税枠は特例の1000万円のみですか？ ■２ 来年の1月・2月に現金化された場合、「住宅取得の場合の特例」は適用できないのですよね？ ■３ 質問２の場合、新しく購入する新築マンションを父と夫と私3人の共有名義にする事で贈与ではなくするというやり方は可能なのでしょうか？この方法をとった場合想定される問題点はどんな事がありますか？ ■４ ローン契約に家の売却が間に合わなかった場合、父が65歳になるの待って、「相続時清算課税制度」適用で1700万円非課税で贈与を受ける、という方法以外は、基本的に贈与税を普通に支払うほかないでしょうか？65歳となると4年先なので、希望はすぐに繰上返済したいのですが、何か節税のアイデアはありますでしょうか？ 以上長文ではございますが、どなたかご回答いただけたらと思います。
- butakun111
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- oteagesan
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横から失礼します。 お父さんからの借入という方法で問題ないと思います。きちんと契約書を作成し金利も付せば贈与に認定されることは絶対にありえません。また、親族間の借入は住宅ローン減税の対象ではありませんので、税務署への申告ということも必要ありません。金利を付してまともに返済したら意味ないのではとかかれていますが、まともに返済した資金を、生活費としてお父さんに負担してもらえばよいのです。生計一で同居するのですからお父さんが生活費をいくら負担しようが贈与にはなりません。 親族間で持分をいったりきたりさせることは非常に無駄です。登録免許税や不動産取得税が結構ばかにならない金額になります。贈与税のことだけを考えているとトータルで損になりますのでご注意ください。 mickjey2さんは、幅広い分野について一日中何十件もの回答をされていることから推測し、企業の総務に籍をおかれ今はリタイアされた方かと勝手に想像しています。そうした方が、長い経験の中で身に付けられた知識を若い世代に提供してくれるのは非常にありがたいことだと思っていますが、こと税務については誤解や知識不足の回答が散見されるようです。誤った回答をされること自体はいたしかたないことだと思いますが、それを指摘されたあと、自分の意見を正当化するために無理やりな事実と異なる書き込みをされるのは感心しません。質問者さんの利益になる回答だけを期待します。
もう一つの方法を忘れていましたので書いておきます。 父の売却が間に合わない場合には、とりあえず夫名義のローンで夫のみの持分で購入し、その後父の売却が出来てから父が夫から持分購入する方法もあります。夫は売却代金を返済に充てれば良いだけです。これだと売買であり贈与にはなりませんから問題ありません。 あと父から借りてという話もありますが、厳密にはこれは贈与に認定されます。 実務上父の資産がそれほどなければ税務署が見てみぬふりをしてしまう場合もありますが、しかし住宅ローン減税を受けるのであれば、税務署に父からの借り入れも申告が必要なので、きちんと約束どおり返済しなければ（返済期間も父の年齢を考えて妥当なものであること）、贈与認定されても文句は言えません。 法律上はそうなっていますから。
- 20050607
- ベストアンサー率41% (24/58)
いろいろとややこしいことをかかれていますが、精算課税制度の適用も共有名義も必要ありません。単純に、お父さんからの資金1700万円を贈与にせず借入にすればよいだけのことです。 マンション購入がいつであろうが、ローン契約がいつになろうが、家の売却が早かろうが遅かろうが関係有りません。金銭消費貸借契約書を作成し、小額ずつでも返済していけば贈与税はかかりません。相続時に自分に対する貸付金という財産を相続するだけです。 mickjey2さんほどの人であれば、当然これくらいのことは知っているはずですが、最近お疲れ気味なんでしょうか？近頃の投稿では、一番大事なことを失念して書き忘れられていることが多いですね。
補足
20050607様ご回答ありがとうございます。 > 単純に、お父さんからの資金1700万円を贈与にせず借入にすればよいだけのことです。 こちらについては、確かにその方法もある事は認識していたのですが、返済条件はどうすればいいのでしょうか？61歳の父に1700万円を借りるとして、金利もつけてまともに返済したら全然意味ないように思えるのですが。かと言って、小額（例えば月1万円とか）づつ返済という条件で、実際借入として認定されるのですか？後で贈与扱いになってしまう気がするのですが・・・。このあたりがよくわかりません。
>しかし、間に合わない場合は、ほぼ節税の対策はない いえ、もし相続時清算課税制度の住宅取得特例が延長されれば、取得費用の一部として幾らでもよいから贈与を受けます。（金額に定めはないので幾らでも良い）そうすればその年以降は相続時清算課税制度が適用になるので、売却代金１７００万を本則の２５００万の枠で贈与してもらうことが可能です。
>この質問の意図は、特例が「平成17年12月31日までに贈与を受けた場合」とあったので あぁ、そうでしたね。すっかり失念していました。もうそういう時期に来ていたという感覚がなくて。 >平成17年12月31日以降の贈与であっても、この特例の対象となるのでしょうか？ 今のままだとだめでしょうね。。。。 ただ平成１８年度にどうするのかについてはまだ決まっていないと思います。つまり特例が延長になる可能性は十分あります。 >私達の場合、父65歳までは「相続時清算課税制度」の恩恵を受けられないという事になるのでしょうか・・・。 今のままだとそういうことになるでしょうけど、今年の税制改革で特例適用範囲を拡大したばかりなので、もう延長せずに廃止になる可能性の方が低いと思いますよ。 とはいえ約束できるわけではないので、時期が来ないとわからないという話なのですが。 >ローン実行（4月くらい？）に自宅現金化が間に合わない場合でも、父の持分を登記できるのですか？ その場合は来年中であればなんとかできるかもしれません。 このあたりは税務署に一度確認したほうがよいでしょう。
