遺産相続で不動産の配分の基本について教えて下さい。

質問

父親の遺産を、子供３人で相続することになりましたが、
田や畑、そして宅地と地目もさまざま１０筆ほどあるのですが、固定資産評価証明書に記載されている、土地それぞれの、評価額に基づいて分配するのが基本という考え方で良いのでしょうか。

例えば市街化区域にある田は、宅地の７割評価ですから市街化調整区域にある二束三文の田とは比べようもなく、ベラボウに違う訳ですが、このような場合でも面積に関係なく、評価額でもって分配の基本とする、ということで宜しいものでしょうか教えて下さい。

回答No.4

matthewee · ベストアンサー

１．遺産分割の指針について。
　相続人が子３人だけなら、亡父の遺産をほぼ３等分するように分けるのがベストだと思います。この３等分というのは、土地、建物のほか現金預金、有価証券などを合わせた遺産総額を３等分するという意味です（亡父に負債があれば、負債も３等分する）。

　亡父の遺産に、土地や建物の占める割合が高い場合、まず、どの不動産を相続するかを決め（あるいは、農家でない場合には農地は相続しない）、遺産分割の不均衡が生じた場合には、遺産のうち現金預金等で調整するという方法があります。それでも著しい不均衡が生じるようなら、代償分割として不動産を相続する代わりに、金銭を他の相続人に支払う方法もあります。

　「地目もさまざま１０筆ほどある」とのことですが、将来、禍根を残す分割方法が、相続人全員による共有です。
　いったん共有登記をすると、第三者に売却したくても、他の共有者の承諾が必要になりますし（承諾が不調なら裁判に委ねざるをえない）、また、将来ひとりに所有権をまとめると改めて登録免許税や不動産取得税が必要です（相続登記より税率は高いです）。
　また、共有なら、相続税の物納もできません。３人兄弟のそれぞれの相続の際には、さらに権利関係が複雑になっていくおそれもあります。

　共有登記をすれば、将来、必ず後悔されると思いますので、１団地の土地、建物は、ひとりの相続人が相続すべきです。

２．土地の評価額について。
　土地は「１物４価（時価、相続税評価額、固定資産税評価額、地価公示価格）」といわれるように、これと決まった価格を決めることが難しい資産です。

　相続税を納税するほどの多額の遺産であれば、相続税法の財産評価基本通達で定める方法で土地を評価したほうがいいです（相続税の算定根拠にもなるから）。
　固定資産税評価額は課税誤りが多いので必ずしも信頼できませんし（特に農地の評価額は不均衡が著しい）、また、市街化調整区域の田畑なら、地価公示標準地はひとつの市町村に０～３地点程度しかないのでほとんど参考にもなりません。

　しかし、すぐ手に入る証明書として、「固定資産税評価証明書」しかないと思いますので、この評価額をひとつの目安にして、相続人間でその金額の妥当性について検討された上で分割をされたらいいと思います。

　ただし、ひとつ気をつけなければならないのが、借地権や農地の賃借権が設定され小作人がいる場合です。固定資産税評価額は更地としての価格ですから、これらの利用権はいっさい考慮されていません。これらの権利が付着している土地を固定資産税評価額で評価した場合、市場価格と異なり、かなり割高になってしまいます。

お礼

詳細でご丁寧にご回答に感謝申し上げます。
共有が後日問題になりやすいというご指摘はとても参考になりました。本当にありがとうございます。

回答No.3

tk-kubota

場所や面積ではなく「評価額」がいいですが、その額は市町村が評価した固定資産評価額ではなく、国土交通省の「地価公示価格」の方がいいです。
何故かといいますと、万一、裁判となった場合には、裁判所はその価格で評価するからです。
でも実際問題として、今は安いが近々高騰が見込めるような場所がいいと云う者もあるでしようし、建物と土地は同一人でないと、後で、争いのもととなります。そのように、最終的には相続人が話し合います。
でも決裂すれば、単独で法定相続持分を登記して、その者が自己持分も含めて全部を競売し、裁判所は各持分の割合で配当します。
そのような手続きすれば、誰がどんな言い分があっても決着します。

お礼

ご回答ありがとうございました。
国土交通省の地価公示価格のほうがいいというのは大変参考になりました。

回答No.2

donerkebap

質問者さんの考えるように、評価額を分配の基本とするとしていいと思います。
現実には、相続人間で共有→遺産分割となるわけですが、平等に分けるとして土地の分割が難しい場合、高額な土地をもらう変わりに他の相続人に差額を金銭で払う、ということになります。

お礼

ご回答うりがとうございました。
差額金銭支払参考にさせて頂きます。

回答No.1

noname#11476

基本は、法定相続人の法定相続割合での持分共有登記です。
つまり父の遺産を分けるときには、配偶者がいなければ子供が等分しますので、

Ａの土地：　子供が３人だから１／３ずつ持分登記
Ｂの土地：　同じく各人１／３持分登記
Ｃの土地：．．．．．

とします。

この相続割合登記の場合には、遺産分割競技がなされていなくても、相続人の一人が自分の分を登記できます。
それ以外はもう相談して決めるしかありません。

持分登記による共有としないのであれば、どう評価してどう配分するのかは合意した内容がすべてです。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。
とても判りやすく解説して頂きまして感謝です。