お礼
mickjey2様 親切に回答いただきどうもありがとうございます。 結論として、ローン契約までに現金化できれば (1)マンションを共有名義とする、 (2)「相続時清算課税制度 住宅取得の場合の特例」を受ける（但し延長された場合のみ） などのやり方で節税できる。 しかし、間に合わない場合は、ほぼ節税の対策はない（但し共有名義については来年中ならできるかもしれない？税務署に要確認） という理解でよろしいですよね？ありがとうございましたm( _ _ )m 恐縮ですが、他の方で引き続き何かいいアイデアがありましたらアドバイスいただいたいと思います。よろしくお願いいたします。
>■１ >家がローン契約の前までに売れ現金化できた場合は1700万円を夫が非課税で贈与を受け、頭金に回す事ができるという理解でいいのでしょうか？ そうですね。入居が来年４月末とのことですから、来年１月以降に贈与してもらい、直接支払いに当てるという形が良いでしょう。（申告は再来年の１月～３／１５までに行うこと） >それとも、父が65歳以下のため、非課税枠は特例の1000万円のみですか？ いえ、本則の２５００万の枠も使用可能です。 >■２ >来年の1月・2月に現金化された場合、「住宅取得の場合の特例」は適用できないのですよね？ ローン実行前であれば可能ですよ。 逆に今年のうちに贈与を受けると、来年３／１５までに居住できないので適用できなくなります。 >■３ >質問２の場合、新しく購入する新築マンションを父と夫と私3人の共有名義にする事で贈与ではなくするというやり>方は可能なのでしょうか？ 可能です。というよりそれが本来の姿です。 >この方法をとった場合想定される問題点はどんな事がありますか？ ないです。ただ父持分に対してもローンの抵当権がつきますので、用意する書類が増えるだけです。 なお一部借り先によっては父に連帯保証人になるように求めることがあり、それだと良くないですね。 父が単なる物上保証人（担保提供者）であるかどうかは確認下さい。 >■４ >ローン契約に家の売却が間に合わなかった場合、父が65歳になるの待って、「相続時清算課税制度」適用で1700万円非課税で贈与を受ける、という方法以外は、基本的に贈与税を普通に支払うほかないでしょうか？ そうですね。それ以外はないです。 >65歳となると4年先なので、希望はすぐに繰上返済したいのですが、何か節税のアイデアはありますでしょうか？ 残念ながら良い方法はないですね。 しいて言うと、質問３であったように父の持分のままで登記して、６５歳になったらその持分を贈与するという方法位でしょうか。ただ登記手数料（登録免許税含む）と不動産取得税はかかります。贈与税よりは少ないですが。
補足
mickjey2さん、ご回答ありがとうございます。さらに質問したい点があるのですが・・・。お時間のある時ご回答いただけたら幸いです。 > >■２ > ローン実行前であれば可能ですよ。 この質問の意図は、特例が「平成17年12月31日までに贈与を受けた場合」とあったので 確認したかったのですが、平成17年12月31日以降の贈与であっても、この特例の対象となるのでしょうか？ > 逆に今年のうちに贈与を受けると、来年３／１５までに居住できないので適用できなくなります。 そうでしたよね！気づいていませんでした。ご指摘ありがとうございます。 と、なると、益々特例の有効期限（？）が気になるのですが・・・。 万が一平成17年12月31日以降の贈与に適用できなければ、 私達の場合、父65歳までは「相続時清算課税制度」の恩恵を受けられないという事になるのでしょうか・・・。 > >■４ > しいて言うと、質問３であったように父の持分のままで登記して、６５歳になったらその持分を贈与するという方法位でしょうか。ただ登記手数料（登録免許税含む）と不動産取得税はかかります。贈与税よりは少ないですが。 ローン実行（4月くらい？）に自宅現金化が間に合わない場合でも、父の持分を登記できるのですか？ この方法について、もう少し詳しく教えていただけたらと存じます。
補足
mickjey2様 何度もご回答ありがとうございます。そして、ご返答に関してまた質問が出てしまいました。本当にお手すきの時でいいのでよろしくお願いいたします。便宜上No3の件と合わせてご質問させてください。 > いえ、もし相続時清算課税制度の住宅取得特例が延長されれば、取得費用の一部として幾らでもよいから贈与を受けます。 細かい言質をとるような確認で大変恐縮なのですが自分にとってかなり重要な部分ですので、しつこいですが、確認させてください。 この回答はあくまで”売却がローン契約に間に合った場合”であり、”間に合わなかった場合”は適用できないのではないですか？ 私の「売却が間に合わなかった場合はダメですよね？」という質問に対し、「いえ受けられます」との回答でしたが、これに続く文脈を読むと、「父の売却が間に合わない場合には、とりあえず～」とあり、「間に合わなかった場合も可能である」という前段の文脈と話が合わなくなってくるのですが・・・。 複雑になってきたのでまとめますと、私の理解は、「住宅取得後（＝ローン契約後＝3月以降）に発生する贈与を”住宅取得のための贈与”と言う事はできない、つまり、契約後の3月や、入居後の5月に贈与を受けると「相続時清算課税制度の住宅取得特例」が例え存続していたとしても適用にならない」ですが、これが間違ってますか？ > 父の売却が間に合わない場合には、とりあえず夫名義のローンで夫のみの持分で購入し、その後父の売却が出来てから父が夫から持分購入する方法もあります。 その方法は初めて気がつきました。且つ、非常に興味があります。これだと、今悩んでいる「売却が間に合わなかった場合」のソリューションになりますよね！ > あと父から借りてという話もありますが、厳密にはこれは贈与に認定されます。 ネット上の情報では「きちんとやれば（契約書や契約条件）大丈夫」という意見が多いですがどうなんでしょう？結局本当にやるとすれば、税務署にきちんと相談しないとダメなんですよね。